El projecte és la construcció d'un objecte (presumptament un centre comercial i d'entreteniment). La instal·lació es troba a la ciutat de Mytishchi, regió de Moscou, a l'adreça: c. Letnaya, 26. La data aproximada per a la posada en funcionament de la instal·lació és el 2019.
Zones de cobertura d'objectes
Per desenvolupar el concepte de creació d’un centre de negocis, cal determinar els límits de l’àrea de servei que envolta el lloc.
Convencionalment, la zona al voltant de l'objecte es pot dividir en tres zones (segons la proximitat de la ubicació):
- 1er anell d’encerclament: limitat per carrers Yubileynaya, Mira, riu Yauza.
- 2n anell de cercle: cobreix la major part de la ciutat, a excepció de zones remotes: Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka i Druzhba.
- 3r anell de medi ambient: cobreix tota la ciutat de Mytishchi, incloses les àrees de Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka i Druzhba.
Factors interns i externs de l’èxit del projecte
Els factors externs estan fora del control de l’inversor, però la seva influència en el desenvolupament posterior del projecte és d’importància fonamental en la implementació del projecte de construcció del centre de negocis.
A la taula següent es presenta una comparació de factors de desenvolupament externs i interns.
| Factors de desenvolupament externs | Factors interns de desenvolupament |
|
|
A partir de l’anàlisi, podem concloure que, a l’hora de decidir la construcció d’un centre de negocis, s’han de tenir en compte diversos paràmetres:
- Perspectives del desenvolupament econòmic, social i demogràfic de la regió.
- El nivell de competència a la zona de la instal·lació.
- Característiques sociodemogràfiques de la població resident a la zona.
- Característiques de l’objecte en si.
- Rendiment inversor del projecte.
Cal destacar que el cost mitjà de la construcció de centres comercials a Sant Petersburg és de 450 milions de rubles amb una superfície de 40.000 metres quadrats. m. Tot i això, aquest indicador difereix lleugerament del mateix a Moscou.
Cal destacar que el cost de la construcció de centres de negocis a Moscou és d’uns 600 milions de rubles, amb una quadratura de més de 40.000 metres quadrats. m
Anàlisi DAFO de l'objecte
A continuació, es mostra el quadre final de l’anàlisi SWOT de la instal·lació proposada per a la construcció.
| S - Fortaleses | W - Debilitats |
|
|
| O - Característiques | T - Amenaces |
|
|
Després d'analitzar els punts forts i febles de l'objecte, el seu desenvolupament i les seves amenaces, podem considerar la possibilitat d'implementar dues opcions diferents per a l'ús de l'espai:
- Centre comercial
- Centre comercial i d'entreteniment.
Centre comercial
En aquest cas, podeu centrar-vos en la galeria de compres. La gran dimensió de la zona comercial augmentarà la varietat de productes que s’ofereixen. Les taxes de lloguer per a locals comercials són molt més elevades que per a zones d’oci. En aquest cas, l’àrea de cobertura del centre comercial serà només el primer anell de l’entorn.
Aquest pla de negoci per a la construcció d’un centre empresarial és el tema més òptim per a la construcció d’un equipament de dues plantes.
Centre comercial i d'entreteniment
En el segon cas, podeu centrar-vos en el component d'entreteniment. El principal avantatge d’aquesta proposta és que al mercat de la ciutat hi ha una escassetat aguda de llocs per a activitats de lleure per a nens. La presència d'una zona d'entreteniment augmenta el temps que els clients passen a la propietat. Als nous centres comercials, la proporció d’àrees comercials i d’oci és del 50% al 50%.
A la planta baixa es proposa col·locar un supermercat de queviures.
Si hi ha un gran nombre d’operadors d’entreteniment, el centre comercial i d’oci podrà atreure visitants als primers i parcialment segons anells de l’entorn de la ciutat, ja que no hi ha prou llocs d’oci a la ciutat. Cal tenir en compte que les tarifes de lloguer d’aquest tipus de serveis són inferiors a les de l’espai al detall, cosa que comportarà finalment un augment del període d’amortització del projecte.
L’experiència estrangera suggereix que la implementació més òptima del projecte serà la creació d’un complex comercial i d’oci, ja que aquesta opció redueix els riscos comercials.
El centre de negocis previst pertany a la classe A. És el més alt entre els que es poden assignar. L’avaluació de la classe A indica el prestigi de tots els locals de l’edifici, la disponibilitat de sistemes de suport vital moderns i l’obra del propi centre.
