Els grans inversors sovint actuen de forma independent al nivell de contactes personals amb aquells que necessiten injeccions financeres. Però no tothom té fons suficients per a l’activitat independent. Si encara voleu invertir, les persones s’uneixen en estructures especials. Parlarem d’un d’ells, és a dir, d’un fons d’inversió mútua tancat.
Informació general
Inicialment, esbrinem què constitueix un fons d'inversió de propietats immobiliàries (ZPIF). Aquest és el nom del complex immobiliari, que es crea sense la formació d’una persona jurídica. Es forma a partir dels actius de diversos inversors que transfereixen els seus fons al fons. Després d’això, es converteixen en propietaris de les seves accions. La propietat del fons té la condició legal de propietat comuna. Per tant, el resultat de les seves activitats es distribueix entre els participants en proporció a les aportacions. Per cert, quan es crea una confiança d’inversions d’unitat immobiliària tancada, no només es poden transferir diners en efectiu, sinó també drets sobre objectes com edificis i terrenys. Quan es crea l'estructura, és gestionada per l'empresa gestora segons la declaració adoptada. Les activitats d’aquestes estructures estan estrictament regulades per la llei i una sèrie d’actes reguladors del Servei Federal de Mercats Financers de la Federació Russa. La FFMS hauria de registrar les regles de confiança per a cada fons d'inversió.
Quina diferència tenen?
Per què necessitava crear un tipus d’estructures addicionals com CUIF? Això es deu a la necessitat de facilitar diverses operacions. Si parlem de fons tancats, en aquest cas hi ha un avantatge com la capacitat de prendre decisions dels participants sobre activitats a la reunió general. La diferència principal del fons d'inversió mútua tancada és la consideració de drets sobre béns immobles com a actiu. És a dir, les principals operacions es duen a terme amb edificis residencials i comercials, terrenys i similars. En aquest cas, es distingeixen convencionalment dos tipus. El primer que es menciona és un fons de préstec d'inversió mútua a fons tancat. S’especialitzen en finançar la construcció de diverses propietats immobiliàries. Un altre tipus és un fons de lloguer tancat (inversió). És especialista en lloguer d’immobles. Sovint la que va construir. És a dir, la característica és una àmplia gamma d’operacions accessible, el canvi de diferents tipus d’activitats i moltes altres coses es duen a terme al mercat immobiliari (compra / venda d’edificis residencials i comercials, terrenys, etc.).
Sobre les finances del món de la construcció
Més recentment, la creació de fins a un vuitanta per cent de tots els béns immobles va ser proporcionada pel consumidor final, és a dir, per les persones que tenien previst viure i treballar en pisos i edificis nous. Per tant, sovint es van produir situacions quan es van començar a construir, tenint només un 10-20% dels fons necessaris. Això era suficient per a la tanca i l’inici del treball terrestre. Al mateix temps, es va fer un càlcul de préstecs o de venda de béns immobles a persones físiques o jurídiques. En certa manera, era una cooperativa d’habitatge. El principi de funcionament era el següent: venem diversos apartaments, construïm la primera planta. Després esperem fins que algú altre compri. En aquest cas, els primers compradors van suposar un gran risc: al cap i a la fi, van poder esperar molt de temps fins que es completés l’edifici.
En aquest esquema hi va haver un menys: no es va controlar el finançament objectiu.I això sovint es convertia en forts escàndols en què eren víctimes els titulars d’equitats defraudats. L’adopció de la llei federal núm. 214-FZ ens va permetre començar el procés d’obtenció del capital de consum fins a una fase tardana. Al mateix temps, s’entén que cal substituir-lo per alguna cosa. En cas contrari, la reducció dels volums de la construcció i l'augment dels preus de l'habitatge a la volta de la cantonada. Segons aquesta llei (núm. 214-FZ), es destinen fons de crèdit (estructures bancàries) i fons d’inversió (CIF) per a la construcció.
Tot i que hi ha alguns matisos. Així, l'estat va poder tenir cura de la protecció dels ciutadans, tot i que va allunyar els bancs d'aquest segment de mercat. Per què? El fet és que la legislació de la Federació Russa va introduir la norma de responsabilitat solidària d’una entitat financera amb un promotor. Es va fer amb l'objectiu de convertir els inversors institucionals en garantia de finalització.
Especificacions laborals
Així doncs, hem considerat, encara que no obligatori, però encara important per entendre la informació. Per no entrar en teoria, mirem com funcionen aquestes pràctiques en estructures. A tall d’exemple, agafem un fons d’inversió d’unitats de lloguer de finalitat de Terra Santa. Així, per tal de participar en el procés de creació d’habitatges nous (o altres béns immobles), ZPIFN adquireix drets de propietat dels promotors. S’utilitza com a base documental un acord (o inversió) de capital.
