Els apartaments comunals encara es troben sovint a les ciutats russes. Els ciutadans que viuen en habitacions separades poden ser arrendataris a la base d’un acord d’arrendament social i també poden ser propietaris directes d’immobles. En aquest darrer cas, sovint és necessària la venda d’una habitació en un pis comunitari. Aquest procés està carregat de moltes dificultats, ja que tots els altres inquilins tenen un dret preventiu de compra. Per tant, és possible vendre habitatges a persones no autoritzades només després de la negativa d’altres propietaris d’habitacions a adquirir una habitació.
Com es confirma la propietat?
Per a la venda de qualsevol propietat, el venedor ha de tenir la propietat d'aquest immoble. Només es confirma per documents oficials, per tant, cal un certificat de propietat o un extracte de la USRN que contingui informació sobre el propietari de la sala.
Els documents han d’indicar necessàriament que un ciutadà en particular és propietari d’una sola part del local. La mida de l’habitació està prescrita i s’ha de reservar l’habitació a l’apartament.
Reglament legislatiu
Els propietaris d’habitacions d’un apartament comunitari només haurien de vendre la seva propietat sota els múltiples requisits de la llei. En cas contrari, els veïns poden impugnar la transacció. Per tant, en implementar aquest procés es tenen en compte els continguts de HA i FA.
A partir d’aquesta normativa, es determina qui té el dret preventiu d’adquirir una habitació, i quins requisits ha de complir el conveni elaborat.
A la pantalla LCD, l’obligació del propietari és notificar la decisió a tots els altres residents de l’apartament.
Unitats de venda als veïns
La majoria de vegades, una habitació es ven als veïns en un apartament comunitari. Tenen el dret preventiu d’adquirir aquesta propietat. Les característiques d’aquest procés inclouen:
- inicialment, el propietari de l’habitació ha de notificar a tots els veïns que té previst vendre l’immoble;
- a més, no es poden realitzar transaccions en un termini de 30 dies, ja que aquest període es dóna als veïns per decidir sobre l'adquisició d'aquest objecte;
- consentiment o denegació és per escrit.
Si algun veí vol comprar una habitació, s’elabora amb ell un contracte de venda estàndard. El preu el determina el venedor directe.
Com vendre una habitació a persones no autoritzades?
La venda d’una habitació d’un apartament comunitari a persones alienes és un procés força complicat, ja que els propietaris d’habitatges sovint han d’afrontar el fet que els veïns representen diversos obstacles a la transacció. Els matisos del procediment inclouen:
- inicialment s’havia de rebre de tots els veïns una negativa a comprar una habitació;
- s’està venent habitatge a desconeguts al mateix preu que s’oferia als veïns;
- si hi ha proves escrites de la negativa dels veïns, la venda de l’objecte es realitza d’acord amb el procediment general, per al qual s’elabora un contracte de venda normalitzat;
- la transacció es registra després a Rosreestr.
El procés s’ha de dur a terme tenint en compte els nombrosos requisits de la llei. Si fins i tot hi ha infraccions lleus, aquestes poden ser la base per disputar la transacció per part de veïns.Per tant, és aconsellable utilitzar el suport legal per a transaccions immobiliàries, ja que un advocat amb experiència podrà suggerir quines accions ha de fer el venedor en una situació determinada.
Qui té el dret preventiu?
Quan es ven una habitació situada en un apartament comunitari, cal tenir en compte els drets que tenen els propietaris d’altres habitacions de l’apartament. Els veïns tenen un dret preventiu a comprar una habitació en venda. Per tant, necessàriament s’ofereix inicialment l’oportunitat de comprar aquesta propietat als veïns. Només en aquestes condicions serà legal vendre una habitació en un apartament comunitari. Els veïns són notificats per escrit, així com 30 dies abans de la venda a persones no autoritzades.
Tots els ciutadans que viuen en aquest apartament gaudeixen del dret de precepció. Només després de rebre una denegació de totes aquestes persones de la propietat venuda, el propietari rep permís per vendre una habitació en un apartament comunitari.
Sovint, els veïns es neguen a formular una denegació per escrit. En aquest cas, és important que el venedor tingui la confirmació que s'ha enviat una notificació. Per tant, és recomanable utilitzar una carta certificada amb confirmació de lliurament a aquests efectes.