A continuació, es presenta el cost de construir un centre de negocis de classe A mitjançant un exemple específic. No hem d’oblidar que la construcció d’un centre comercial a una altra ciutat pot tenir inversions financeres completament diferents en volum.
Recopilació de fluxos d'efectiu del projecte
Probablement, el centre comercial tindrà els següents paràmetres en obtenir un permís de construcció:
- La superfície total del centre comercial és de 9672 metres quadrats. m
- Inclòs el primer pis - 4847 m 2. m
- Inclòs el 2n pis - 4825 metres quadrats. m
- La taxa d'ocupació en el primer any és del 70%.
- El percentatge d'ocupació en els anys posteriors és del 95%.
- El risc d’impagaments és del 0%.
- Creixement dels ingressos per any - 5%.
Atès que l’acord d’arrendament fixa l’import de la penalització per a retards de més de 30 dies, els riscos d’impagaments durant la construcció del centre de negocis són iguals a zero. L’increment anual dels preus del lloguer serà del 5%.
Així ho mostra més clarament la taula següent.
Inversions en la construcció de la construcció d'un centre comercial (RUB)
| Direcció | Inversió | 1 any | 2 anys | TOTAL | Per a m2 |
| 1. Costos | Obres de construcció i instal·lació | 9 743 539 | 2 500 000 | 12 243 539 | 1 265,87 |
| 1.1. | Altres despeses | 192 500 | 0 | 192 500 | 19,9 |
| 1.2. | Resultat parcial: | 9 936 039 | 2 500 000 | 12 436 039 | 1 285 |
| 2. Connexions | Subministrament d'aigua | 147 482 | 0 | 147 482 | 15,25 |
| 2.1. | Alcantarillat | 118 942 | 0 | 118 942 | 12,3 |
| 2.2. | Subministrament de calor | 184 843 | 0 | 184 843 | 19,11 |
| .2.3 | Alimentació | 153 394 | 0 | 153 394 | 15,86 |
| 2.4. | Per a assignació de límit d’electricitat | 398 942 | 0 | 398 942 | 41,25 |
| 2.5. | Resultat parcial: | 1 003 603 | 0 | 1 003 603 | 104 |
| 2.6. | TOTAL | 10 939 642 | 2 500 000 | 13 439 642 | 1 390 |
El punt més important és l’estudi de les qüestions de finançament d’inversions de capital. Per a aquest propòsit, es poden utilitzar fons propis i prestats de l’empresa. A continuació es detallen dades sobre el finançament del projecte de construcció amb més detall.
Finançament del projecte:
- Total d'inversions: 13439642 dòlars.
- Inclòs el primer any - 10939642 dòlars.
- Inclòs el segon any: 2.500.000 dòlars
- Capital prestat total: 13.439.642 dòlars, inclòs el primer any: 10.939.642 dòlars, 2n any: 2.500.000 dòlars
- Termini d’amortització del préstec - 10 anys.
- El tipus d’interès del préstec és del 18%.
En el procés d’estudi dels resultats financers del projecte, un punt important és l’estudi de l’import i l’import de la càrrega fiscal de l’empresa segons el pla de negoci.
A continuació, es presenten els resultats de les deduccions fiscals previstes per al projecte.
Impostos pagats durant l'explotació del projecte:
- Per a la propietat - 2,2%.
- Resultat: 20%.
- IVA - 18%.
Per crear el flux de caixa, hem de determinar la quantitat aproximada d’ingressos procedents del lloguer del local, per la qual cosa hem de dur a terme la zonificació de la zona del centre comercial. A la taula següent es presenten elements de zonificació.
Zonament
| Perfil | Àrea total, sq. m | Superfície útil m | Àrea, pèrdua, sq. m |
| 1er pis | 4847 | 4078,5 | 768,5 |
| 2n pis | 4825 | 3125,6 | 1699,4 |
| Total (indicador absolut) | 9672 | 7204,1 | 2467,9 |
| Total (indicador relatiu) | 100 % | 74,50 % | 25,50 % |
El càlcul dels ingressos del lloguer de locals per al centre de negocis previst és un punt central, ja que està associat a la seva efectivitat. Hi ha diverses opcions de previsió per obtenir aquests ingressos: optimista, mitjà i pessimista. La taula següent mostra més clarament les característiques de cada opció.
El primer quadre presenta la previsió pessimista de l’opció de generar ingressos.
