Πολλοί άνθρωποι χρησιμοποιούν την ιδιοκτησία άλλων ανθρώπων βάσει μίσθωσης. Το δωμάτιο μπορεί να είναι οικιακό ή μη οικιστικό. Η σύμβαση μπορεί να συναφθεί μεταξύ φυσικών προσώπων ή εταιρειών. Είναι η συμφωνία που διέπει τη σχέση μεταξύ των δύο μερών. Συχνά χρησιμοποιείται μίσθωση με το δικαίωμα να αγοράσει ακίνητη περιουσία, επιτρέποντας στον μισθωτή να αγοράσει εγκαταστάσεις μετά τη λήξη της σύμβασης.
Η έννοια
Η μίσθωση με δικαίωμα αγοράς ακινήτων αντιπροσωπεύεται από τη σχέση μεταξύ δύο συμβαλλομένων στη συναλλαγή σχετικά με το ακίνητο. Καταρτίζεται ειδική σύμβαση μεταξύ του ιδιοκτήτη των χώρων και του μισθωτή. Περιλαμβάνει όχι μόνο τις πιο σημαντικές προϋποθέσεις, αλλά και πληροφορίες σχετικά με τη δυνατότητα επαναγοράς του αντικειμένου της συναλλαγής.
Συνήθως, η σύμβαση υποδεικνύει ότι ο μισθωτής μπορεί να εξαργυρώσει την ιδιοκτησία μόνο μετά από συγκεκριμένη περίοδο. Η διαδικασία διεξάγεται με βάση τους όρους του άρθρου. 624 Αστικού Κώδικα. Για το σκοπό αυτό, ο ενοικιαστής στη διαδικασία χρήσης των εγκαταστάσεων δεν πρέπει να παραβιάζει με κανένα τρόπο τις απαιτήσεις και τους όρους της σύμβασης.
Διαφορές από τη χρηματοδοτική μίσθωση
Η μίσθωση ακινήτων συχνά συγκρίνεται με τη μίσθωση. Υπάρχουν ορισμένες διαφορές μεταξύ αυτών των συναλλαγών:
- κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν υπάρχουν περιορισμοί στην επιλογή της μίσθωσης, επομένως ο μισθωτής επιλέγει το αντικείμενο, μετά τον οποίο ο μισθωτής το αγοράζει από τον ιδιοκτήτη και προβλέπει χρηματοδοτική μίσθωση, ενώ για τυποποιημένες μισθώσεις το ακίνητο που ανήκει στο πρόσωπο είναι κατασκευασμένο, επομένως η επιλογή του αντικειμένου είναι περιορισμένη.
- τρία μέρη συμμετέχουν στη μίσθωση, ενώ κατά τη μίσθωση συνάπτεται απευθείας σύμβαση μεταξύ δύο συμμετεχόντων.
- κατά τη σύνταξη της σύμβασης μίσθωσης, ο πελάτης μπορεί να εξαγοράσει το ακίνητο και με σύμβαση μίσθωσης αυτό είναι δυνατό μόνο αν υπάρχει κατάλληλη ρήτρα.
Πολλοί άνθρωποι και εταιρείες ενδιαφέρονται για μίσθωση με το δικαίωμα να αγοράζουν εμπορικά ακίνητα. Υπό αυτές τις συνθήκες, οι επιχειρηματίες μπορούν να ελέγξουν αν η επιλεγμένη τοποθεσία είναι κατάλληλη για εργασία και πελάτες. Εάν η δραστηριότητα είναι αποτελεσματική, τότε λαμβάνεται απόφαση για την εξόφληση του αντικειμένου.
Τα οφέλη
Χρησιμοποιώντας μια μίσθωση με το δικαίωμα να αγοράσετε ακίνητα έχει πολλά πλεονεκτήματα για έναν ενοικιαστή:
- αγορά ενός διαμερίσματος χωρίς τη χρήση δανειακών κεφαλαίων.
- η ακίνητη περιουσία χρησιμοποιείται μέχρι την τελική εξόφληση.
- Μπορείτε να ακυρώσετε τη συναλλαγή ανά πάσα στιγμή.
- δεν απαιτείται να συγκεντρώνει πολλά έγγραφα για την υπογραφή της σύμβασης.
- δεν υφίστανται πρόσθετες δαπάνες σχετικά με τη στέγαση, καθώς δεν εκδίδεται ασφάλιση και δεν πραγματοποιείται αξιολόγηση.
