Σήμερα, η ανάγκη να αποκτηθεί ο χώρος διαβίωσης τους είναι τόσο μεγάλος όσο ποτέ. Η σύγχρονη αγορά ακινήτων παρέχει στους καταναλωτές μεγάλες ευκαιρίες. Από αυτή την άποψη, για κάθε δυνητικό αγοραστή, είναι σημαντικό να εκτελείται σωστά όλη η τεκμηρίωση, συμπεριλαμβανομένης της σύμβασης πώλησης, ή DKP του διαμερίσματος. Πράγματι, η νομιμότητα της συναλλαγής εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από αυτό.
Από το 2013, η νομοθεσία έχει απλοποιήσει σημαντικά την προετοιμασία των εγγράφων για την επικύρωση μιας συμφωνίας. Επιπλέον, η διαδικασία για την πραγματοποίηση ενός γεγονότος σχετικά με τη μεταβίβαση της κυριότητας ακίνητης περιουσίας από πωλητή σε αγοραστή άλλαξε επίσης. Γιατί είναι τόσο σημαντική αυτή η συμφωνία; Θα αναλύσουμε το θέμα αυτού του άρθρου.
Τι είναι το DCT;
Οι συμφωνίες αγοράς και πώλησης είναι διαφορετικές, αλλά απαιτείται η παροχή συμβολαιογραφικής πράξης κατά την αγορά:
- διαμερίσματα;
- ένα αυτοκίνητο?
- οικόπεδο ·
- ιδιωτική ιδιοκτησία κατοικίας ·
- μετοχές του εγκεκριμένου κεφαλαίου της επιχείρησης.
Όπως μπορείτε να δείτε, αυτά είναι όχι μόνο ακίνητα, αλλά και κινητά αντικείμενα ιδιοκτησίας. Από νομική άποψη, το έγγραφο αυτό αποτελεί συμφωνία μεταξύ του πωλητή του ακινήτου και του αγοραστή, που συντάσσεται γραπτώς. Παράλληλα, μεταβιβάζεται ταυτόχρονα η ιδιοκτησία της κατοικίας που πωλείται. Αυτό είναι το DCT όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα.
Προκαταρκτική συμφωνία
Εκτός από την κύρια συμφωνία για την αγορά ή πώληση ακινήτων, εμφανίζεται ένα άλλο έγγραφο, το οποίο αναφέρεται ως προκαταρκτική σύμβαση. Γιατί χρειάζεται; Αυτό είναι ένα πολύ βολικό εργαλείο κατά τη διάρκεια των συναλλαγών με ακίνητα ενός δύσκολου χαρακτήρα. Η παρουσία του επιτρέπει τη νομική εξασφάλιση στα συμβαλλόμενα μέρη της συμφωνίας των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεών τους σε περίπτωση συγκεκριμένων δυσκολιών. Για παράδειγμα, μια συμφωνία δεν είναι εφικτή στο εγγύς μέλλον (μία ή δύο εβδομάδες).
Στην περίπτωση αυτή, ολοκληρώνεται ένα παρόμοιο είδος εγγράφου. Ωστόσο, αυτό απαιτεί σοβαρό λόγο:
- Ο αγοραστής δεν διαθέτει διαθέσιμα κεφάλαια για την απόκτηση ακινήτων.
- Δεν υπάρχουν αρκετά έγγραφα και χρειάζεται χρόνος για τη συλλογή τους.
- Η απουσία ενός από τους πωλητές για έναν καλό λόγο, η παρουσία του οποίου είναι υποχρεωτική.
- Προκαταρκτική DKP του διαμερίσματος θα έρθει σε πρακτικό κατά την απόκτηση ακινήτων με επιδοτήσεις. Στην περίπτωση αυτή, τα κεφάλαια θα διατεθούν στον αγοραστή μόνο μετά την εγγραφή της συναλλαγής στο Rosreestr, η οποία θα διαρκέσει τουλάχιστον δύο εβδομάδες.
- Ο αγοραστής συμμετέχει στη διαδικασία κληρονομίας, η οποία απαιτεί 6 μήνες, όμως και τα δύο μέρη προτίθενται να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή. Στην περίπτωση αυτή, οι ειδικοί δεν συνιστούν την υπογραφή μιας τέτοιας συμφωνίας ελλείψει συμβολαιογραφικού πιστοποιητικού κληρονομίας.
Επιπλέον, το προκαταρκτικό έγγραφο θα είναι χρήσιμο σε περίπτωση σύγκρουσης που δημιουργείται από ένα από τα μέρη της συμφωνίας - άρνηση υπογραφής της κύριας σύμβασης.
