Un dels objectius més importants i comuns d’un adult és tenir una casa. Bé, realment volem viure per al nostre plaer, tenir un espai de vida personal, on puguis fer el que vulguis i no reportar-ho a ningú. La majoria de vegades hi ha una manera de somiar: una hipoteca. Les quantitats aquí encara són importants. M’agradaria estalviar com a mínim alguna cosa i es planteja, naturalment, la forma de fer una rendibilitat dels interessos sobre una hipoteca amb amortització anticipada. És real? Com fer-ho?
On comença tot?
El desig de comprar un apartament apareix en gairebé tots els adults que volen viure a la seva manera. Per descomptat, hi ha gent que els agrada viure amb familiars, amb els pares o amb els amics. No obstant això, aquesta versió "general" de l'edat adulta sembla immadura i temporal. I si no hi ha una acumulació o una herència caiguda inesperadament, només hi ha una sortida: prendre una hipoteca. L’elecció d’un prestatari potencial és sorprenentment gran, cada banc ofereix termes de hipoteca diferents. A Sberbank, per exemple, podeu agafar un préstec fins a 30 anys. El percentatge està flotant: de vuit per a habitatges en edificis nous a tretze per a la compra d’un pis a la secundària. Per descomptat, en cap cas no hi ha un percentatge fix. Sempre depèn de l’estat social, l’edat i el nombre dels prestataris, de la mida del pagament inicial. Les condicions hipotecàries de Sberbank són adequades per a vostè si és ciutadà d’un país en edat laboral amb registre permanent. Per cert, serà obligatori contractar una assegurança immobiliària contra els riscos de mort i danys. Tanmateix, l’assegurança de vida i salut s’emet a voluntat, però si es nega, pot augmentar el percentatge del préstec.
Cal extingir-se abans del termini?
Si teniu una hipoteca, és poc probable que tingueu una quantitat important de diners a la vostra disposició. Però suposeu que durant un període de temps determinat podeu pagar el préstec. Potser fins i tot es pren una hipoteca amb un marge, amb l’esperança de tornar-la a pagar abans del previst. Però, en aquest cas val la pena la partida? Moltes persones prenen un préstec durant el termini màxim, amb l'esperança que un nou salt en moneda els permeti descomptar el deute restant. D'acord, les perspectives són més aviat vagues. Potser és millor reunir-se i pagar el préstec abans del termini? Aquesta és una opció racional només quan pagueu amb pagaments diferenciats. A més, el pagament consisteix en el principal deute i interessos acumulats sobre l'import total. Si dipositeu una quantitat important al compte, es cobraran els interessos per un saldo reduït significativament.
En el cas que els pagaments mensuals siguin anualitats, l’import és sempre el mateix, però en els primers anys consisteix principalment en interessos i, al final del termini de préstec, la relació de canvis d’interès i d’interès. En aquesta opció, l’amortització anticipada serà una decisió innecessària. Així que centreu-vos en els termes màxims de la hipoteca i calculeu la vostra fortalesa per a un possible reemborsament anticipat del préstec.
Completa i parcial
L’amortització anticipada pot ser total i parcial. A la primera opció, el client retorna immediatament l’import total del préstec. Hi ha matisos, ja que el banc és, per descomptat, poc rendible. Sovint, els bancs declaren en el contracte un període abans del qual el client no pot pagar el deute sense penalitzacions. Estigueu atents a aquesta clàusula del contracte. Però a les amortitzacions parcials sovint no hi ha restriccions.Al mateix temps, el banc pot reduir el tipus d’interès i reduir el cost total del préstec o només reduir la quantitat de deute. Com més gran sigui l’import de la contribució, més activa és la recalculació dels interessos després del reemborsament anticipat de la hipoteca. Per tant, és millor fer grans aportacions no cada mes, sinó quan s’acumula una quantitat substancial. A aquest efecte, podeu obrir una contribució amb capitalització d’interès.
L’essència dels pagaments d’anualitats
Per tant, ja s’ha dit que l’objectiu de pagar un préstec abans del termini és beneficiós quan heu diferenciat els pagaments. Però amb la anualitat, podeu relaxar-vos i pagar amb calma tots els 10-20 anys. Tot i això, tot passa a la vida i ara et converteixes en el propietari d’una herència sòlida o d’un premi inesperat. Per descomptat, vull desfer-me del deute i tancar la hipoteca. No obstant això, els interessos excessivament pagats després del reemborsament anticipat de la hipoteca esdevenen, de fet, un enriquiment poc raonable del banc. Al cap i a la fi, vau pagar els interessos a l’inici del termini i ja podríeu tancar la quota del lleó. Què fer? Deixeu-lo com està? No, no, és possible un reemborsament important dels interessos sobre una hipoteca després de l’amortització anticipada. El prestatari també té aquest dret a l’hora de refinançar. 
