Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης έχει μεγάλη σημασία κατά τον προγραμματισμό χρηματοοικονομικών ή επενδυτικών δραστηριοτήτων. Ταυτόχρονα, στη Ρωσία, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης δεν μπορεί πάντα να προσδιορίζεται με αξιόπιστη ακρίβεια. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι πληροφορίες από διάφορες αγορές δεν είναι πλήρεις. Επιπλέον, συχνά δεν είναι απολύτως αληθές. Τι είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης;
Τι είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης;
Ο δείκτης αυτός είναι ο λόγος της αξίας του ακινήτου προς το εισόδημα που μπορεί να αποφέρει κατά τη διάρκεια του έτους. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης επιτρέπει στον επενδυτή να εκτιμήσει τις προοπτικές επένδυσης σε ένα συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο. Υπάρχουν διάφοροι τύποι αυτού του δείκτη. Αν αναλύσετε καθένα από αυτά, μπορείτε να κατανοήσετε καλύτερα τα χαρακτηριστικά των ποσοστών κεφαλαιοποίησης.
Χαρακτηριστικός δείκτης
Για παράδειγμα, ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης χωρίς κίνδυνο προβλέπει την κατεύθυνση των επενδύσεων στα περιουσιακά στοιχεία για τα οποία είναι εγγυημένη τουλάχιστον η απόδοση της επένδυσης. Εξ όσων γνωρίζουμε, η επένδυση χωρίς κινδύνους πρακτικά δεν υπάρχει. Στην περίπτωση αυτή, εννοούμε επενδύσεις έτσι ώστε η πιθανότητα δυσάρεστων ατυχημάτων να μειωθεί στο μηδέν.
Ένα παράδειγμα μιας τέτοιας επένδυσης είναι η επένδυση, ο εγγυητής της οποίας είναι το κράτος ή μια αξιόπιστη τράπεζα από την Ελβετία. Ταυτόχρονα, οι κίνδυνοι αγοράς συνδέονται άρρηκτα με χρηματοπιστωτικά μέσα όπως τα αποθέματα, τα ομόλογα και άλλους τίτλους. Τα έσοδα από αυτές τις επενδύσεις εξαρτώνται άμεσα από την επιτυχία της εκδότριας εταιρείας.
Οι επενδυτές ήταν οι πρώτοι που αισθάνονταν τη χαμηλή κερδοφορία μιας επιχείρησης για την επένδυση των ιδίων κεφαλαίων τους σε τίτλους. Αλλά όχι μόνο αυτός ο τύπος χρηματοδότησης συνοδεύεται από κινδύνους. Για παράδειγμα, η ακίνητη περιουσία είναι παραδοσιακή και ένας από τους πιο αξιόπιστους τρόπους επένδυσης. Παρόλα αυτά, το περιουσιακό στοιχείο είναι επίσης επιρρεπές σε κινδύνους όπως χαμηλή ρευστότητα, υποτίμηση κατά τη λειτουργία, καθώς και αλλαγές στη νομοθεσία, συμπεριλαμβανομένου του φόρου.
Μέθοδοι υπολογισμού του ποσοστού κεφαλαιοποίησης
Ποιες είναι οι μέθοδοι υπολογισμού του ποσοστού κεφαλαιοποίησης; Υπάρχουν πολλά από αυτά:
- σωρευτική κατασκευή.
- σχετικές επενδύσεις ·
- τη μέθοδο συμπίεσης της αγοράς ·
- Τη μέθοδο του Inwood και άλλα.
Στην πράξη, η συνηθέστερη είναι η σωρευτική μέθοδος κατασκευής. Ποια είναι τα στοιχεία του ποσοστού κεφαλαιοποίησης; Αυτή η μέθοδος χρησιμοποιεί την αρχή του αθροίσματος ενός δείκτη μηδενικού κινδύνου, ενός ασφαλίστρου κινδύνου αγοράς και ενός ασφάλιστρου κινδύνου που συνδέεται με την επένδυση σε ένα συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο. Τι σημαίνει αυτό; Με άλλα λόγια, για να προβλεφθεί το πιθανό κέρδος, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη δείκτες όπως ο συντελεστής χωρίς κίνδυνο, το συνολικό επίπεδο των κινδύνων αγοράς και ο βαθμός κινδύνου σε σχέση με ένα συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο.
Κόστος κεφαλαιοποίησης ακινήτων
Στη διαδικασία ανάλυσης της πιθανής κερδοφορίας των επενδύσεων σε ακίνητα, οι επενδυτές υπολογίζουν το κέρδος που μπορούν να πάρουν κατά τη λειτουργία τους. Αυτή η μέθοδος σάς επιτρέπει να προβλέψετε το αποτέλεσμα της επένδυσης και να συγκρίνετε την τιμή αγοράς του αντικειμένου με τα έσοδα.
Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης για ακίνητα υπολογίζεται χρησιμοποιώντας έναν τύπο που προκύπτει από την ακόλουθη εξίσωση:
V = I / R, όπου:
- V είναι η αξία του ακινήτου.