Το παρόν έγγραφο έχει νομική ισχύ. Συνεπώς, αν κριθεί απαραίτητο, θα εξεταστεί από το δικαστήριο, εφόσον υποχρεώνει τα μέρη να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις που καθορίζονται σε αυτό.
Τύποι συμφωνιών
Υπάρχουν δύο τύποι διαμερισμάτων DCT:
- Γραπτή συμφωνία με απλή μορφή. Εδώ μιλάμε για ένα έγγραφο υπογεγραμμένο από τα δύο μέρη που συμφωνούν με τους συγκεκριμένους όρους που καθορίζονται στη σύμβαση. Αν υπάρχουν πολλά φύλλα, συρράπτονται μαζί και σφραγίζονται με υπογραφές.
- Notarized έγγραφο. Στην περίπτωση αυτή, ελέγχεται η νομική ικανότητα κάθε συμμετέχοντος στη συναλλαγή. Αν είναι απαραίτητο, μεταφράστε σε μια άλλη απαραίτητη γλώσσα. Υπάρχει επίσης πλήρης εγγύηση όσον αφορά τη νομιμότητα της διαδικασίας πώλησης.Αλλά η πληρωμή ενός τέλους εξακολουθεί να απαιτείται, η οποία εξαρτάται από την αξία του ακινήτου.
Όπως ίσως μαντέψετε, η επιλογή του συμβολαιογράφου εξακολουθεί να είναι προτιμότερη. Επιπλέον, ο συμβολαιογράφος έχει πλέον ανατεθεί στη διαδικασία επαλήθευσης της ιδιοκτησίας του πωλητή. Επιπλέον, ο ειδικός μπορεί επίσης να πραγματοποιήσει την εγγραφή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας στην ακίνητη περιουσία, αφού επιβεβαιώσει την τεκμηρίωση και την εγγραφή του ακινήτου διαμέρισμα.
Έτσι, η συναλλαγή είναι πολύ απλοποιημένη με την επίσκεψη σε μία διεύθυνση για να αποκτήσετε το πλήρες φάσμα για την πώληση ή αγορά ακινήτων.
Μέρη στην πώληση
Τουλάχιστον δύο άτομα συμμετέχουν στη συναλλαγή:
- Πωλητής - το πρόσωπο που κατέχει το ακίνητο, το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης.
- Αγοραστής - πρόσωπο που, μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, μεταβιβάζει την κυριότητα του αντικειμένου της σύμβασης.
Δηλαδή, πρόκειται για συμφωνία μεταξύ των μερών: ο πωλητής μεταβιβάζει στο άλλο μέρος, το οποίο είναι ο αγοραστής, την ιδιοκτησία του έναντι αμοιβής. Εάν είναι αναγκαίο, οι διαχειριστές που εκπροσωπούν τα συμφέροντα των μερών μπορούν να συμμετέχουν στη συναλλαγή.
Μόνο αυτοί θα πρέπει να έχουν πληρεξούσιο πληρεξούσιο. Οι συμμετέχοντες στις πωλήσεις διαμερισμάτων DCT μπορεί να είναι όχι μόνο ιδιώτες αλλά και νομικές οντότητες.
Αντικείμενο της σύμβασης
Το αντικείμενο της σύμβασης είναι η περιουσία που ο ιδιοκτήτης θέτει προς πώληση. Αυτή είναι η πιο σημαντική προϋπόθεση της συναλλαγής, η οποία ασφαλώς πρέπει να αντικατοπτρίζεται στη σύμβαση. Διαφορετικά, αυτό θα είναι μια σαφής παραβίαση. Στο πλαίσιο αυτό, πρέπει να περιγραφεί το αντικείμενο της σύμβασης με τη μέγιστη δυνατή λεπτομέρεια, χωρίς να λησμονείται η ένδειξη όλων των παραμέτρων του αντικειμένου και των σημείων με τα οποία εντοπίζεται.
Σε περιπτώσεις όπου το αντικείμενο της σύμβασης είναι διαμέρισμα, τα ακόλουθα σημεία πρέπει να αντικατοπτρίζονται στο έγγραφο:
- Η πλήρης διεύθυνση της τοποθεσίας του ακινήτου (χώρα, πόλη, οδός, σπίτι και αριθμός διαμερίσματος).
- Η συνολική έκταση του αντικειμένου πώλησης όπως αντικατοπτρίζεται στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.
- Σε ποιο πάτωμα βρίσκεται το διαμέρισμα.
- Σκοπός των ακινήτων (οικιστικών, μη οικιστικών).