Càlcul d’ingressos per lloguer. Preus del lloguer: previsió pessimista
| Perfil | Àrea mètrica m | % de la superfície total | Taxa mitjana ponderada de lloguer $ m / mes | Taxa mitjana ponderada de lloguer $ m / any | Lloguer de dòlars / any |
| 1er pis | 4078,5 | 56,61 | 53,9 | 646,8 | 2 637 974 |
| Ala petita | 1202,6 | 16,69 | 29,5 | 354 | 425 720 |
| Ala gran | 2875,9 | 39,92 | 69,9 | 838,8 | 2 412 305 |
| 2n pis | 3125,6 | 43,39 | 33,9 | 406,8 | 1 271 494 |
| Total: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Tarifa mitjana ponderada de lloguer | - | - | 43,2 | 518,4 | - |
| Ingressos de lloguer del centre comercial | - | - | - | - | 3 909 468 |
Les dades de la taula ens permeten concloure que, com a resultat de la implementació del projecte, la mida pessimista dels ingressos del lloguer d'espai al centre comercial serà de 3909468 dòlars.
La taula següent mostra les dades sobre el càlcul dels ingressos per lloguer de l’espai del centre comercial amb l’opció mitjana.
Càlcul d’ingressos per lloguer. Tarifes de lloguer - Mitjana
| Perfil | Àrea mètrica m | % de la superfície total | Tarifa mitjana ponderada de lloguer, $ / m². m / mes | Tarifa mitjana ponderada de lloguer, $ / m². m / any | Lloguer, $ / any |
| 1er pis | 4078,5 | 56,61 | 56,3 | 675,6 | 2 940 363 |
| Ala petita | 1202,6 | 16,69 | 34,2 | 410,4 | 493 547 |
| Ala gran | 2875,9 | 39,92 | 70,9 | 850,8 | 2 446 816 |
| 2n pis | 3125,6 | 43,39 | 39,7 | 476,4 | 1 489 036 |
| Total: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Tarifa mitjana ponderada de lloguer | - | - | 47,5 | 570 | - |
| Ingressos de lloguer del centre comercial | - | - | - | - | 4 429 399 |
Les dades de la taula ens permeten concloure que, com a resultat de la implementació del projecte, la mida mitjana dels ingressos rebuts del lloguer d'espai al centre comercial serà de 4.429.399 dòlars.
També cal predir una previsió optimista per a la possible recepció dels ingressos de l'objecte per l'arrendament d'espai, que es presenta a la taula següent.
Càlcul d’ingressos per lloguer. Preus del lloguer: previsió optimista
| Perfil | Àrea mètrica m | % de la superfície total | Tarifa mitjana ponderada de lloguer, $ / m². m / mes | Tarifa mitjana ponderada de lloguer, $ / m². m / any | Lloguer, $ / any |
| 1er pis | 4078,5 | 46,68 | 62,8 | 753,6 | 3 073 558 |
| Ala petita | 1202,6 | 18,52 | 38,9 | 466,8 | 561 374 |
| Ala gran | 2875,9 | 28,16 | 78,6 | 943,2 | 2 712 549 |
| 2n pis | 3125,6 | 53,32 | 45,4 | 544,8 | 1 702 827 |
| Total: | 7204,1 | 100 | - | - | - |
| Tarifa mitjana ponderada de lloguer | - | - | 53,5 | 642 | - |
| Ingressos de lloguer del centre comercial | - | - | - | - | 4 776 385 |
Aquestes taules permeten concloure que, com a resultat de la implementació del projecte, la mida optimista dels ingressos procedents del lloguer d'espai al centre comercial serà de 4776385 dòlars.
Calculem el cost dels fons prestats i el calendari d’amortització a la taula següent.
| Any | Equilibri amb maduresa | % del pagament actual | L’import principal dels pagaments corrents | Pagament mensual |
| 1r | 13 439 642 | - | - | - |
| 2n | 13 439 642 | - | - | - |
| 3r | 13 439 642 | 2 359 379 | 1 187 184 | 8 690 008 |
| 4t | 12 252 458 | 2 205 442 | 1 009 137 | 3 214 579 |
| 5è | 11 243 321 | 2 023 798 | 1 190 782 | 3 214 579 |
| 6a | 10 052 540 | 1 809 457 | 1 405 122 | 3 214 579 |
| 7è | 8 647 417 | 1 556 535 | 1 658 044 | 3 214 579 |
| 8è | 6 989 373 | 1 258 087 | 1 956 492 | 3 214 579 |
| 9è | 5 032 881 | 905 919 | 2 308 661 | 3 214 579 |
| 10è | 2 724 220 | 490 360 | 2 724 220 | 3 214 579 |
Nota: al tercer mes, el pagament mensual inclourà un ajornament de dos anys i una capitalització d’interès igual a 5143445 dòlars.