- δεν απαιτείται προκαταβολή.
Τα πλεονεκτήματα για τον εκμισθωτή περιλαμβάνουν:
- Μπορείτε να πουλήσετε ένα υπάρχον ακίνητο σε υψηλή τιμή.
- το ακίνητο ανήκει στον ιδιοκτήτη μέχρι την τελική εξόφληση.
- Επιτρέπεται η καταγγελία της σύμβασης ανά πάσα στιγμή.
Συνήθως, οι μισθώσεις με δικαίωμα αγοράς ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούνται από εκμισθωτές που θέλουν να πουλήσουν την περιουσία τους, αλλά δεν μπορούν να εκτελέσουν αυτή τη διαδικασία αμέσως λόγω του υψηλού κόστους της ιδιοκτησίας ή άλλων παραγόντων.
Μειονεκτήματα
Μια τέτοια συμφωνία έχει ορισμένες αρνητικές πτυχές για τον ενοικιαστή:
- Πριν από την τελική επαναγορά, το ακίνητο είναι καταχωρημένο από άλλο συμμετέχοντα στη συναλλαγή, ο οποίος μπορεί να το διαθέσει εντελώς.
- ο ιδιοκτήτης του αντικειμένου μπορεί να τερματίσει τη συναλλαγή ανά πάσα στιγμή χωρίς να επιστρέψει τις πληρωμές ενοικίου.
- αν ο ιδιοκτήτης πεθάνει, θα πρέπει να συντάξετε μια νέα συμφωνία με λιγότερο ευνοϊκούς όρους με τους κληρονόμους του.
Ταυτόχρονα, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει τις εγκαταστάσεις για οποιοδήποτε σκοπό, αλλά και για μεγάλο χρονικό διάστημα, η τιμή των ακινήτων μπορεί να αυξηθεί, γεγονός που θα οδηγήσει σε απώλεια κερδών.
Ποια έγγραφα χρειάζονται;
Τα πιο συχνά προσφέρονται στη Μόσχα είναι τα ενοίκια με το δικαίωμα να αγοράζουν ακίνητα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η ακίνητη περιουσία είναι ακριβή στην πρωτεύουσα, οπότε είναι δύσκολο να το πουλήσετε με τον συνήθη τρόπο. Για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, εκπονούνται τα ακόλουθα έγγραφα:
- τα διαβατήρια των μερών της συναλλαγής και εάν ένα από τα μέρη είναι εταιρεία, χρησιμοποιείται πιστοποιητικό εγγραφής και εγγραφής στην Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία.
- απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού, με το οποίο μπορείτε να μάθετε ποιος είναι εγγεγραμμένος στα ακίνητα?
- πιστοποιητικό ιδιοκτησίας του αντικειμένου ή του αποσπάσματος από το USRN, συμπεριλαμβανομένων πληροφοριών σχετικά με τους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος.
- άμεση μίσθωση, στην οποία υπάρχει ρήτρα σχετικά με τη δυνατότητα εξαγοράς ακίνητης περιουσίας.
- ένα χρονοδιάγραμμα πληρωμών που περιέχει πληροφορίες σχετικά με το πότε πρέπει να μεταφερθούν ακριβώς οι πληρωμές από τον μισθωτή.
Επιπλέον, συντάσσεται συνήθως πιστοποιητικό αποδοχής. Περιέχει πληροφορίες σχετικά με όλα τα είδη οικιακής χρήσης που είναι διαθέσιμα στις εγκαταστάσεις, καθώς και την ημερομηνία κατά την οποία ο μισθωτής άρχισε να χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία.
Εκτυπώσεις σύναψης συμβάσεων
Αν συντάσσεται μίσθωση με δικαίωμα αγοράς ακίνητης περιουσίας, τότε η διάρκειά του συνήθως φθάνει τα 10 ή 15 χρόνια. Εάν η διάρκεια της σύμβασης υπερβαίνει το 1 έτος, τότε καταχωρείται στο ομοσπονδιακό μητρώο. Για το σκοπό αυτό, προετοιμάζονται τα έγγραφα:
- διαβατήρια συμμετεχόντων ·
- αίτηση καταχώρισης ·
- ένα αντίγραφο της μίσθωσης ·
- την απόδειξη παραλαβής ·
- τεχνικό διαβατήριο και σχέδιο ακίνητης περιουσίας.