- Ο αριθμός του ενοποιημένου κρατικού μητρώου (κτηματολόγιο).
Εάν για οποιονδήποτε λόγο όλοι οι ιδιοκτήτες δεν έχουν αποφορτιστεί από το διαμέρισμα σύμφωνα με τους όρους και τις προϋποθέσεις του διαμερίσματος, τότε αυτό μπορεί να γίνει μέσω δικαστηρίου. Ωστόσο, σε κάθε περίπτωση αυτό δεν μπορεί να γίνει. Για παράδειγμα, δεν μπορείτε να γράψετε πολίτες που αρνήθηκαν να ιδιωτικοποιήσουν με αυτόν τον τρόπο, ωστόσο έχουν το πλήρες δικαίωμα ακίνητης περιουσίας με τον πωλητή ή συμπεριλαμβάνονται στο ένταλμα.
Επίσης εδώ μπορούν να αποδοθούν εκείνα τα άτομα που έχουν υπογράψει συμβόλαιο για την υποστήριξη ζωής με εξαρτώμενα άτομα. Ορισμένοι πολίτες διατηρούν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν τις εγκαταστάσεις σύμφωνα με μια διαθήκη. Η διάρκεια αντανακλάται στη βούληση της κληρονομιάς και διαρκεί αρκετά χρόνια ή ακόμα και για τη ζωή.
Εκπόνηση της απαραίτητης τεκμηρίωσης
Το πιο σημαντικό πράγμα που πρέπει να αποφασιστεί πριν από τη διεξαγωγή της διαδικασίας αγοράς και πώλησης ακινήτων είναι να επιλέξετε έναν καλό συμβολαιογράφο. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, οι ιδιώτες ειδικοί έχουν τις ίδιες εξουσίες με τους συμβολαιογράφους. Με άλλα λόγια, σχεδόν όλοι οι ειδικοί σε αυτόν τον τομέα εκτελούν τις δραστηριότητές τους για λογαριασμό του κράτους.
Μόνο όταν επιλέγεται ένας συμβολαιογράφος για την κατάρτιση ενός λογαριασμού ακινήτου διαμερίσματος πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ορισμένες περιστάσεις. Η συναλλαγή πρέπει να πραγματοποιείται μόνο στον τόπο της πραγματικής τοποθεσίας του ακινήτου ή στον τόπο κατοικίας του πωλητή ή του αγοραστή.
Τα καθήκοντα του ιδιοκτήτη ακινήτου περιλαμβάνουν την προετοιμασία της ακόλουθης δέσμης εγγράφων:
- Το διαβατήριό σας με φωτογραφία και κωδικό αναγνώρισης.
- Απόδειξη του τίτλου στην ακίνητη περιουσία.
- Τεχνικό διαβατήριο του διαμερίσματος (εάν το επιθυμούν και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη της σύμβασης).
- Πληροφορίες σχετικά με τον αριθμό των ατόμων που ζουν και είναι εγγεγραμμένα στο διαμέρισμα.Κατά κανόνα, εκδίδεται σε ένα γραφείο στέγασης και αυτό πρέπει να ληφθεί μέριμνα δύο ή τρεις ημέρες πριν από τη συναλλαγή.
- Υπάρχουν στιγμές που τα παιδιά ή οι ανίκανοι άνθρωποι ζουν στο διαμέρισμα. Στη συνέχεια, είναι απαραίτητο να αποκτηθεί η κατάλληλη άδεια για την πώληση του ακινήτου από τις αρχές κηδεμονίας και επιμελητείας στην τοποθεσία του.
- Είναι επίσης απαραίτητο να αξιολογηθεί το ακίνητο σύμφωνα με την τρέχουσα αγοραία αξία. Ειδικά κυβερνητικά όργανα αξιολόγησης είναι υπεύθυνα για αυτό.
Εκτός από τα αναφερόμενα έγγραφα, για τα διαμερίσματα DKP, μπορεί να χρειαστούν επιπρόσθετα και άλλα έγγραφα, επειδή οι καταστάσεις είναι διαφορετικές. Για παράδειγμα, ο πωλητής είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος ισότιμο με τον σύζυγο ή και οι δύο ιδιοκτήτες νομιμοποιούνται με γάμο. Σε αυτή την περίπτωση, υπάρχει η ανάγκη γραπτής συγκατάθεσης του συνιδιοκτήτη του διαμερίσματος που πωλείται. Επιπλέον, υποβάλλεται στον συμβολαιογράφο από τον δεύτερο σύζυγο προσωπικά, μαζί με το διαβατήριό του, τον κωδικό αναγνώρισης, το πιστοποιητικό γάμου.