Les dades de la taula indiquen que el pagament mensual del projecte serà de 3214579 dòlars mensuals.
Altres despeses
Considereu i calculeu tot tipus de despeses d’explotació durant la construcció d’un centre comercial:
- Els dos primers anys, el treball de la guàrdia cobrirà la meitat del volum constant.
- El càlcul dels serveis de neteja inclou la neteja de totes les àrees i territoris.
- Es té en compte el pagament de salaris íntegrament, tenint en compte tots els impostos i l’IVA.
- Un augment salarial anual del 5% anual.
- Totes les despeses d’explotació es transfereixen a arrendataris (excepte les despeses del primer any i la meitat del segon any).
Per compilar el cash flow, hem calculat les dades següents:
- Ingressos de lloguer mitjà estimats per 10 anys d’execució del projecte, sempre que en el primer any, l’àrea arrendada sigui del 70% i en el següent 95%.
- La amortització de la propietat serà del 3,33% anual.
Les liquidacions en el marc de les activitats financeres inclouen un excés d’interès segons les lleis fiscals, ja que no s’elaborarà el format abans i després del finançament.
Com que la construcció s’accepta “segons les etapes de treball” i el flux de caixa es forma a partir del primer any, que comença des del moment en què el projecte genera el primer ruble d’ingressos, l’empresa perd el dret a la devolució de l’IVA el primer any en finalitzar la construcció.
Com que el saldo del projecte és un import positiu quan la instal·lació assoleix el 100% de capacitat, no es van tenir en compte altres despeses extraordinàries.
A partir de les dades disponibles, sembla possible mostrar els fluxos d’efectiu previstos creats pel projecte.
La taula següent mostra els costos operatius del projecte.
Despeses de funcionament
| Despeses de funcionament | Any 1 | Any 2 | Any 3 | Any 4 | Any 5 | Any 6 | Any 7 | Any 8 | Any 9 | Any 10 |
| Administració | - | 53 515 | 102 311 | 105 649 | 110 590 | 115 777 | 121 225 | 126 944 | 132 949 | 139 255 |
| el personal | - | 39 876 | 79 752 | 83 740 | 87 927 | 92 323 | 96 940 | 101 787 | 106 876 | 112 220 |
| consumibles | - | 3 476 | 6 952 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 |
| equipament | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| IVA | - | 8 163 | 15 607 | 16 116 | 16 870 | 17 661 | 18 492 | 19 364 | 20 280 | 21 242 |
| Neteja | - | 46 582 | 99 715 | 97 191 | 101 419 | 105 859 | 117 072 | 115 417 | 120 557 | 125 953 |
| el personal | - | 34 130 | 68 260 | 71 673 | 75 256 | 79 019 | 82 970 | 87 119 | 91 475 | 96 048 |
| consumibles | - | 5 346 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 |
| equipament | - | - | 5 552 | - | - | - | - | - | - | - |
| IVA | - | 7 106 | 15 211 | 14 826 | 15 471 | 16 148 | 17 858 | 17 606 | 18 390 | 19 213 |
| Tècnica servei | - | 44 149 | 81 418 | 85 335 | 89 450 | 93 770 | 98 305 | 103 067 | 108 068 | 113 319 |
| el personal | - | 33 204 | 66 408 | 69 728 | 73 215 | 76 876 | 80 719 | 84 755 | 88 993 | 93 443 |
| consumibles, inclosa roba de treball | - | 2 210 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 |
| llicències | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| IVA | - | 6 735 | 12 420 | 13 017 | 13 645 | 14 304 | 14 996 | 15 722 | 16 485 | 17 286 |
| Seguretat | 104 379 | 96 104 | 195 137 | 206 919 | 214 838 | 227 604 | 236 558 | 245 310 | 262 676 | 273 385 |
| el personal | 81 444 | 81 444 | 162 887 | 171 032 | 179 583 | 188 562 | 197 990 | 207 890 | 218 284 | 229 199 |
| consumibles, inclosos roba de treball i equipament | 7 013 | - | 2 483 | 4 323 | 2 483 | 4 323 | 2 483 | - | 4 323 | 2 483 |
| IVA | 15 922 | 14 660 | 29 767 | 31 564 | 32 772 | 34 719 | 36 085 | 37 420 | 40 069 | 41 703 |
| Assegurança | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| els edificis | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| responsabilitat | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Pagaments per serveis | 31 357 | 31 357 | 62 715 | 65 850 | 69 142 | 72 600 | 76 229 | 80 041 | 84 043 | 88 245 |
| Consum mitjà ponderat per sq. m / any | 15,1 | 30,3 | 60,4 | 62,6 | 65,3 | 68,7 | 72,5 | 74,8 | 79 | 82,6 |
| Total per any | 135 736 | 271 707 | 541 296 | 560 944 | 585 439 | 615 610 | 649 389 | 670 779 | 708 293 | 740 157 |
| Despeses de funcionament del propietari | 135 736 | 135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
La taula següent mostra que la quantitat de despeses de funcionament del primer any serà de 271.707 dòlars, després augmentarà per any i arribarà als 740157 dòlars el desè any.