Guia d’acció
Si no heu pagat el préstec abans de la data de venciment, els interessos es paguen segons el contracte. Tanmateix, si aconseguíeu de forma anticipada, és possible tornar els interessos sobre una hipoteca amb amortització anticipada. En poques paraules, el prestatari pot recuperar els diners que va pagar de forma anticipada al banc. Al cap i a la fi, no va utilitzar l’import del préstec durant un període determinat. Així, els interessos legítimament pagats - només els que es van cobrar durant el període d’ús dels fons des de la data del préstec i fins a l’amortització completa. Si el client no va utilitzar els diners, és il·legal cobrar interessos sobre ell.
Alguns clients sospiten raonablement que els bancs els enganyen en alguna cosa. De vegades són hàbils amb contractes, de vegades inclouen diversos serveis addicionals. Però, lluny de tothom, es pot avaluar el grau d’engany. Tot i això, és possible calcular l'import realista de recuperar després del reemborsament del préstec. Per fer-ho, preneu l’import de tots els interessos acumulats durant tot el termini i calculeu la part que recau en el període restant fins a l’amortització real. 
Seguim els exemples
Llavors, com tornar els interessos sobre l’amortització anticipada d’una hipoteca? Cal actuar puntualment i atentament. Per començar, consulteu la programació de pagaments, on s’ha d’indicar l’import total d’interès. Si el vostre préstec està dissenyat a llarg termini, llavors l’import de l’amortització pot ser important. Considereu la situació amb exemples. Suposem que heu pres diners per comprar un apartament al preu de dos milions de rubles durant un període de 20 anys. La tarifa que t’ofereixen al 13,75%. Amb el pagament complet, donareu al banc 3,9 milions de rubles d’interès. Si pagueu l’import, diguem-ne d’aquí a tres anys, l’amortització d’interessos de la hipoteca (amb amortització anticipada a Sberbank) serà d’aproximadament 230 mil rubles, o el 26% del total de les anualitats pagades per aquest període.
Segons les estadístiques, el 2011, els prestataris van pagar hipoteques per un total de 174 mil milions de rubles. Això fins i tot sense tenir en compte els préstecs dels consumidors. Aquesta és una quantitat important i, en conseqüència, molts clients van presentar als bancs reclamacions per a la devolució dels interessos pagats amb posterioritat al reemborsament anticipat de la hipoteca.
A través del jutjat
No tingueu por de tornar els vostres diners. Això és absolutament legal, segons ha confirmat el Tribunal Suprem d'Arbitratge. Recentment, es va publicar una revisió de la pràctica judicial, on es van donar explicacions sobre com es paga l’interès de la hipoteca en cas d’amortització anticipada. La pràctica judicial demostra que els clients exempts del deute del préstec tenen dret a tornar. Per cert, les decisions del Tribunal Suprem d’Arbitratge contenen informació que la recaptació de diverses comissions dels prestataris és il·legal. Aquesta declaració va provocar una autèntica rebel·lió de plets contra bancs i va canviar significativament les regles del joc al mercat de préstecs al consumidor.Però la informació sobre la devolució d’interès fins ara només va provocar una petita resposta.
Per què hi ha tan pocs que volen retornar l’interès pagat? De fet, l’interès s’avança en una anualitat. Encara que pagueu un préstec durant un any amb un termini total de deu anys, els primers mesos vàreu pagar aquests interessos com si haguessis utilitzat els diners durant diversos anys. Podeu calcular els interessos pagats correctament mitjançant una calculadora ordinària, coneixent la taxa de préstec i el nombre de mesos en què es van utilitzar els fons. Aquí podeu donar un exemple, que us permetrà pagar 250 rubles durant tres mesos amb un contracte anual. I, per un període més curt que heu estat deutor, només hi entrarien 200 rubles. En aquest cas, l’entitat bancària ha de retornar-vos 50 rubles, ja que els pagaven per endavant. 
Anuity Nuances
Tot i això, sorgeixen dubtes sobre si tot és tan senzill, perquè a l’hora d’elaborar el contracte, el client va acordar que inicialment pagés interessos. El banc es basaria en això si volgués retornar part de l’import? Aquí el banc no pot anar en contra de la veritat del Codi civil, que estableix clarament que el client només hauria de pagar si utilitzava els diners. A més, les estadístiques mostren que per als préstecs a llarg termini, les amortitzacions d’interessos poden suposar una quantitat seriosa. Podeu pagar cinc anys en lloc de vint. En cas contrari, la situació és simplement deshonesta, perquè el client va donar diners per a un quart del termini, i va pagar la totalitat. Però pot ser difícil esbrinar aquests elements salvatges, per tant, és millor implicar un advocat qualificat en aquest cas.
Els matisos anuals també són importants en situacions amb persones jurídiques. Per a les organitzacions comercials, està prohibit l’amortització anticipada del préstec, però a iniciativa dels mateixos prestataris. Els reemborsaments només es poden fer si el banc té por de deteriorar la seguretat del préstec i cobra el deute abans del previst.
