Τα οικόπεδα απαιτούνται για ακίνητα που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή εγκαταστάσεων, τη γεωργία ή για άλλους σκοπούς. Μπορούν να εκδοθούν προς ενοικίαση από ιδιώτες ή από το κράτος. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής μπορεί να υπομισθώσει το οικόπεδο υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Για το σκοπό αυτό, είναι σημαντικό ο άμεσος ιδιοκτήτης να ενημερώνεται για την προετοιμασία μιας νέας σύμβασης. Το ποσό του τέλους καθορίζεται από τον άμεσο μισθωτή, αλλά οι όροι της συμφωνίας υπεκμισθίου δεν πρέπει να αντιβαίνουν στις απαιτήσεις που καθορίζονται στη σύμβαση μίσθωσης.
Συμβαλλόμενα μέρη της σύμβασης
Κατά την εκπόνηση μιας συμφωνίας υπεκμισθώσεων για ένα οικόπεδο, οι συμμετέχοντες είναι ο μισθωτής και ο μισθωτής. Συχνά αντιπροσωπεύονται από μεγάλες βιομηχανικές επιχειρήσεις, αλλά ακόμη και ιδιώτες μπορούν να συμμετάσχουν στη συναλλαγή.
Τις περισσότερες φορές, μια μεγάλη εταιρεία μισθώνει ένα μεγάλο κομμάτι γης από το κράτος. Είναι χωρισμένο σε αρκετές μικρές περιοχές, οι οποίες στη συνέχεια υπομισθώνονται για υψηλότερη τιμή. Συχνά, ο λόγος για την υπομίσθωση ενός οικοπέδου είναι η μείωση της παραγωγικής ικανότητας ή η αύξηση των φόρων στον μισθωτή.
Τα μέρη της συναλλαγής ενδέχεται να έχουν διαφορετικό νομικό καθεστώς. Όχι μόνο οι εταιρείες μπορούν να ενεργούν ως ενοικιαστές, αλλά και μεμονωμένοι επιχειρηματίες ή ακόμη και ιδιώτες. Δεν υπάρχουν περιορισμοί στην ιθαγένεια των πολιτών ή στο μερίδιο του ξένου κεφαλαίου στον προϋπολογισμό των επιχειρήσεων.
Δικαιώματα και υποχρεώσεις των μερών
Η μίσθωση και η υπεκμίσθωση γης είναι παρόμοιες έννοιες, δεδομένου ότι σε κάθε περίπτωση μια συγκεκριμένη περιοχή μεταφέρεται σε ένα συγκεκριμένο πρόσωπο ή εταιρεία για προσωρινή χρήση. Επιτρέπεται να αναφέρει στη μίσθωση η δυνατότητα εξαργύρωσης της περιοχής. Τα χαρακτηριστικά της υπομίσθωσης ενός οικοπέδου περιλαμβάνουν:
- ο μισθωτής πρέπει να εγγυηθεί στον ιδιοκτήτη της γης ότι η μεταβίβαση γης πραγματοποιείται στο πλαίσιο του νόμου και με την ορθή εκτέλεση της σύμβασης.
- ο ιδιοκτήτης του εδάφους πρέπει να προειδοποιείται για την κατάρτιση μιας σύμβασης υπεκμισθώσεων.
- ο μισθωτής δεν μπορεί να προσφέρει στον φοιτητή περισσότερα δικαιώματα από αυτά που έχει βάσει της κύριας σύμβασης μίσθωσης.
- δεν επιτρέπεται να παρεμβαίνει στις δραστηριότητες του υποκινητή, αν δεν παραβιάζει τις απαιτήσεις του νόμου.
- η ύπαρξη συμφωνίας υπεκμισθώσεως ουδόλως ακυρώνει τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη βασική σύμβαση μίσθωσης.
- ο μισθωτής μπορεί να τερματίσει τις σχέσεις με τον υποψήφιο για διάφορους λόγους, για παράδειγμα, εάν δεν υπάρχει έγκαιρη μηνιαία αμοιβή ή πραγματοποιείται παράνομη παραγωγή.