Διαδικασία αγοράς
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η όλη διαδικασία πώλησης ακινήτων πραγματοποιείται σε τρία στάδια:
- Αρχικά, όλες οι πληροφορίες σχετικά με τον πωλητή καταχωρούνται σε ένα ενιαίο κρατικό μητρώο δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας. Ελέγχεται αν το αντικείμενο της σύμβασης είναι εξασφαλισμένο.
- Το δεύτερο στάδιο είναι η ίδια η συμφωνία.
- Τώρα μένει να εισαχθούν πληροφορίες στο κτηματολόγιο σχετικά με τον νέο ιδιοκτήτη του αντικειμένου της σύμβασης. Επίσης, σε αυτό το στάδιο, η προετοιμασία και η έκδοση εγγράφων που νομιμοποιούν τον αγοραστή ως τον πραγματικό ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.
Για παράδειγμα, διαμερίσματα DKP - φωτογραφία παρακάτω.
Όλες οι συγκεκριμένες διαδικασίες θα πρέπει να διεξάγονται εντός μιας ημέρας. Επιπλέον, με βάση την ειδική κατάσταση και τη δέσμη εγγράφων, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει 2-4 ώρες.
Ο τερματισμός της σύμβασης
Η αγορά και πώληση διαμερισμάτων συνήθως έχει διαφορετικές συνέπειες. Ορισμένα είναι καλά, ενώ άλλα είναι μπερδεμένα. Για παράδειγμα, ακίνητη περιουσία αγοράστηκε, οι εορταστικές εκδηλώσεις με φίλους, συγγενείς και οι ιδιοκτήτες έχουν ήδη αρχίσει να κάνουν επισκευές - φαίνεται ότι όλες οι δυσκολίες έχουν περάσει και μόνο ένα λαμπρό μέλλον βρίσκεται μπροστά. Αλλά δεν ήταν εκεί - υπάρχει κλήτευση και έρχονται περαιτέρω διαδικασίες σχετικά με την καταγγελία της σύμβασης.
Μια τέτοια στροφή είναι ικανή για οποιονδήποτε, μιλώντας εικαστικά, απλά αναστατωμένος, καταστρέφοντας αρκετά το νευρικό σύστημα. Τι μπορεί να χρησιμεύσει ως ο κύριος λόγος τερματισμού της συναλλαγής;
Σφάλματα πληρωμής
Ως σοβαρός λόγος τερματισμού του διαμερίσματος DKP μπορεί να είναι παραβίαση της πληρωμής. Στις συναλλαγές επί ακινήτων και από τα δύο μέρη της σύμβασης, συχνά σημειώνονται σημαντικά σφάλματα. Και μερικές φορές αυτό οδηγεί σε πολύ θλιβερές συνέπειες. Χαρακτηριστική είναι η έλλειψη επιβεβαίωσης της πληρωμής ή η σύνταξη των εγγράφων πληρωμής με σφάλμα.
Επομένως, για να αποφύγετε πολλά προβλήματα, δεν είναι απαραίτητο να κάνετε λάθη κατά τις συναλλαγές πληρωμών. Δηλαδή, αν το διαμέρισμα αγοράζεται από μια νομική οντότητα, τότε η πληρωμή θα πρέπει να γίνει μόνο στον λογαριασμό του οργανισμού.
Όσον αφορά τα άτομα, όλα είναι λίγο πιο απλά - εδώ ο υπολογισμός θα πρέπει να πραγματοποιείται μόνο με μετρητά. Στην περίπτωση αυτή, ο πωλητής πρέπει να παράσχει μια απόδειξη που να αντανακλά όλες τις λεπτομέρειες της μεταβίβασης χρηματοδότησης. Αυτό θα χρησιμεύσει ως αξιόπιστη εγγύηση και επιβεβαίωση ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του σχετικά με την πληρωμή του αποκτηθέντος περιουσιακού στοιχείου.
Θέματα εγγραφής
Προκειμένου η σύμβαση πώλησης να αποκτήσει τη νομική ισχύ της, δεν αρκεί να τη διαβεβαιώσω για συμβολαιογράφο. Φυσικά, η ίδια η συναλλαγή μπορεί απλά να εκτελεστεί γραπτώς, ωστόσο, σε κάθε περίπτωση, είναι απαραίτητο να καταχωρήσετε τα διαμερίσματα DCT στο Rosreestr. Η σύμβαση μεταβιβάζεται σε αυτό το κρατικό όργανο αυτοπροσώπως ή μέσω πληρεξουσίου με την παροχή εξουσιοδότησης.