A continuació, l’empresa gestora transfereix els fons disponibles al promotor i adquireix el dret després d’acabar la construcció per rebre determinats objectes (per exemple, apartaments) amb determinats paràmetres (per exemple, metratge o altitud) en els seus actius. Però, què fer amb la propietat rebuda? Així ho decideix la societat gestora del fons d'inversió mútua a fons tancat.
Cal assenyalar que pot començar a finançar el desenvolupador només un cop emesos tots els permisos necessaris de la forma prevista per la llei. Això es fa per limitar la participació de fons d'inversió a fons tancat en l'etapa més perillosa de la construcció. Però això no és crític, perquè no més d’un quinze per cent del cost total recau en el disseny de tota la documentació i la creació de projectes. La connexió amb un fons d'inversió de fons tancat permet al promotor rebre inversions financeres a gran escala i regularment, necessàries per a les obres de construcció i instal·lació, la creació de comunicacions d'enginyeria i l'avanç. Una política similar s’observa al fons d’inversió tancat de la unitat immobiliària Metronome.
Els matisos de treball
Però això no és tot. Cal destacar tota una sèrie de matisos que interessen al desenvolupador:
- Finançament estable garantit. Això és molt important, però és difícil d’observar quan s’utilitzen vendes imprevisibles. A més, a diferència d’un préstec bancari, no cal pagar interessos. Al cap i a la fi, retira fons de la circulació. A més, podeu fer pagaments anticipats per compres a granel de materials de construcció, cosa que us permet rebre descomptes i fixar el cost.
- Estabilització i regularitat del procés d’implementació. El fet és que destinar part de la propietat en espècie, això no es pot fer. Per què? L’essència d’aquesta situació és que el fons d’inversió mútua de fons tancat és una eina per als inversors, no els consumidors. Per tant, per poder pagar les accions, haurà de vendre béns immobles. I si aneu amb el disseny, això és una càrrega burocràtica addicional. Per aquest motiu, ZPIF està interessat en vendre béns immobles abans de finalitzar la construcció. Per descomptat, això també es pot fer al mercat secundari, però en aquest cas caldrà passar per la Comissió de l’Estat, signar un acte d’execució del contracte d’inversió i elaborar el dret de propietat. Tot això, a causa de determinats costos materials i de molt temps, redueix l’eficiència de les inversions.
Opcions de participació
Analitzem ara els esquemes segons els quals els propietaris d’accions d’inversió d’un fons d’inversió mútua tancada poden participar en la construcció de determinats objectes. Inicialment, per seleccionar una propietat necessiten reunir-se i prendre una decisió adequada. Aquest és un pas comú per a tots els esquemes. I llavors comencen les diferències. Però ara, simplement, anem amb els noms:
- Finançament del projecte.
- Atracció de recursos d’inversió.
- Gestió d’immobles comercials.
- Programes d’habitatge.
- Integració de fons d'inversió industrial tancat al sistema de gestió de projectes de construcció.
Cadascun d’aquests esquemes té les seves pròpies característiques en implementació. I n’hi ha tants que convé dedicar una part a l’article.
Finançament de projectes immobiliaris i de construcció
En aquest cas, es preveu que els inversors i fundadors transferissin fons (així com drets de propietat i valors) al fons durant la seva formació o després de l’entrada en una participació al mercat secundari. Un cop finalitzada la creació i el fons d'inversió mútua final tancat es reconeix com a creat, l'empresa gestora inverteix actius en béns immobles. Els accionistes del fons reben els seus ingressos per la diferència entre els preus de compra i venda de drets de propietat o objectes acabats. Es forma durant el procés de construcció, així com a causa d’un augment dels preus de mercat dels objectes acabats.
En aquest cas, l’empresa gestora és un fideïcomís clàssic, que gestiona els fons dels clients. Només això succeeix no a la borsa, sinó amb la propietat. Les regles de gestió de la confiança d’un fons d’inversió mutu immobiliari tancat proporcionen, per regla general, el màxim rendiment de treballar amb un client. Al cap i a la fi, un percentatge determinat és una recompensa. I si l’empresa gestora no és un munt de estafadors, està directament interessada a obtenir el màxim benefici. La quantitat d’ingressos depèn del segment seleccionat, així com dels requisits per a projectes potencials. Al mateix temps, gràcies a la participació de molts inversors, els accionistes poden obtenir més beneficis que si ho fan pel seu compte.
Un altre avantatge important és que ZPIFN no ha de pagar l’IRPF. A causa d'això, els inversors poden utilitzar l'efecte retard.
