Comprar una segona casa en efectiu és assequible per a uns quants, però el desig de tenir el seu propi apartament és inherent a totes les famílies joves. Per fer realitat el seu somni, gairebé tothom ha de concertar una hipoteca durant molts anys. La varietat més popular actual és un préstec garantit per habitatges comprats. Fins ara, aquesta operació es pot completar en diverses institucions financeres, però només cal decidir sobre un banc adequat que ofereixi les condicions més favorables.
Condicions de préstec
En qualsevol cas, llogar l’habitatge a una altra persona sempre es tradueix en una quantitat més impressionant que comprar el vostre propi, de manera que fins i tot la possibilitat de perdre l’apartament en el futur amb una pèrdua de solvència no espanta els ciutadans.
És important saber també que el registre de la hipoteca només és possible si el client compleix totes les condicions del prestador, és a dir:
- edat de 21 a 45 anys;
- historial de crèdits impecables;
- solvència.
L’últim punt inclou no només la disponibilitat de treball ben remunerat, sinó també l’estabilitat dels ingressos.
Característiques hipotecàries
La majoria dels bancs ofereixen als seus clients una àmplia selecció de programes de crèdit, una bona velocitat per rebre fons i una inversió rendible.
Entre les característiques distintives de cada programa també hi ha funcions comunes, com ara:
- emissió de préstecs a llarg termini;
- ús deliberat dels fons rebuts;
- manca del dret de disposar de la propietat.
Resulta que el registre d’una hipoteca només és possible per a determinades necessitats, principalment per a la compra d’habitatges secundaris i, en alguns casos, per a la construcció compartida o la construcció de la seva pròpia casa. És important que, segons els documents, el prestatari sigui considerat el propietari de l’habitatge, però alhora no podrà disposar del pis sense el consentiment del banc fins que no hagi pagat completament el deute.
Busqueu la millor opció
Els clients ofereixen termes favorables als seus clients de boca en boca a totes les institucions financeres, però de fet, hi ha molts matisos per trobar l’opció perfecta. Per exemple, una taxa d’interès reduïda no sempre és un indicador de beneficis, perquè el banc pot cobrar els mateixos diners del prestatari per pagar primes d’assegurança o pagaments de comissions.
Es pot observar una situació similar pel que fa a la manca de pagament inicial, perquè el banc no perdona aquesta quantitat a l'emprunter, sinó que només ajorna el pagament amb la possibilitat de cobrar un percentatge encara més elevat.
En realitat, sovint els termes hipotecaris realment favorables es troben en aquelles ofertes que, a primera vista, no criden cap atenció.
Trampes de moneda
Ja ha quedat clar per a molts que, en les condicions actuals de l’economia, no s’ha de prestar atenció als préstecs en moneda estrangera. És probable que la situació millori en un futur proper, però és molt possible augmentar un percentatge anual ja enorme. Les ofertes de rubles es mantenen en els mateixos termes, per tant, fins i tot tenint en compte la situació inestable, ajudaran les famílies joves a comprar el seu propi habitatge, per descomptat, sota una acurada selecció del programa.
Eslògans publicitaris
A més de trobar el banc amb la taxa d’interès més baixa sobre les hipoteques, els prestataris haurien de prestar atenció als eslògans addicionals de les institucions financeres amb les quals atrauen clients. Entre ells es troben:
- possibilitat de baixar les taxes després;
- refinançament de préstecs;
- taxes flotants.
Quins avantatges conté cadascun dels ítems, considerarem amb més detall.
Reducció de pagaments
Avui en dia, alguns bancs ofereixen als seus clients condicions favorables per reduir encara més les taxes hipotecàries. Com fer-ho? Per fer-ho, només necessiten pagar prèviament una quantitat de diners, que no anirà cap al pagament del deute, sinó que només es garantirà que es percebi un percentatge menor del préstec. Depèn de l’import del préstec i oscil·la entre el 2% i el 7%. De fet, aquestes condicions només seran beneficioses si el préstec es paga a temps. Si el client pot pagar el deute abans del termini, i tots els prestataris s'esforcen per això, desapareix el significat d'aquesta transacció. Els fons pagats anteriorment seran transferits irrevocablement al banc sense proporcionar estalvis al pagador.
Revisió de condicions
Els tipus d’hipoteca més baixos s’ofereixen als clients durant els primers anys, sotmesos a un major refinançament. Els bancs motiven aquesta acció millorant les condicions de préstec en relació amb els canvis de la situació econòmica, però en realitat només el banc espera una millora. Sovint, en lloc de convertir la tarifa mitjana, els clients canvien a tarifes flotants. A més, resulta que durant tot el període de gràcia, els pagaments van ser només pels interessos del préstec, mentre que el cos del deute va romandre sense tocar.
Tarifes flotants
Els empleats de les entitats financeres asseguren que es tracta de les taxes d’hipoteca més baixes per a determinats períodes de temps. De fet, tots els pagaments en aquest cas depenen de la situació econòmica del país, que no està a l’altura de l’actualitat, i no s’espera cap millora. Tot això, molt probablement, comportarà un augment regular de les taxes, que no té límits. En algun moment, pot resultar que el client simplement no pot pagar aquesta quantitat de la quota mensual.
