Όταν πραγματοποιούν την αποξένωση ενός ακινήτου, συχνά τα μέρη χρησιμοποιούν προκαταβολή ως προκαταρκτική ρύθμιση. Ωστόσο, πρέπει να λάβετε υπόψη ορισμένες αποχρώσεις της σύνταξης μιας προκαταρκτικής συμφωνίας όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα και το κάνετε σωστά. Αυτό θα συζητηθεί παρακάτω.
Η ανάγκη για μια προκαταρκτική σύμβαση
Πολλοί άνθρωποι έχουν μια ερώτηση: «Είναι απαραίτητο ένα συμβόλαιο προκαταβολής όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα;» Η απάντηση είναι απλή: είναι απαραίτητη και υπάρχουν πολλοί λόγοι για αυτό: με τη βοήθειά της, η πρόθεση του αγοραστή να αποκτήσει αυτό το συγκεκριμένο ακίνητο είναι σταθερή και η βούληση του πωλητή να μην ψάξει πλέον για πιθανούς μελλοντικούς ιδιοκτήτες. Μετά από προκαταρκτική συμφωνία και προκαταβολή, τα μέρη μπορούν να ξεκινήσουν τις προετοιμασίες για την κύρια συναλλαγή. Έτσι, η προκαταβολή επιβεβαιώνει τη σοβαρότητα των προθέσεων και των δύο μερών.
Η προκαταβολή είναι ιδιαίτερα σημαντική σε περιπτώσεις όπου είναι αδύνατο να ολοκληρωθεί μια συναλλαγή μέσα σε λίγες ημέρες από τη στιγμή που θα επιτευχθεί συμφωνία για την απόκτηση συγκεκριμένης περιουσίας. Μπορεί να υπάρχουν αρκετοί λόγοι για μια τέτοια καθυστέρηση, για παράδειγμα, η απουσία στην τρέχουσα χρονική στιγμή του αναγκαίου ποσού, εγγράφων κ.λπ. Άλλοι, πιό παλαιοί λόγοι, για παράδειγμα, η έλλειψη συμβολαιογράφου, μπορούν επίσης να διαδραματίσουν κάποιο ρόλο.
Προκειμένου τα μέρη της συναλλαγής να είναι πιο ήσυχα και να μην ανησυχούν κατά τη διάρκεια του χρόνου που έχει διατεθεί για την προετοιμασία της συναλλαγής, ο αγοραστής μεταφέρει την προκαταβολή στον πωλητή και ο τελευταίος με τη σειρά του σταματά να εμφανίζει περαιτέρω το διαμέρισμα. Μια προκαταρκτική συμφωνία κατά την αγορά ενός διαμερίσματος είναι σημαντική κυρίως στον αγοραστή.
Προηγμένες λειτουργίες
Οι σχέσεις αστικού δικαίου δεν παρέχουν σαφώς καθορισμένο ορισμό της έννοιας "εκ των προτέρων". Το αστικό δίκαιο και άλλοι κώδικες που διέπουν τη διαδικασία της αλλοτρίωσης της ιδιοκτησίας δεν καλύπτουν αυτόν τον όρο. Μια πρόοδος μπορεί να κατανοηθεί και να καθοριστεί μόνο αφού μελετηθεί η ουσία αυτού του φαινομένου από οικονομική άποψη. Μόνο μετά από αυτό θα είναι δυνατόν να σκεφτούμε με σιγουριά τους μηχανισμούς της νομικής ρύθμισης αυτού του φαινομένου.
Πρόοδος - πόσο;
Μια προκαταβολή μπορεί να καλείται να κάνει μια μερική προπληρωμή, δηλαδή, το ποσό των χρημάτων που μεταφέρονται στον πωλητή πριν από την υπογραφή της συμφωνίας. Τις περισσότερες φορές, το ποσό της προκαταβολής είναι 10 τοις εκατό της συνολικής αξίας του αντικειμένου. Το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται μετά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, εκτός εάν απαιτείται κάτι διαφορετικό.
Ένα παράδειγμα προκαταβολής για την αγορά ενός διαμερίσματος παρουσιάζεται παρακάτω.
Προκαταβολή και κατάθεση
Στον τομέα της πώλησης ακινήτων, προκαταβολή βρίσκεται στο άρθρο 380 του Αστικού Κώδικα, το οποίο περιγράφει ένα τέτοιο πράγμα όπως μια κατάθεση. Το άρθρο λέει ότι εάν υπάρχουν αμφιβολίες για το κατά πόσον θα θεωρούνται μερικώς κατατεθειμένα κεφάλαια ως προκαταβολή, ιδίως χωρίς να τηρείται η γραπτή μορφή της συμφωνίας, αυτό το ποσό γίνεται αυτόματα προκαταβολή. Ως εκ τούτου, στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται οι κατάλληλες κυρώσεις εάν δεν πληρούνται οι όροι της υπογεγραμμένης σύμβασης.
Πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχουν σημαντικές διαφορές μεταξύ προκαταβολής και προκαταβολής. Εκτελούν διαφορετικές λειτουργίες, παρότι χρησιμοποιούνται σε πανομοιότυπες καταστάσεις. Οι συνέπειες της παραβίασης των όρων της συμφωνίας προκαταβολών κατά την αγορά ενός διαμερίσματος και μιας κατάθεσης θα είναι διαφορετικές.
Συνέπειες της μη συμμόρφωσης με τους όρους της συμφωνίας
Έτσι, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, μεταξύ της προκαταβολής και της προκαταβολής υπάρχουν ορισμένες διαφορές.Το κυριότερο είναι ότι η κατάθεση εξασφαλίζει την εφαρμογή των όρων που ορίζει η σύμβαση. Εάν ένα από τα μέρη παραβιάσει τις υποχρεώσεις του, η κατάθεση θα λειτουργήσει ως ένα υπεύθυνο μέτρο. Σε περίπτωση άρνησης της συναλλαγής, ο αγοραστής δεν θα λάβει την προκαταβολή και εάν ο πωλητής αλλάξει γνώμη σχετικά με την πώληση του διαμερίσματος, θα πρέπει να επιστρέψει τα ποσά που έλαβε σε διπλό τόμο. Μεταξύ άλλων, ο ζημιωθείς μπορεί να προσπαθήσει να ανακτήσει τις ζημίες που υπέστησαν λόγω της αποτυχίας της συναλλαγής.
Μια προκαταβολική συμφωνία κατά την αγορά ενός διαμερίσματος σε μια υποθήκη είναι απαραίτητη.
Οι συνέπειες
Σε περίπτωση προκαταβολής, η ακύρωση της συναλλαγής θα έχει ελαφρώς διαφορετικές συνέπειες. Εάν ο αγοραστής ξεκινήσει την ακύρωση, θα φέρει τις συνέπειες σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα. Στην περίπτωση αυτή, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να ζητήσει αποζημίωση για τις ζημίες που υπέστη. Εάν η ακύρωση της συναλλαγής πραγματοποιήθηκε λόγω σφάλματος του πωλητή, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να επιστρέψει την προκαταβολή. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου ο πωλητής καθυστερεί τη διαδικασία επιστροφής της προκαταβολής. Υπό αυτές τις συνθήκες, οι κυρώσεις υπόκεινται στον κανονισμό δανείου.
Έτσι, ο πωλητής είναι προτιμότερος από τους όρους της προκαταβολής αντί της προκαταβολής, αφού σε περίπτωση δυσμενών περιστάσεων θα χρειαστεί να επιστρέψει μόνο τα χρήματα που έλαβε και να μην πληρώσει δύο φορές περισσότερα από αυτά με την προκαταβολή.
Εξετάστε ένα παράδειγμα μιας σύμβασης προκαταβολής όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα με περισσότερες λεπτομέρειες.
Συμβόλαιο
Η καταχώριση προκαταβολής πρέπει να γίνεται εγγράφως. Πριν από την υπογραφή της, τα μέρη πρέπει να συμφωνήσουν στα ακόλουθα σημεία:
1. Το ποσό της προκαταβολής. Δεδομένου ότι η προκαταβολή είναι προκαταβολή, ο υπολογισμός της βασίζεται στην αξία του αντικειμένου της σύμβασης. Πρώτον, τα μέρη πρέπει να καθορίσουν το τελικό κόστος της σύμβασης πώλησης και στη συνέχεια να αποφασίσουν για το ποσό που πρέπει να καταβληθεί εκ των προτέρων. Η νομοθεσία εκ των προτέρων δεν ρυθμίζεται με κανέναν τρόπο και καθορίζεται κατά την κρίση των μερών. Το κυριότερο είναι να επιτύχουμε έναν συμβιβασμό που να ικανοποιεί τα συμφέροντα όλων των μερών. Δεν είναι πάντα δυνατό να γίνει αυτό γρήγορα, αφού ο αγοραστής θέλει να καταθέσει λιγότερα χρήματα και ο πωλητής, αντίθετα, ενδιαφέρεται να λάβει μεγαλύτερο ποσό.
2. Η μέθοδος μεταφοράς της προκαταβολής. Στην περίπτωση αυτή, πρέπει να καθοριστούν τα εξής:
- Τα χρήματα θα μεταφερθούν σε μετρητά ή με τραπεζική μεταφορά.
- Προθεσμία για την παραλαβή των χρημάτων.
- Γράφοντας μια πρόσθετη απόδειξη σχετικά με την παραλαβή των χρημάτων από τον πωλητή.