Mobilització de recursos
Alguns desenvolupadors utilitzen fons d'inversió de fons tancat per obtenir fons per construir instal·lacions. En aquest cas, l'empresa gestora crea un fons d'inversió mútua a fons tancat per a una propietat específica del client. Els propietaris els introdueixen els drets de propietat com a pagament de les accions durant la formació del fons. A continuació, la societat gestora i els fundadors atrauen inversors per proporcionar finançament per a un objecte concret. Per a això, s’utilitza un mercat secundari (per exemple, un intercanvi). Així s’obtenen diners per finançar la construcció. Un inversor, convertit en accionista, rep el dret a una determinada part dels ingressos que es percebrà quan l'objecte sigui venut. Pot ser tant de venda com de lloguer. El segon enfocament sovint utilitza un fons d'inversió de unitats combinades tancades. Aquest esquema és popular a causa de:
- La simplicitat de crear una estructura, registre d’inversions, comptabilitat i informes.
- Transparència de l’eina per a col·laboradors de tercers.
- Oportunitats d’utilitzar accions com a garantia.
Gestió de la propietat comercial
Aquesta opció s'utilitza mitjançant fons d'inversió mútua de lloguer tancat. L’essència d’aquest esquema és col·locar actius en béns immobles comercials i rebre ingressos del seu lloguer. Els inversors utilitzen aquesta opció per obtenir un ingrés estable. Per als propietaris, aquesta opció és atractiva pels següents motius:
- Convertir els actius no core en una font de recursos per al core business.
- Obtenir preferències sobre el pagament de l’impost sobre la renda i la propietat.
- Atreure recursos financers de la venda d’accions mantenint els seus drets preventius sobre béns immobles comercials.
El fons s’adquireix amb fons aportats o es forma immediatament a partir d’una propietat adequada. La gestió de fons d'inversió mútua de fons tancat també preveu la conclusió d'un acord amb una empresa operativa. Ha de dedicar-se a la feina per assegurar i mantenir les instal·lacions i enviar tot el flux net de pagaments de lloguer al fons d'inversió tancat. El valor dels actius dels accionistes creix a causa dels diners transferits i un augment del valor de mercat de l'objecte. D’acord amb el fundador, els ingressos es gestionen de la manera següent:
- S'ha invertit en la reconstrucció i modernització d'un objecte per augmentar-ne el valor i / o les tarifes de lloguer.
- Pagats periòdicament als accionistes.
- Invertir en la construcció / compra d’altres immobles (residencials o comercials).
- Invertir en borsa, posar en un dipòsit bancari.
Programes d’habitatge
Es tracta d’una altra opció per a l’ús de fons, que implica la participació de programes d’habitatge municipals o corporatius. En aquest cas, el CIFF actua com una eina que acumula fons i assegura la construcció d’habitatges per a una determinada audiència, cosa que determina el fundador del programa d’habitatges. En aquest cas, hi ha una parcel·la determinada. Pot ser seleccionat pel municipi o corporació d’entre els terrenys inclosos al seu territori. Després, la hipoteca es transfereix al fons d'inversió mútua tancada, que comença la construcció de béns immobles. L’organització de la construcció i el control és a càrrec de l’empresa gestora.
Integració de fons d'inversió a fons tancat al sistema de gestió de projectes de construcció
Aquesta opció la fan servir els grans agents del mercat. Integren fons d'inversió de fons tancat en els seus processos de negoci per augmentar l'eficiència de la gestió de projectes de construcció i la distribució dels fons necessaris per finançar diverses instal·lacions. El lloc d’aquestes estructures a la cadena depèn del paper, l’organització, les necessitats i els objectius perseguits.
Penseu en un exemple petit. La matriu crea un fons d'inversió mútua a fons tancat i rep el 100% de les accions. Els volums i les formes d’ús del fons format es determinen mitjançant la declaració d’inversió. A més, en el futur, la quantitat de fons pot augmentar. A continuació, es creen o s’adquireixen empreses separades. Es dediquen a la preparació de la documentació del projecte, reben tots els permisos necessaris per a la construcció, així com el dret a la terra.
Les empreses més adequades per a aquests propòsits són les empreses amb forma de propietat d’una LLC o una societat anònima tancada. Un cop acabats tots els treballs preparatoris, ZPIFN conclou un acord (inversió o capital) amb aquesta estructura i proporciona la construcció amb les finances. Si temporalment no cal això, els fons es poden dirigir a l’actiu, que preveu la declaració d’inversió. Un cop finalitzada la construcció, es realitzen els objectes. Els beneficis de les vendes d'objectes procedents de fons d'inversió mútua de fons tancat no es tributen.