De fet
Analitzarem, per punts, de què teniu dret i com es pot retornar els interessos després del reemborsament anticipat d’una hipoteca. Si pagueu el préstec íntegrament i tanqueu el contracte, obteniu una quantitat substancial i elimineu la càrrega del deute durant molts anys. Per exemple, teniu un préstec durant deu anys per un milió de rubles. Per senzillesa de càlcul, es pren un petit tipus d’interès - 10%. Al gràfic, podeu calcular que cada mes pagareu el 0,8 per cent del deute total. Haureu de proporcionar-vos un calendari a cada quota. Els interessos es mostren en una columna i el deute total en una altra. Per al primer any, donaràs interessos a 97 mil i mig rubles, i el sobrepagament total segons el calendari serà d’uns 580 mil. No és la perspectiva més prometedora, fins i tot a un tipus d’interès baix. Podeu comprovar el percentatge pagat si dividiu el sobrepagament anual pel total. Total rebrem més del 16 per cent. Si pagueu el préstec per l'any, pagareu aquests 6% per avançat i podreu tornar-lo a reclamar. En termes de rubles, es tracta d'aproximadament 35 mil rubles. Aquest tipus de devolució us pot agradar.
Tot i això, els entrebancs estan intentant crear els propis bancs, que sovint prescriuen en els contractes una línia sobre la prohibició de la devolució. Al document podeu trobar una nota sobre el pagament obligatori dels interessos acumulats íntegrament en la data del compliment anticipat de les obligacions. De fet, es tracta d’una vulneració dels drets del prestatari, encara que involuntàriament va signar aquest acord. Hi ha tots els motius per anar al jutjat i demanar indemnització. El fet que l'estat i el tribunal d'arbitratge es situin en situacions del prestatari és encoratjador.
Millor un ocell a les mans
Si no disposeu de la quantitat total i no s’espera ara, podeu pagar el deute amb pagaments de suma. Suposem que teniu un import modest del préstec. Recordem que una hipoteca es pot extreure a partir de 300 mil rubles. Si només necessiteu 400 mil, no té sentit estirar els pagaments de per vida. Tot i que el terme es pot triar al vostre criteri. Però aquí és millor no ser intel·ligent i triar pagaments diferenciats. Diguem que el terme s’escull als 20 anys.D'altra banda, un pagament mensual pot ser una quantitat ridícula de dos, quatre o cinc mil rubles. I podeu pagar 20-25 mil per mes. Sorgeix la pregunta: amb l’amortització anticipada, es compten els interessos hipotecaris? Sí, el percentatge canvia, tot i que no tan ràpid com voldríem. A la pràctica, tot depèn de tu i de la mida dels pagaments. Al gràfic cada mes es pot observar una disminució del deute total, la mida del pagament mensual i el tipus d’interès. Tot i això, el termini de la hipoteca es manté invariable fins al moment en què realitzeu l’últim pagament i tanqueu el préstec.
A la carretera
Ens queda resoldre una altra qüestió força comuna que sorgeix entre els prestadors experimentats. Com es calculen els interessos en l’amortització anticipada d’una hipoteca? Amb pagaments diferenciats, el percentatge canvia mensualment. Amb anualitats, el percentatge es calcula en el pagament i tancament del període de presentació, encara que ningú no prohibeix fer càlculs mensualment. Però hi ha una altra categoria d’interès que podeu obtenir amb l’amortització anticipada o oportuna de la hipoteca. Es tracta de l’anomenada deducció fiscal. Per llei, els ciutadans que adquireixin primer un pis en una hipoteca tenen dret a una deducció fiscal. Podeu obtenir-lo tant en l'impost com en el lloc de treball. Aquesta quantitat consta de dues parts, on hi ha un 13% del total de la hipoteca i un 13% de l’import d’interès pagat. La part que prové de la quantitat del deute, la podeu tornar immediatament, i no canviarà. Hi ha un límit en la quantitat: un màxim de dos milions de rubles. En aquesta opció, podeu retornar 260 mil rubles. Potser això no n’hi ha prou amb aquelles persones que van comprar una propietat per quantitats de set xifres, però tot i així un "retrocés" és molt agradable.
Però el segon component de la deducció és variable, ja que és impossible predir amb antelació quants interessos pagaràs. Com a resultat, es pot retirar completament aquest import en el moment de tancar el préstec, quan es pagui íntegrament els interessos. Si efectueu la deducció fiscal a la feina, no us prendran el 13% del sou exactament fins que cobrin la part constant i variable de l’import sol·licitat. Per desgràcia, la deducció fiscal només es pot obtenir un cop a la vida, de manera que la segona hipoteca passarà sense aquesta bonificació al final. En conseqüència, és millor pensar quina compra de béns immobles sigui la més rendible. Tot i així, com més gran sigui la quantitat invertida, més gran serà el retorn.