Επιπλέον, θα χρειαστείτε μια απόδειξη για την πληρωμή κρατικού τέλους, ένα απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού, καθώς και μια συμβολαιογραφική δήλωση του συζύγου σχετικά με τη συγκατάθεση για την πώληση ακίνητης περιουσίας. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν είναι παντρεμένος, τότε στη δικογραφία επισυνάπτεται δήλωση με τη σφραγίδα του συμβολαιογράφου. Μετά από 11 ημέρες, εάν η συναλλαγή ολοκληρώθηκε με απλή φόρμα και 3 ημέρες με συμβολαιογραφική πράξη, η Federal Registration Service θα καθορίσει το δικαίωμα μεταβίβασης της κυριότητας στον νέο ιδιοκτήτη. Και ακριβώς αυτή τη στιγμή, οι όροι της συναλλαγής θεωρούνται πλήρως εφαρμοσμένοι.
Μια θλιβερή υπόθεση είναι γνωστή ότι συνέβη με έναν πολίτη ο οποίος, ως αποτέλεσμα της δίκης, παρέμεινε χωρίς ένα επίκτητο διαμέρισμα. Είχε εκτελεστεί συμβόλαιο στα χέρια του με τη συμμετοχή συμβολαιογράφου, αλλά για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν είχε παρασχεθεί στην υπηρεσία καταχώρησης του κράτους για να νομιμοποιήσει την ιδιοκτησία του επί ακίνητης περιουσίας.
Αλλά αυτό ήταν σε μια εποχή που, σύμφωνα με την παλιά έκδοση του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ήταν μάλλον δύσκολο να αναλάβουν τα νόμιμα δικαιώματά τους. Τώρα, η όλη διαδικασία για την εγγραφή ενός διαμερίσματος διαμερισμάτων έχει απλοποιηθεί, και οι πολίτες δεν μπορούν να ανησυχούν - τώρα το περιστατικό που αναφέρθηκε παραπάνω δεν θα τους συμβεί.
Άλλες περιστάσεις
Πολλοί πωλητές ακινήτων είναι απλά σίγουροι για τη νομιμότητά τους να καταγγείλουν τη συμφωνία μετά από έξι μήνες από την υπογραφή του εγγράφου. Ωστόσο, να το πιστέψουμε είναι να κάνουμε ένα μεγάλο λάθος. Ναι, η συμφωνία μπορεί πράγματι να τερματιστεί, αλλά πρέπει να υπάρχουν βάσιμοι λόγοι για αυτό. Και εκτός από τις καταστάσεις που έχουν ήδη αναφερθεί, άλλες περιστάσεις μπορούν να χρησιμεύσουν ως σοβαρός λόγος για την κήρυξη μη έγκυρης συναλλαγής. Κατά κανόνα, τη στιγμή της σύναψης της συμφωνίας δεν υπήρχαν τέτοιες καταστάσεις · εμφανίζονται αργότερα. Σε κάθε περίπτωση, όλες αυτές οι καταστάσεις πρέπει να εξετάζονται στο δικαστήριο.
Συμπερασματικά
Η αγορά και πώληση ενός διαμερίσματος (καθώς και οποιουδήποτε άλλου αντικειμένου ακίνητης περιουσίας) είναι μια μάλλον ενοχλητική διαδικασία. Μπορεί να υπάρξουν ποικίλες συνέπειες, όπως ήδη περιγράφηκε παραπάνω. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να αντιμετωπίζουμε με υπευθυνότητα μια συναλλαγή αυτού του είδους.
Συγκεκριμένα, αποφύγετε ανεπανόρθωτα λάθη και διεκπεραιώνετε σωστά τις πράξεις πληρωμής. Είναι επίσης σημαντικό να διαβάσετε προσεκτικά τη σύμβαση κατά τη διάρκεια της απόκτησης στέγης, επειδή δεν είναι γνωστό ποιος πωλητής, ποιος είναι και για ποιο σκοπό που πωλεί ακίνητα. Λοιπόν, η συμφωνία θα πρέπει να εκτελεστεί στο γραφείο του συμβολαιογράφου - έτσι τουλάχιστον θα υπάρξει κάποια εγγύηση για τη νομιμότητα της συμφωνίας.
Τέλος, μπορείτε να ευχηθείτε σε όλους τους συμμετέχοντες σε συναλλαγές ακινήτων να αποφεύγουν τα λάθη και να συμμορφώνονται με την ισχύουσα νομοθεσία. Αλλά το πιο σημαντικό είναι να καταλάβετε σαφώς τι DCT είναι όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα. Μόνο τότε μπορείτε να κοιμηθείτε ειρηνικά!