Όλα τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που απορρέουν από τα δύο μέρη της συναλλαγής, χωρίς να παραλείπονται, καθορίζονται στη συμφωνία υπεκμισθώσεων. Καταρτίζεται λαμβάνοντας υπόψη τις διατάξεις της μίσθωσης.
Λόγοι για πρόωρη καταγγελία
Η συμφωνία υπεργολαβίας για οικόπεδο τερματίζεται με δικαστική απόφαση ή με ειρηνικά μέσα εάν υπάρχουν οι εξής λόγοι:
- συστηματικά ο φορέας υποκλοπής παραβιάζει τις απαιτήσεις του Αστικού Κώδικα.
- η πληρωμή για τη χρήση του ιστότοπου δεν καταβάλλεται έγκαιρα.
- ένα σοβαρό ατύχημα συνέβη στο έδαφος ·
- καταστρεφόμενη γη λόγω διαφόρων φυσικών καταστροφών ·
- το έδαφος χρησιμοποιείται για άλλους σκοπούς.
- το αντικείμενο κατασχέζεται για τις ανάγκες του κράτους.
Εάν υπάρχουν ενδείξεις ότι ο υποψήφιος παραβίασε τις απαιτήσεις του νόμου, τότε είναι επιπρόσθετα υπεύθυνος για τις ενέργειές του. Για να γίνει αυτό, καταβάλλονται τα κατάλληλα πρόστιμα.Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να υπεκμισθώνει τη γη μόνο με προηγούμενη κοινοποίηση των ενεργειών του ιδιοκτήτη του εδάφους.
Αντικείμενο της σύμβασης
Κατά τη σύνταξη μιας συμφωνίας, αποδίδεται μεγάλη προσοχή στο θέμα της. Αντιπροσωπεύεται από ένα άμεσο οικόπεδο. Οι συμβάσεις μίσθωσης και εκμίσθωσης γης πρέπει να περιλαμβάνουν τις ακόλουθες πληροφορίες για τη γη:
- μεταφερθείσα περιοχή ·
- Η ακριβής διεύθυνση
- αριθμός κτηματολογίου.
- κατάλογο των κτιρίων που βρίσκονται στην επικράτεια ·
- την παρουσία δασικών οδών ·
- βρίσκονται σε εξέλιξη αντικείμενα κατασκευής σε εξέλιξη.
- η παρουσία ενός αριθμού υδραυλικών κατασκευών, πύργων πυρκαγιάς, αγωγών ή άλλων στοιχείων και κατασκευών δίνεται.
Εάν ο μισθωτής υπομισθώσει μόνο ένα ορισμένο τμήμα της κατανομής, τότε αυτές οι πληροφορίες περιλαμβάνονται στη συμφωνία υπεκμισθώσεων. Επιπλέον, συνιστάται να συντάσσεται πιστοποιητικό αποδοχής κατά τη μεταβίβαση γης.
Μια συμφωνία δειγματοληπτικής σύμβασης μπορεί να μελετηθεί παρακάτω.
Αποχρώσεις για τον ιδιοκτήτη της γης
Ο ιδιοκτήτης του εδάφους πρέπει να ειδοποιηθεί ότι ο μισθωτής σχεδιάζει να υπεκμισθώσει τη γη. Εάν η κύρια μίσθωση συντάσσεται για ένα έτος, πρέπει πρώτα να λάβετε τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη για να μεταβιβάσετε τη γη στον μισθωτή.
Η διάρκεια της υπομίσθωσης ενός οικόπεδου δεν μπορεί να υπερβαίνει την περίοδο που ορίζεται στην κύρια σύμβαση. Εάν η γη είναι μισθωμένη για σημαντικό χρονικό διάστημα, το έδαφος μπορεί να γίνει ιδιοκτησία του ενοικιαστή, εάν ο εκμισθωτής είναι το κράτος. Μετά από αυτό, ο ενοικιαστής καθορίζει ανεξάρτητα την ώρα που μεταβιβάζει την περιουσία του σε άλλα πρόσωπα για προσωρινή χρήση.