Μπορείτε να κάνετε αίτηση όχι μόνο στο υποκατάστημα Rosreestr, αλλά και στο MFC.
Οι αποχρώσεις της συνεργασίας
Ανεξάρτητα από το αν μια μίσθωση με δικαίωμα αγοράς ακίνητης περιουσίας εκτελείται στο Nizhny Novgorod ή σε άλλη πόλη, λαμβάνονται υπόψη ορισμένες απαιτήσεις του νόμου. Η διαδικασία σύνταξης της σύμβασης ρυθμίζεται από ομοσπονδιακούς κανονισμούς, επομένως, οι συμμετέχοντες στη συναλλαγή λαμβάνουν υπόψη τα χαρακτηριστικά:
- η εξαγορά είναι μόνο το δικαίωμα του μισθωτή, και όχι το καθήκον του, ως εκ τούτου, να τον αναγκάσει μέσω του δικαστηρίου να εκτελέσει αυτή τη διαδικασία είναι αδύνατο?
- μετά την καταβολή ολόκληρου του ποσού που οφείλεται στον εκμισθωτή, απαιτείται η καταχώρηση της μεταβίβασης του δικαιώματος σε διαμέρισμα στον μισθωτή.
- ακόμη και η τακτική μίσθωση μπορεί να αναβαθμιστεί για μίσθωση με δικαίωμα αγοράς, η οποία προβλέπεται στο άρθρο. 624 Αστικού Κώδικα, αρκεί να καταρτίσει μόνο μια πρόσθετη συμφωνία μεταξύ των δύο μερών.
Συνιστάται να χρησιμοποιείτε αυτή τη μέθοδο μίσθωσης μόνο υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ των δύο συμμετεχόντων και επίσης η ζήτηση για ακίνητα θεωρείται χαμηλή.
Κίνδυνοι ενοικιαστή
Κατά την εκμίσθωση με δικαίωμα αγοράς ακίνητης περιουσίας, ο μισθωτής πρέπει να αντιμετωπίσει σοβαρούς κινδύνους:
- ο θάνατος του ιδιοκτήτη μπορεί να οδηγήσει σε τερματισμό της σύμβασης ή στην εισαγωγή πρόσθετων δυσάρεστων συνθηκών από τους κληρονόμους ·
- ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να χρησιμοποιήσει την ακίνητη περιουσία ως ασφάλεια κατά την υποβολή αίτησης για διάφορα δάνεια.
- οι μεταβολές στην αγορά ακινήτων μπορεί να οδηγήσουν σε υπερβολικά μεγάλη τιμή εξαγοράς του ακινήτου, μολονότι υπό αυτές τις συνθήκες είναι πάντα δυνατό να αρνηθεί να το εξαγοράσει, αλλά οι πληρωμές ενοικίου δεν επιστρέφονται από τον ιδιοκτήτη.
Ως εκ τούτου, αν και μια τέτοια προσφορά έχει πολλά πλεονεκτήματα, είναι σημαντικό να ληφθούν υπόψη οι κίνδυνοι που προκύπτουν από τον μισθωτή.
Κανόνες για την κατάρτιση σύμβασης
Η σύμβαση μίσθωσης με δικαίωμα αγοράς πρέπει να περιέχει ορισμένες. Αυτά περιλαμβάνουν:
- πληροφορίες για τα μέρη της συναλλαγής (πρέπει να αναφέρονται από τον F. I. O., πληροφορίες από διαβατήρια, ημερομηνία γέννησης και τόπο εγγραφής).
- το αντικείμενο της συμφωνίας, η οποία είναι η ιδιοκτησία, ως εκ τούτου, τη διεύθυνση, την περιοχή και άλλα χαρακτηριστικά που αναφέρονται ότι αντιγράφονται από επίσημα έγγραφα στο διαμέρισμα?
- τη διάρκεια της σύμβασης και συχνά για την εξαγορά συντάσσεται μια απεριόριστη συμφωνία.
- το μέγεθος της μηνιαίας πληρωμής, για το οποίο λαμβάνεται υπόψη το ενοίκιο και η τιμή αγοράς του ακινήτου ·
- συχνότητα πληρωμής ·
- μια μέθοδος μεταφοράς κεφαλαίων, για την οποία τα χρήματα μπορούν να μεταβιβαστούν αυτοπροσώπως, να μεταφερθούν σε τραπεζικό λογαριασμό ή να μεταφερθούν βάσει τραπεζικού κυττάρου ·
- υποχρεώσεις που απορρέουν από τον μισθωτή και τον εκμισθωτή ·
- ευθύνη των μερών για παραβίαση των όρων της συναλλαγής.