En un anàlisi posterior de l'eficàcia del projecte, es considerarà la dinàmica dels ingressos del projecte durant els primers deu anys a la taula següent.
Ingressos del projecte
| Ingressos | Any 1 | Any 2 | Any 3 | Any 4 | Any 5 | Any 6 | Any 7 | Any 8 | Any 9 | Any 10 | TOTAL |
| Taxa d’ocupació (%) | 0% | 70% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | - |
| Renda de lloguer (mitjana) | 0 | 2 717 987 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 39 702 947 |
Les dades de la taula ens permeten concloure que la quantitat d’ingressos del projecte el primer any ascendirà a 2.717.987 dòlars, i després els ingressos augmentaran, al desè any, ascendeixen a 3.970.2947 dòlars.
A l’hora d’investigar un projecte, és important el càlcul de les deduccions d’amortització, que es presenta a la taula següent.
Amortització del projecte
| Depreciació del 3,33% anual | Any 1 | Any 2 | Any 3 | Any 4 | Any 5 | Any 6 | Any 7 | Any 8 | Any 9 | Any 10 | TOTAL |
| Valor de la propietat | 10 107 658 | 13 107 659 | 12 845 506 | 12 588 596 | 12 336 824 | 12 090 087 | 11 848 286 | 11 611 320 | 11 379 093 | 11 151 512 | - |
| Import d'amortització | 0 | 0 | 262 153 | 256 910 | 251 772 | 246 736 | 241 802 | 236 966 | 232 226 | 227 582 | 1 956 147 |
Com es pot observar a la taula, l’import de la depreciació al tercer any serà de 262.153 dòlars, i al darrer, desè any, 227.582 dòlars. L’import total de l’amortització durant tots els anys del projecte serà de 1.956.147 dòlars.
La taula següent mostra el cash flow del projecte.
Flux de caixa
| FLUX DE CAIXA | Any 1 | Any 2 | Any 3 | Any 4 | Any 5 | Any 6 | Any 7 | Any 8 | Any 9 | Any 10 | TOTAL |
| Activitat principal | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Ingressos bruts | -10 107 658 | -282 013 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 26 595 289 |
| Despeses de funcionament | -135 736 | -135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -271 590 |
| IVA a pagar | 0 | 0 | -590 817 | -620 358 | -651 375 | -683 944 | -718 141 | -754 049 | -791 751 | -831 339 | -5 641 774 |
| Activitats operatives | -10 243 394 | -417 866 | 3 282 315 | 3 446 431 | 3 618 753 | 3 799 690 | 3 989 675 | 4 189 159 | 4 398 616 | 4 618 547 | 20 681 926 |
| 11% CT - reducció NB | 0 | 0 | 4 585 059 | 1 347 770 | 1 236 765 | 1 105 779 | 951 216 | 768 831 | 553 617 | 299 664 | 10 848 702 |
| Impost sobre béns immobles | 0 | -262 153 | -256 910 | -251 772 | -246 736 | -241 802 | -236 966 | -232 226 | -227 582 | -223 030 | -2 179 178 |
| Impost sobre la renda | 0 | 0 | -1 826 511 | -1 090 183 | -1 106 108 | -1 119 280 | -1 128 942 | -1 134 183 | -1 133 916 | -1 126 843 | -9 665 967 |
| RESULTATS TOTALS | -10 243 394 | -680 019 | 5 783 953 | 3 452 246 | 3 502 674 | 3 544 388 | 3 574 983 | 3 591 580 | 3 590 735 | 3 568 338 | 19 685 484 |
| Activitat financera | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7% per sobre de la norma | 0 | 0 | -2 917 758 | -857 670 | -787 031 | -703 676 | -605 318 | -489 255 | -352 301 | -190 695 | -6 903 704 |
| Cos de préstec | 0 | 0 | -855 201 | -1 009 137 | -1 190 782 | -1 405 122 | -1 658 044 | -1 956 492 | -2 308 661 | -2 724 220 | -13 107 659 |
| Pagament als fundadors | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| RESULTATS FINANCERS | 0 | 0 | -3 772 959 | -1 866 807 | -1 977 812 | -2 108 798 | -2 263 362 | -2 445 747 | -2 660 962 | -2 914 915 | -20 011 363 |