Κανόνες σύμβασης
Κατά τη σύνταξη μιας συμφωνίας, συνιστάται να χρησιμοποιείται ένα υπόδειγμα συμφωνίας υπομίσθωσης για ένα οικόπεδο, ώστε να μην χάνονται σημαντικά σημεία. Εάν η προθεσμία υπερβαίνει το ένα έτος, τότε το έγγραφο πρέπει να καταχωρηθεί στην Υπηρεσία Ομοσπονδιακής Εγγραφής.
Η συμφωνία δεν συνάπτεται από τη στιγμή της υπογραφής της από τα δύο μέρη, αλλά μετά από αλλαγές στην USR. Η υπομίσθωση ενός οικόπεδου καθορίζεται απαραίτητα από επίσημο έγγραφο. Με τη βοήθεια αυτής της συμφωνίας ρυθμίζονται οι σχέσεις μεταξύ του ενοικιαστή, του ιδιοκτήτη της γης και της υπενοικίας.
Ποια στοιχεία περιλαμβάνονται;
Κατά την εκπόνηση μιας συμφωνίας υπεκμισθώσεων, μέρος των εκτάσεων πρέπει να περιλαμβάνεται στις πληροφορίες του εγγράφου:
- λεπτομέρειες σχετικά με τους συμμετέχοντες και, κατά συνέπεια, το πλήρες όνομα τους, τα στοιχεία διαβατηρίου και η διεύθυνση διαμονής των πολιτών, και εάν η εταιρεία είναι ένα συμβαλλόμενο μέρος, τότε τα στοιχεία, το ονοματεπώνυμό τους, η νομική τους διεύθυνση, η ΤΙΝ και άλλες πληροφορίες περιλαμβάνονται στη συμφωνία.
- η διεύθυνση του ακινήτου που μεταφέρεται για προσωρινή χρήση καταχωρείται με ακρίβεια ·
- αν μεταφερθεί μόνο ένα τμήμα μιας επικράτειας, τότε αναφέρεται η ακριβής έκτασή του.
- υπολογίζεται το ποσό της πληρωμής για τη χρήση της γης.
- η διαδικασία δίνεται με βάση την οποία τα κεφάλαια θα μεταβιβαστούν στον εκμισθωτή,
- υποδεικνύει την περίοδο για την οποία συντάσσεται η συμφωνία ·
- τα βασικά δικαιώματα και υποχρεώσεις που ανακύπτουν στα συμβαλλόμενα μέρη μετά την καταχώριση του παρόντος εγγράφου ·
- αναγράφεται η ευθύνη των μερών.
- απαριθμεί τους λόγους για πρόωρη καταγγελία της σύμβασης.
Επιτρέπεται να χρησιμοποιεί σταθερό κόστος υπομίσθωσης ή επίπλευσης, εφόσον το τέλος μπορεί να εξαρτάται από διαφορετικές συνθήκες. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξασφαλίσει ότι ο φορέας εκμετάλλευσης χρησιμοποιεί το έδαφος μόνο βάσει του σκοπού του, διότι διαφορετικά οι παράνομες ενέργειες μπορούν να οδηγήσουν σε υποβάθμιση της γης και μείωση της αξίας της επικράτειας.
Μόνο όταν λάβετε υπόψη τους πολυάριθμους κανόνες, μπορείτε να κάνετε τη σωστή συμφωνία για την υπομίσθωση της γης. Χρησιμοποιείται έγγραφο δειγματοληψίας για τη σωστή κατάρτιση συμβολαίου.
Ποια έγγραφα απαιτούνται από τον μισθωτή;
Πριν από τη σύναψη συμφωνίας, ο μισθωτής πρέπει να αποδείξει στον δυνητικό ενοικιαστή ότι έχει το δικαίωμα να συντάξει μια τέτοια συμφωνία. Για το σκοπό αυτό, συντάσσονται τα ακόλουθα έγγραφα:
- η κύρια σύμβαση που συνάπτεται με τον άμεσο ιδιοκτήτη του ακινήτου και ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκπροσωπείται από ιδιώτη ή το κράτος.
- γραπτή άδεια του ιδιοκτήτη να παράσχει τη γη για χρήση από τρίτους.