- Όλες αυτές οι αποχρώσεις θα πρέπει να διευκρινιστούν στη συμφωνία για την καταβολή προκαταβολής κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, έτσι ώστε σε περίπτωση σύγκρουσης να αποδειχθεί η πληρωμή.
3. Το αντικείμενο της σύμβασης πώλησης. Αυτή η παράγραφος δείχνει όχι μόνο την πραγματική διεύθυνση του ακινήτου, αλλά και μια λεπτομερή περιγραφή της κατάστασης κατά τη στιγμή της σύναψης της συμφωνίας σχετικά με την καταβολή της προκαταβολής. Είναι επίσης απαραίτητο να αναφερθούν τα πρόσωπα που είναι εγγεγραμμένα σε αυτή τη διεύθυνση, η παρουσία ανήλικων παιδιών, η επιβάρυνση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας κλπ. Όλες αυτές οι αποχρώσεις συνήθως διευκρινίζονται κατά τη διάρκεια ενός τυπικού ελέγχου διαμερίσματος.
4. Ευθύνη των μερών για μη εκπλήρωση των όρων της σύμβασης. Εδώ είναι απαραίτητο να προβλεφθεί ο μέγιστος αριθμός επιλογών που μπορεί να οδηγήσει στην ακύρωση της συναλλαγής και να περιγραφεί προσεκτικά η ευθύνη καθενός από τα μέρη.
Η προκαταρκτική συμφωνία αναφέρει επίσης την ημερομηνία της συναλλαγής αγοράς και πώλησης και καταγράφονται τα στοιχεία διαβατηρίου των συμβαλλομένων στη συμφωνία. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορούν να γίνουν ορισμένες τροποποιήσεις στη σύμβαση, οι οποίες πρέπει να συμφωνηθούν από αμφότερα τα μέρη. Μετά από αυτό, η προκαταβολή συμφωνείται με τις υπογραφές των συμμετεχόντων.
Εάν η συναλλαγή πραγματοποιείται από τρίτο που εκπροσωπείται από έναν μεσίτη, προσφέρει μια τυποποιημένη σύμβαση προκαταβολής για την αγορά ενός διαμερίσματος, η οποία λαμβάνει υπόψη τις απαιτήσεις και τα συμφέροντα και των δύο μερών.
Νουάν
Υπογράφοντας τη σύμβαση πώλησης, δίνεται ιδιαίτερη προσοχή στη νομική καθαριότητα του διαμερίσματος.Αυτό συνεπάγεται τον έλεγχο της ακρίβειας των δεδομένων που παρέχονται σχετικά με την ιδιοκτησία, της αυθεντικότητας των εγγράφων, της διαθεσιμότητας της ανάπλασης και της νομιμότητάς τους, της ταυτότητας του πωλητή, του βάρους του διαμερίσματος και πολλών άλλων παραγόντων.
Η υπογραφή μιας συμφωνίας προκαταβολής κατά την αγορά ενός διαμερίσματος (ένα πρότυπο μπορεί να γίνει εκ των προτέρων) δεν συνεπάγεται τη μεταφορά του διαμερίσματος, ωστόσο, σε αυτή την περίπτωση, αξίζει τον έλεγχο όλων των παραπάνω σημείων. Μετά από όλα, το ποσό της προκαταβολής, αν και δεν είναι όλο το κόστος των ακινήτων, εξακολουθεί να είναι αρκετά μεγάλο, και ο αγοραστής είναι απίθανο να θέλουν να το χάσουν.
Έλεγχος απόλυτα
Για το λόγο αυτό, ακόμη και στο στάδιο της προκαταβολής, θα πρέπει να διενεργηθεί διεξοδική και εις βάθος επαλήθευση του αποκτηθέντος περιουσιακού στοιχείου. Αυτό μπορεί επίσης να γίνει μέσω ενός realtor. Έτσι, μπορείτε να πάρετε μια λίστα με όλους τους πρώην ιδιοκτήτες του διαμερίσματος, καθώς και διάφορους παράγοντες που μπορούν να προκαλέσουν την ακύρωση της συναλλαγής. Εάν υπάρχει υποψία ότι ο πωλητής μπορεί να κηρυχθεί ανίκανος κατά τη στιγμή της συναλλαγής, θα πρέπει να εγκαταλειφθεί ακόμη και στο στάδιο της προκαταβολής.
Είναι επίσης απαραίτητο να ελέγξετε αν ο πωλητής είναι νομικά παντρεμένος χωρίς σήμα στο διαβατήριο. Η συγκατάθεση του / της συζύγου θεωρείται απαραίτητη προϋπόθεση για τις συναλλαγές με ακίνητα. Διαφορετικά, ο σύζυγος μπορεί να αμφισβητήσει τη συναλλαγή και να την αναγνωρίσει ως άκυρη, πράγμα που θα έχει δυσάρεστες συνέπειες για τον αγοραστή.