Un termini de préstec curt tampoc garanteix beneficis en aquesta situació, perquè la situació pot canviar dràsticament en un parell d’anys i s’emet una hipoteca almenys durant cinc anys.
Préstecs tous
S'ofereixen termes de préstec realment beneficiosos per a determinades categories de ciutadans, inclosos:
- famílies joves;
- famílies amb dret a capital;
- professionals joves;
- personal militar.
Aquests últims no paguen en cap moment préstecs; el Ministeri de Defensa ho fa per ells, però també en determinades condicions. Per a la resta, en el programa estatal s’ofereixen bones condicions de crèdit, mentre que la taxa d’hipoteca a Sberbank és del 13%.
Les categories enumerades tenen dret a rebre no només els tipus d’hipoteca més baixos, sinó també:
- la possibilitat d'obtenir unes vacances de crèdit;
- falta de pagament inicial.
A més, moltes vegades només s’imposen a un promotor específic, a comprar una casa en una zona fixa o a participar en la construcció compartida.
Totes les condicions
Per triar el millor programa entre moltes ofertes, hauríeu de tenir en compte totes les condicions del préstec. Per fer-ho, heu d'analitzar la totalitat de tots els requisits:
- pagament inicial;
- tipus d’interès;
- pagaments addicionals;
- condicions per a l’amortització anticipada.
Considereu tots els articles en ordre.
Abonament
El sobrepagament addicional del préstec depèn de la seva mida, ja que quan el client pagui de forma immediata i sense interessos, menys oportunitats tindrà el banc per obtenir-ne un sobrepagament. Per regla general, la mida del pagament inicial oscil·la entre el 10 i el 30%, però pot arribar a la meitat de l'import total. La majoria dels prestataris potencials seleccionen erròniament opcions amb pagaments mínims.
Taxa de préstec
Tots els clients hi atenen en primer lloc, però, de fet, la taxa anual ja no és un indicador de la rendibilitat. La sofisticació de les entitats financeres per obtenir el màxim benefici dels clients s’està millorant constantment i la mida del sobrepagament real des de fa temps és independent del que s’ha anunciat la taxa d’hipoteca. Tot això gràcies als pagaments addicionals de comissions i assegurances.
Pagaments addicionals
Els bancs compensen els baixos tipus d'interès eliminant les comissions dels clients per l'emissió d'hipoteques i per atendre-les. La primera opció es determina en un percentatge, i com més baix sigui el tipus d’interès, més gran serà la comissió. En general, tots els diners es destinaran al banc i es traduiran en una quantitat notablement diferent de la quantitat declarada.
Les tarifes del servei es determinen generalment amb fraccions d'un percentatge, però és important tenir en compte que es cobren mensualment, cosa que significa que alguns percentatges més complets del pagament en excés es poden cobrar durant l'any. Així doncs, després d'haver emès una hipoteca rendible a l'11% anual, el client pot pagar la comissió per l'emissió del 4%, cosa que suposarà un 15% total. Una situació similar amb les comissions de servei és només del 0,4%, que per a l'any serà el mateix 4,8%.
Les primes d’assegurança també s’imposen als clients amb l’obligació de rebaixar els tipus d’interès, encara que siguin voluntaris segons la legislació.
Prepagament
Els índexs d'interès més baixos no es poden comparar en importància amb aquest tema. Per reduir el sobrepagament, molts pretenen amortitzar el deute el més aviat possible, ja que es cobrarà menys interessos sobre la quantitat més petita restant. Els bancs sovint impedeixen aquestes accions limitant el màxim dels pagaments mensuals.
Ajuda professional
Un agent bancari de préstec coneix quin banc ofereix una hipoteca domiciliària i que només s’especialitza en qüestions d’habitatge. L’ajuda d’aquest especialista demostrarà sens dubte la rapidesa en la cerca de les condicions més favorables. A les grans ciutats, fins i tot hi ha oficines professionals en aquests temes. Avui en dia, una taxa d’hipoteca del 13% a Sberbank és atractiva, però no la més rendible, ja que segur que se’ls avisarà als clients amb una consulta completa.
Conclusió
Tot i que avui en dia hi ha un gran nombre d’organitzacions financeres, és molt difícil la cerca d’una opció realment millor per triar un programa de préstecs. Per això, no té sentit assessorar un banc determinat. Només la totalitat de tots els indicadors d’estalvi pot fer una imatge de condicions hipotecàries favorables. El més important: en triar un programa per recordar la sofisticació de les institucions financeres en l'obtenció de beneficis i no recaure en els seus trucs competents. Per obtenir les taxes hipotecàries més baixes i garantir les millors condicions de préstecs per a un període curt, heu de demanar ajuda a un agent de crèdit professional. Fins i tot tenint en compte el pagament dels seus serveis, el resultat segurament agradarà al prestatari.