- μια επίσημη επιστολή που ελήφθη από τον ιδιοκτήτη της επικράτειας ·
- διαβατήριο του ενοικιαστή.
- Απόσπασμα από το USRN που περιέχει πληροφορίες σχετικά με το μέγεθος του οικοπέδου και τον άμεσο ιδιοκτήτη του.
- τη συγκατάθεση του συζύγου του ιδιοκτήτη για την παροχή γης προς μίσθωση ·
- αν υπάρχουν κτίρια στην περιοχή, ζητούνται αποσπάσματα από το USRN για κάθε αντικείμενο.
Το δικαίωμα υπομίσθωσης της γης ανήκει τόσο σε ιδιώτες όσο και σε διάφορες εταιρείες. Οι πολίτες προετοιμάζουν διαβατήριο για τη σύναψη σύμβασης, αλλά η εταιρεία οφείλει να διαβιβάσει στον εκμισθωτή τα συστατικά έγγραφα, το πιστοποιητικό εγγραφής και άλλα έγγραφα προς εξέταση. Η κύρια μίσθωση πρέπει να έχει μια ειδική ρήτρα που επιτρέπει στον μισθωτή να μεταφέρει το έδαφος για χρήση σε άλλα πρόσωπα με βάση συμφωνία υπεκμισθίου.
Βήμα-βήμα οδηγίες διαδικασίας
Η υπομίσθωση τμήματος οικόπεδου ή πλήρους εδάφους εκτελείται σε μια ορισμένη σειρά ενεργειών. Αυτά περιλαμβάνουν:
- αρχικά μια μίσθωση συνάπτεται με τον ιδιοκτήτη του εδάφους.
- ο ενοικιαστής πρέπει να βεβαιωθεί ότι βάσει του περιεχομένου αυτού του εγγράφου έχει το δικαίωμα να παράσχει το έδαφος για χρήση σε τρίτους έναντι οποιασδήποτε αμοιβής.
- αν το έγγραφο έχει συνταχθεί για χρονικό διάστημα που υπερβαίνει το 1 έτος, τότε πρέπει να καταχωρηθεί στο Rosreestr.
- γίνεται έρευνα για υποκείμενα που είναι έτοιμα να υπογράψουν συμφωνία για συγκεκριμένους όρους.
- κάθε πλευρά προετοιμάζει την απαραίτητη τεκμηρίωση για περαιτέρω συνεργασία.
- συνάπτεται συμφωνία μεταξύ δύο συμμετεχόντων και εάν το μέγεθος της επικράτειας είναι σημαντικό ή ένα από τα μέρη είναι μια μεγάλη εταιρεία, είναι σκόπιμο να εμπλέκονται έμπειροι δικηγόροι σε αυτή τη διαδικασία έτσι ώστε να είναι πεπεισμένοι για τη νομική καθαρότητα της συναλλαγής.
- εάν ο όρος υπομίσθωσης υπερβαίνει το 1 έτος, το έγγραφο πρέπει να καταχωρηθεί στο USRN.
- μετά την προθεσμία, κάθε σύμβαση μπορεί να παραταθεί.
Η καταχώρηση μίσθωσης ή υπεκμισθίου πραγματοποιείται εντός μέγιστης προθεσμίας δέκα ημερών. Μετά από αυτό, ο μισθωτής ή ο ενοικιαστής μπορεί να χρησιμοποιήσει την περιοχή που αποκτήθηκε για τους σκοπούς που καθορίζονται στη σύμβαση.
Η παροχή μιας άμεσης κατανομής για τη χρήση καθορίζεται κατά προτίμηση με την κατάρτιση μιας πράξης μεταφοράς. Υποδεικνύει πότε μεταβιβάστηκε η περιοχή. Ο χρήστης πρέπει να μεταβιβάσει στον εκμισθωτή τα κεφάλαια που καθορίζονται στη σύμβαση εντός της καθορισμένης προθεσμίας. Εάν προκύψουν καθυστερήσεις, αυτό οδηγεί στον υπολογισμό των προστίμων και η συμφωνία μπορεί να τερματιστεί μπροστά από το χρονοδιάγραμμα.