Είναι σημαντικό να προσεγγίσουμε σωστά τη σύνταξη της παρούσας συμφωνίας, ώστε να υπάρχει νομική μίσθωση με το δικαίωμα αγοράς ακινήτων. Ένα δείγμα σύμβασης μπορεί να μελετηθεί παρακάτω.
Απαιτείται μια αξιολόγηση διαμερίσματος;
Εάν η στέγαση μεταφερθεί για μακροχρόνια χρήση, είναι πιθανό η τιμή της να μεταβληθεί σημαντικά. Τα μέρη πρέπει να συμφωνήσουν κατά πόσο τέτοιες αλλαγές θα επηρεάσουν το ποσό εξαγοράς, μετά την οποία θα ληφθεί απόφαση για τη συμφωνία.
Συχνά επιλέγεται από τον επανυπολογισμό των μερών λαμβάνοντας υπόψη τις μεταβολές των τιμών στην αγορά ακινήτων ή τον υπολογισμό χρησιμοποιώντας ξένο νόμισμα. Προκειμένου να αποφευχθούν διαφωνίες στο μέλλον, είναι σκόπιμο να αναφέρεται στη σύμβαση η τελική τιμή του αντικειμένου και ο τύπος υπολογισμού του δείκτη. Γι 'αυτό, τα μέρη απευθύνονται σε ανεξάρτητο εκτιμητή. Συγκεντρώνει μια έκθεση που περιέχει πληροφορίες σχετικά με την αγοραία τιμή του αντικειμένου κατά την κατάρτιση της συμφωνίας.
Πώς περάσουν τα δικαιώματα ενός αντικειμένου;
Το πιο συχνά που προσφέρονται στη Μόσχα και την περιοχή της Μόσχας μίσθωση με το δικαίωμα αγοράς ακίνητης περιουσίας. Με αυτή την προσφορά, ο καθένας μπορεί να γίνει ιδιοκτήτης ενός υγρού και κερδοφόρου ακινήτου με καλή θέση. Ταυτόχρονα, είναι σημαντικό να γνωρίζουμε πώς πραγματοποιείται η μεταφορά δικαιωμάτων στο διαμέρισμα προς τον μισθωτή. Για αυτό μπορούν να χρησιμοποιηθούν πολλές επιλογές:
- λήξη της σύμβασης ·
- πλήρη μεταφορά της αξίας του αντικειμένου στον ιδιοκτήτη.
Με κάθε τρόπο, η διαδικασία καταχωρείται στο Rosreestr, μετά την οποία ο μισθωτής γίνεται ο πλήρης ιδιοκτήτης του αντικειμένου.
Ιδιαιτερότητες της πρόωρης τερματισμού
Σύμφωνα με το άρθρο 619 του Αστικού Κώδικα, οι σχέσεις μεταξύ των δύο μερών τερματίζονται με δικαστική απόφαση υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
- ο ενοικιαστής στη διαδικασία χρήσης του αντικειμένου παραβιάζει τους όρους της σύμβασης.
- οι χώροι χρησιμοποιούνται για άλλους σκοπούς.
- επιδεινώνοντας τη στέγαση λόγω κακής φροντίδας από τον χρήστη ·
- εντός της καθορισμένης περιόδου το ενοίκιο δεν μεταβιβάζεται.
- η γενική επισκευή που προβλέπεται από τη σύμβαση δεν εκτελείται.
Τα συμβαλλόμενα μέρη της συμφωνίας μπορούν να προβλέψουν άλλους όρους πρόωρης καταγγελίας στη σύμβαση.
Συμπέρασμα
Η μίσθωση με δυνατότητα αγοράς θεωρείται απαιτητική συναλλαγή σε πολλές περιοχές. Έχει πλεονεκτήματα και για τους δύο συμμετέχοντες. Σύμφωνα με μια σωστά καταρτισμένη συμφωνία, μετά τη λήξη της συνεργασίας, η στέγαση περνά στην ιδιοκτησία του μισθωτή.
Ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί στην ορθή σύνταξη της σύμβασης, έτσι ώστε να περιέχει σημαντικές πληροφορίες σχετικά με τη συνεργασία. Εάν η περίοδος ισχύος της υπερβαίνει το 1 έτος, τότε καταχωρείται στο Rosreestr.