- I - η εκτιμώμενη κερδοφορία από τη λειτουργία της εγκατάστασης.
- R είναι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης των ακινήτων.
Κατά συνέπεια, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης: R = Ι / ν.
Πρέπει να σημειωθεί ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης εισοδήματος ονομάζεται μερικές φορές και ο λόγος κεφαλαιοποίησης, ο ρυθμός κεφαλαιοποίησης ή ο πολλαπλασιαστής καθαρών ενοικίων. Αυτοί οι όροι είναι συνώνυμα. Ο υπολογισμός αυτού του δείκτη είναι αρκετά αποτελεσματικός και αντικειμενικός. Αυτό οφείλεται στο σταθερό κόστος των ακινήτων, το οποίο καθορίζει την αγορά και το οποίο μπορεί να βρεθεί από ανοικτές πηγές. Επιπλέον, η τιμή ενοικίασης των ακινήτων ρυθμίζεται επίσης από την αγορά, γεγονός που απλοποιεί το έργο.
Οι αρχές υπολογισμού του ποσοστού κεφαλαιοποίησης για ακίνητα
Πρέπει να τονιστεί ότι κατά τον υπολογισμό της κερδοφορίας ενός αντικειμένου, τα απαιτούμενα έξοδα πρέπει να αφαιρεθούν από το συνολικό εισόδημα. Αυτά περιλαμβάνουν:
- πληρωμή για ηλεκτρική ενέργεια.
- πληρωμή για ασφάλεια αντικειμένου.
- μισθούς διαφόρων εργαζομένων ·
- άλλα έξοδα που σχετίζονται με τη διαδικασία λειτουργίας των ακινήτων.
Επιπλέον, από την παράμετρο Ι είναι απαραίτητο να αφαιρεθεί το χαμένο κέρδος λόγω της μίσθωσης όχι ολόκληρου του 100% του κτιρίου. Επίσης, οι δαπάνες που μειώνουν τη συνολική κερδοφορία περιλαμβάνουν φόρους, τόκους δανείων και άλλα πάγια έξοδα. Και μόνο μετά την αφαίρεση όλων των δαπανών, έχουμε ένα καθαρό λειτουργικό εισόδημα, το οποίο χρησιμοποιείται στον τύπο για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης των ακινήτων.
Έχοντας λάβει όλα τα απαραίτητα δεδομένα, μπορούμε να υπολογίσουμε τον απαιτούμενο δείκτη σύμφωνα με τον παραπάνω τύπο. Εξετάστε ένα παράδειγμα. Ας υποθέσουμε ότι επενδύετε σε έναν τύπο ακινήτου όπως είναι ο χώρος αποθήκευσης. Το κόστος της εγκατάστασης είναι 50 εκατομμύρια ρούβλια. Μετά την αφαίρεση όλων των εξόδων, ο επενδυτής καθορίζει ότι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα θα είναι 13 εκατομμύρια ρούβλια ετησίως. Για να καθορίσετε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για ακίνητα, πρέπει να χρησιμοποιήσετε τον τύπο: 13 εκατομμύρια / 50 εκατομμύρια = 0,26. Η τιμή αυτή δείχνει ότι κάθε χρόνο ο επενδυτής θα λάβει το 26% της επένδυσής του από τη μίσθωση εγκαταστάσεων αποθήκευσης.
Επιλέγοντας το ακίνητο με το υψηλότερο ποσοστό κεφαλαιοποίησης
Όταν επιλέγετε ένα ακίνητο για να επενδύσετε χρήματα, πρέπει να προτιμάτε εκείνα που έχουν το υψηλότερο ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Επιπλέον, πρέπει να σημειωθεί ότι χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ένας τέτοιος συντελεστής, είναι αδύνατο να προβλεφθεί η αποτελεσματικότητα των επενδύσεων και να αξιολογηθεί το αντικείμενο πριν από την απόκτηση του. Απαιτεί επίσης την ανάλυση της αγοράς και την παρακολούθηση σημαντικών οικονομικών δεικτών βάσει των διαθέσιμων δεδομένων σχετικά με τις επενδύσεις σε ακίνητα.
Κατά τη διαδικασία πλήρους παρακολούθησης, οι πληροφορίες που λαμβάνονται πρέπει να γενικευθούν. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να αξιολογηθούν διάφορα τμήματα της αγοράς ακινήτων. Στη συνέχεια, οι πληροφορίες αυτές θα χρησιμεύσουν ως οδηγός και θα επιτρέψουν την ορθή αξιολόγηση της εγκατάστασης. Επιπροσθέτως, καθιστά δυνατή τη διεξαγωγή ποιοτικής συγκριτικής ανάλυσης των διαθέσιμων υπολογισθέντων δεικτών και των μέσων στοιχείων για την αγορά.