Για πόσο καιρό έχει συνταχθεί;
Ο όρος για τον οποίο συντάσσεται συμφωνία υπεκμισθώσεως μπορεί να διαφέρει σημαντικά σε διαφορετικές καταστάσεις. Εξαρτάται από την περίοδο που καθορίζεται στην κύρια σύμβαση μίσθωσης. Ως εκ τούτου, αν το κράτος παρείχε γη για περίοδο 15 ετών, τότε η υπενοικίαση ενός δημοτικού οικόπεδο δεν μπορεί να εκτελεστεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 15 ετών.
Αν η συμφωνία υποδεικνύει λάθος όρο, τότε το έγγραφο ακυρώνεται εύκολα μέσω του δικαστηρίου.
Συμβόλαιο
Η παροχή γης για την υπομίσθωση συνοδεύεται σίγουρα από την επίσημη σύναψη της συμφωνίας. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να πληρώσετε ένα κρατικό τέλος για την πραγματοποίηση των αντίστοιχων αλλαγών στο USRN. Η τιμή εξαρτάται από το ποιος είναι ο χρήστης της γης:
- τα άτομα πληρώνουν 2 χιλιάδες ρούβλια.
- για τις εταιρείες, το ποσό του δασμού αυξάνεται σε 22 χιλιάδες ρούβλια.
Εάν πολλοί πολίτες ή επιχειρήσεις συμμετέχουν στη συναλλαγή, τότε το ποσό του τέλους αυξάνεται ανάλογα με τον αριθμό των συμμετεχόντων. Το τέλος εγγραφής πληρώνεται, οπότε δεν έχει σημασία πόσα αντικείμενα μεταφέρονται για χρήση. Το κρατικό τέλος μπορεί να καταβληθεί χρησιμοποιώντας καταστήματα MFC ή διάφορα ΑΤΜ. Επιπλέον, μπορείτε να επικοινωνήσετε με οποιοδήποτε κατάστημα της τράπεζας.
Ποιες αμφιλεγόμενες καταστάσεις μπορεί να προκύψουν;
Η υπομίσθωση του εδάφους είναι μια μάλλον ειδική και σύνθετη διαδικασία. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι για τη μεταβίβαση του αντικειμένου προς χρήση από ένα συγκεκριμένο πρόσωπο, συντάσσονται δύο χωριστές συμφωνίες, καταχωρημένες στην USRN. Επομένως, συχνά προκύπτουν διάφορες αμφισβητήσιμες καταστάσεις, για τη λύση των οποίων λαμβάνονται υπόψη τα χαρακτηριστικά:
- εάν ο χρήστης δεν καταβάλει τέλη εγκαίρως, αυτό γίνεται η βάση για την επιβολή προστίμων και το ποσό της ποινής μπορεί να καθορίζεται στην άμεση σύμβαση.
- Σημαντικές αποκλίσεις από τους όρους της συναλλαγής οδηγούν σε πρόωρη λήξη της συμφωνίας.
- είναι αδύνατο να συνάψει σύμβαση χωρίς προκαταρκτική σύνταξη του εδάφους και επιτόπια επιθεώρηση, δεδομένου ότι στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχουν ακριβή όρια της κατανομής για χρήση.
- η καταγραφή της γης πραγματοποιείται μόνο από τον άμεσο κάτοχο της επικράτειας.
- ακόμη και αν συντάσσονται και υπογραφούν όλα τα απαραίτητα έγγραφα, η συναλλαγή δεν θα ολοκληρωθεί μέχρι την καταχώρισή της στην Rosreestr και επομένως, ελλείψει καταχώρισης, ο υποψήφιος δεν μπορεί να καταβάλει τα κεφάλαια βάσει της σύμβασης, δεδομένου ότι ακόμη και η ύπαρξη υπογεγραμμένης πράξης μεταβίβασης δεν χρησιμεύει ως βάση για τη μεταβίβαση τέλους.