| Activitat d’inversió | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Devolució d’IVA | 1 562 552 | 63 742 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 626 294 |
| TOTAL d’activitats d’inversió | 1 562 552 | 63 742 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 626 294 |
| TOTAL en general | -8 680 842 | -616 277 | 2 010 994 | 1 585 439 | 1 524 862 | 1 435 589 | 1 311 621 | 1 145 833 | 929 773 | 653 423 | 1 300 415 |
La taula mostra que el cash flow total del projecte serà de 1.300.415 $.
Estimació de la tarifa de descompte
S'utilitza per calcular els fluxos d'ingressos futurs en un valor únic al moment. La taxa de descompte (r) es calcularà acumulativament mitjançant la fórmula:
r = α + MRR * RI,
on
α és la taxa d’inflació mitjana del període.
MRR (mínim risc de rendibilitat): la taxa de risc mínima real associada amb el funcionament del projecte.
RI (Risk Risk): el nivell de rendibilitat (risc) mitjà requerit pels participants en el projecte.
El tipus de risc mínim real de MRR per a aquest cas serà igual al cost dels fons prestats, és a dir, del 18%, és a dir, de la taxa d’un préstec bancari.
D’acord amb l’acord d’inversió, el rendiment mitjà d’RI requerit per part dels participants del projecte es fixa en el 2%.
Així, la taxa de descompte serà igual a:
r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%
Conclusions
A l’hora d’elaborar un pla d’empresa per a la construcció d’un centre empresarial, es va considerar el projecte, es van treure conclusions optimistes.
Durant els pròxims tres anys, s’observarà un creixement econòmic moderat al districte de Mytishchi, però, s’expressarà el retard dels indicadors mitjans del districte a partir dels indicadors mitjans de la regió de Moscou. Les indústries líders continuaran sent l’enginyeria, la fabricació d’instruments i la indústria de la construcció.
A finals del 2018, està previst augmentar el 40% la taxa de creixement del comerç minorista i augmentar el volum anual de serveis per a la llar un 35%. El creixement del comerç serà assegurat pel creixement de la classe mitjana i els seus ingressos.
Les àrees que compleixen els estàndards internacionals tenen una escassetat aguda, la demanda d'espai al detall de qualitat superior a l'oferta. Això comportarà un augment de la qualitat de la creació i la gestió del centre comercial.
Les principals fonts de demanda actuals són les botigues de roba. Suposen al voltant del 50% de la superfície dels centres comercials. El nivell d’espai lliure el 2018 serà del 10-15%. L'augment previst dels immobles al detall serà d'aproximadament 75.000 m2. m. Actualment, la taxa de lloguer mitjana dels locals comercials a la ciutat és d’uns 405 dòlars / m². m / any (IVA inclòs i despeses de funcionament).
A la zona del primer anell de l’entorn hi ha un gran nombre d’objectes que competeixen tant en el sector alimentari com en el sector de productes industrials.
A l’hora de calcular els fluxos d’efectiu es va tenir en compte la taxa de lloguer mitjana, la disponibilitat de locals al nivell del 5%, així com tots els costos d’operació i els pagaments de préstecs. El flux de caixa del projecte va resultar ser positiu, però tot i així no és prou gran.
La taxa de descompte, que inclou la taxa d’inflació mitjana, el risc generat pel projecte i la rendibilitat mitjana requerida va ser del 30%.
Així, el projecte presentat es pot acceptar a títol onerós, ja que els càlculs mostren la seva rendibilitat i efectivitat.