Μέθοδος συνδεδεμένων επενδύσεων
Συχνά, το ποσό των ιδίων κεφαλαίων και του δανειακού κεφαλαίου χρησιμοποιείται για την αγορά ακινήτων. Συνεπώς, για τον σωστό υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης, είναι απαραίτητο να λαμβάνονται υπόψη και οι δύο πηγές επενδύσεων. Πώς να υπολογίσετε τον δείκτη; Σε αυτή την περίπτωση, ο τρόπος άμεσης επένδυσης ή, όπως ονομάζεται και η τεχνική του επενδυτικού ομίλου, χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό του λόγου κεφαλαιοποίησης. Επιπλέον, ο τύπος της κεφαλαιοποίησης για τα πιστωτικά ταμεία έχει ως εξής:
Rm = DO / IR, όπου:
- Rm - αναλογία κεφαλαιοποίησης δανειακών κεφαλαίων ή σταθερά υποθηκών.
- DO - ετήσιες πληρωμές δανειακών κεφαλαίων ·
- Το IR είναι το κύριο ποσό ενός ενυπόθηκου δανείου.
Στην περίπτωση αυτή, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για τα ίδια κεφάλαια υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον ακόλουθο τύπο:
Re = DP / K, όπου:
- Re είναι το ποσοστό απόδοσης των ιδίων κεφαλαίων.
- DP - Ταμειακή ροή για το έτος πριν από την πληρωμή όλων των φόρων.
- K είναι το ποσό των ιδίων κεφαλαίων.
Το συνολικό ποσοστό κεφαλαιοποίησης κατά τη χρήση της μεθόδου άμεσων επενδύσεων προσδιορίζεται με τον υπολογισμό του σταθμισμένου μέσου όρου των δύο πρώτων δεικτών: P = M x Pm + (1 - M) x Re, όπου το Μ είναι το μέρος των δανεισθέντων κεφαλαίων στο συνολικό κόστος του αντικειμένου.
Μέθοδος συμπίεσης της αγοράς
Η μέθοδος αυτή περιλαμβάνει τη χρήση για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης του δείκτη των καθαρών λειτουργικών εσόδων από τις δραστηριότητες μιας παρόμοιας εταιρείας ή από την ακίνητη περιουσία της, καθώς και από την αξία πώλησης των περιουσιακών της στοιχείων. Για τον προσδιορισμό της αναλογίας κεφαλαιοποίησης με τη μέθοδο της συμπίεσης της αγοράς, είναι απαραίτητο να διαιρέσουμε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα από το κόστος ενός παρόμοιου αντικειμένου ή εταιρείας.
Πώς να το καταλάβετε αυτό; Με άλλα λόγια, για τον προσδιορισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης της επιθυμητής εταιρείας, χρησιμοποιούνται δείκτες του βασικού τύπου για τον δείκτη κεφαλαιοποίησης, αλλά για μια άλλη παρόμοια εταιρεία που κατέχει το ίδιο τμήμα της αγοράς και είναι συγκρίσιμη σε μέγεθος. Χαρακτηριστικό στοιχείο αυτής της μεθόδου υπολογισμού είναι η έλλειψη λογιστικής για την απόδοση της επένδυσης και την απόδοση της επένδυσης.
Αυτή η τεχνική έχει τόσο πλεονεκτήματα όσο και προφανή μειονεκτήματα. Τα θετικά χαρακτηριστικά περιλαμβάνουν τη σχετική απλότητα προσδιορισμού του λόγου κεφαλαιοποίησης. Ένα στοίχημα που υπολογίζεται με αυτόν τον τρόπο έχει τα μειονεκτήματά του. Για παράδειγμα, τα μειονεκτήματα περιλαμβάνουν την έλλειψη των απαραίτητων στοιχείων σχετικά με το καθαρό λειτουργικό εισόδημα και την αξία των πωλήσεων της εταιρείας, το οποίο λαμβάνεται ως βάση για την ανάλυση. Επομένως, δεν είναι πάντα δυνατό να επιλέξετε τα σωστά και κατάλληλα παραδείγματα.
Μέθοδος Inwood
Η μέθοδος αυτή χρησιμοποιείται σε περιπτώσεις όπου, σύμφωνα με την πρόβλεψη, κατά τη διάρκεια ολόκληρου του επενδυτικού κύκλου, η απόδοση των επενδύσεων θα είναι ίση. Ταυτόχρονα, μέρος του εισοδήματος αντιπροσωπεύει την απόδοση της επένδυσης και το άλλο είναι η απόδοση του επενδεδυμένου κεφαλαίου. Το ποσό της ανάκτησης κεφαλαίου επανεπενδύεται. Αυτό λαμβάνει υπόψη το ποσοστό απόδοσης της επένδυσης. Είναι δυνατό να προσδιοριστεί το ποσοστό κεφαλαιοποίησης με την προϋπόθεση ότι θα αποκτηθούν ίσα έσοδα, λαμβάνοντας το άθροισμα του ποσοστού απόδοσης των επενδύσεων και του συντελεστή του ταμείου επιστροφής για το ίδιο ποσοστό.