- εάν ο χρήστης της γης τερματίσει τη δραστηριότητά του στον ιστότοπο πριν από τον όρο που ορίζεται στη σύμβαση, αυτό δεν αποτελεί λόγο τερματισμού των πληρωμών, επομένως πρέπει να τηρεί αυστηρά τις απαιτήσεις της σύμβασης, διαφορετικά ενδέχεται να αντιμετωπίσει την ανάγκη να καταβάλει μεγάλα πρόστιμα με βίαιο τρόπο.
- αν ο ιδιοκτήτης της κατανομής αυξάνει διαρκώς το μέγεθος του τέλους, αλλά ταυτόχρονα δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του σχετικά με τη συντήρηση της γης, ο ενοικιαστής μπορεί να μηνύσει τον ιδιοκτήτη.
- εάν η συμφωνία μίσθωσης τερματιστεί πριν από το χρονοδιάγραμμα, αυτό οδηγεί στον αυτόματο τερματισμό της συμφωνίας υπεκμισθώσεων.
Εάν κάθε συμβαλλόμενος στη συναλλαγή ακολουθεί τις απαιτήσεις του νόμου, τότε δεν θα υπάρξουν αμφισβητούμενα ζητήματα που θα οδηγήσουν στην ανάγκη καταθέσεως αγωγών στο δικαστήριο.
Κίνδυνοι των συμμετεχόντων στη διαδικασία
Η υποβολή μιας περιοχής έχει ορισμένους κινδύνους για τον άμεσο χρήστη. Αυτά περιλαμβάνουν:
- η σύμβαση δεν συνάπτεται με τον ιδιοκτήτη του εδάφους, αλλά με τον μισθωτή.
- εάν η αρχική συμφωνία τερματιστεί για διάφορους λόγους, τότε η συμφωνία υπεκμισθώσεων θα χάσει τη νομική της ισχύ.
- Υπάρχει μια πιθανότητα ότι ο ενοικιαστής είναι απατεώνας, ώστε να μπορεί να εξαπατήσει τόσο τον υποκείμενο όσο και τον άμεσο ιδιοκτήτη της επικράτειας.
- Η περίοδος για την οποία εκτελείται η υπεκμίσθωση περιορίζεται στην περίοδο για την οποία συνάπτεται η κύρια σύμβαση μίσθωσης.
Ως εκ τούτου, η εύρεση χρηστών που επιθυμούν να συνάψουν μια τέτοια συμφωνία είναι αρκετά δύσκολη. Συνήθως είναι διαφορετικές εταιρείες που χρησιμοποιούν εδάφη για να κάνουν επιχειρήσεις.
Κανόνες ανατροπής
Η επέκταση της συμφωνίας υπεκμισθώσεων επιτρέπεται μόνο εάν παραταθεί η περίοδος μίσθωσης. Ως εκ τούτου, αρχικά, ο ενοικιαστής θα πρέπει να επιλύσει ζητήματα με τον ιδιοκτήτη σχετικά με την επέκταση. Μόνο με θετική απόφαση καλεί τον υποτάκτη να συνεχίσει τη συνεργασία.
Εάν ο ιδιοκτήτης αγροκτημάτων αρνείται να συνάψει νέα σύμβαση, ο διαμεσολαβητής και ο χρήστης της γης στερούνται του δικαιώματος να συνάπτουν συναλλαγές σε σχέση με αυτό το ακίνητο.
Συμπέρασμα
Η υπομίσθωση της γης είναι ότι ο μισθωτής μεταβιβάζει ανεξάρτητα τη γη σε άλλο χρήστη έναντι αμοιβής.Για το σκοπό αυτό, καταρχήν συνάπτεται επίσημη συμφωνία. Εάν η εγκυρότητά του υπερβαίνει το ένα έτος, τότε καταγράφεται συμφωνία στην USRN.
Κατά τη σύναψη μιας τέτοιας συμφωνίας, προκύπτουν ορισμένες αποχρώσεις και κίνδυνοι για κάθε συμμετέχοντα. Ως εκ τούτου, οι χρήστες και οι ιδιοκτήτες των εδαφών πρέπει να κατανοήσουν τις απαιτήσεις της νομοθεσίας σχετικά με τη χρήση της γης.