Procediment de venda d’habitacions
El procediment per vendre una habitació en un apartament comunitari implica la necessitat de realitzar determinades accions seqüencials. Aquests inclouen:
- es determina el cost de l’habitació, per la qual podeu decidir pel vostre compte o utilitzar l’ajuda d’un taxador;
- s’elabora un avís per a tots els veïns i després es transmet el document personalment als ciutadans amb una signatura o s’envia per correu electrònic amb un resguard de rebut;
- si els veïns no volen comprar una habitació, han de rebre una denegació per escrit d’aquí a un mes;
- cercar més per compradors que no són autoritzats;
- després de trobar el comprador, se signa el contracte de venda;
- Rosreestr soluciona la transferència del dret a béns immobles a una altra persona.
Si no és possible trobar un comprador, es permet reduir el preu, però és important convidar els veïns a comprar una habitació a un cost nou. Només després de rebre una segona denegació es realitza la venda d’una habitació en un pis comunitari a tercers.
Maneres de vendre un objecte
El procediment es pot realitzar de diverses maneres. Aquests inclouen:
- Sala de venda pròpia. En aquest cas, el propietari de l'objecte ha de realitzar totes les accions de manera independent. Ha de ser ben versat en la llei per no vulnerar els drets dels veïns. Haurà d’afrontar la recerca d’un comprador i elaborar un contracte de venda. Si es trenquen les fases de la venda d’una habitació en un pis comunitari o els drets dels veïns de qualsevol manera, es pot impugnar la transacció davant el tribunal.
- Crida als agents immobiliaris. Ofereixen suport legal per a transaccions immobiliàries. Quan utilitzeu els serveis de professionals, podeu estar segur que de cap manera es violarà la llei. Els empleats de l'agència es dediquen a la cerca de compradors i l'execució de la transacció. El comprador o venedor els paga els serveis.
Molta gent pensa si cal utilitzar els serveis d’un notari quan ven una habitació en un apartament comunitari. No cal contactar amb aquest especialista per certificar el contracte de venda. Però, per tal de garantir en el futur que no hi ha oportunitat de desafiar la transacció, podeu posar-vos en contacte amb un notari públic que estudiarà tots els materials del cas i podrà dir si el contracte és legal.
Com obtenir el consentiment dels veïns?
La venda d’immobles al secundari és sempre un procés específic i complex, però la venda de locals en un pis comunitari es considera el procediment més inusual. Per a la seva implementació, els veïns necessiten una denegació de béns immobles.
El propietari de l'habitació pot no demanar permís als veïns per vendre-la, però hauran de notificar-los la decisió prevista un mes abans de la conclusió de la transacció. Els veïns poden prendre una decisió positiva, per tant, caldrà elaborar amb ells un contracte de venda.
És possible vendre sense rebutjar per escrit?
Sovint als pisos comunals entre els veïns hi ha una relació massa dolenta, per la qual cosa no volen contactar de cap manera. Per tant, els veïns no responen a la notificació rebuda.
Per evitar problemes futurs amb la venda d’immobles a la secundària, es recomana fer els passos següents:
- inicialment és recomanable enviar un avís per correu certificat, havent pagat un rebut de l’entrega, de manera que el ciutadà disposarà de proves que realment notifiqui als veïns la venda de l’habitació;
- si la relació és bona, els veïns formulen una denegació per escrit de comprar una vivenda, sobre la qual necessàriament han de signar-se;
- es permet convidar a testimonis a qui es transmeti la notificació, per tant, aquests ciutadans podran confirmar davant els tribunals que el venedor de la sala va seguir estrictament els requisits de la llei.
Si es vulneren els drets dels veïns, la transacció es reconeix fàcilment a través d’un tribunal com a no vàlida, de manera que els compradors poden perdre la seva propietat adquirida.
Quins documents es necessiten per vendre?
L'execució correcta de la transacció implica la preparació de determinada documentació per part del venedor. Com vendre una habitació en un apartament comunitari? Per a això es requereixen els següents documents:
- passaport del venedor;
- documents de propietat de béns immobles, amb l'ajut que el ciutadà confirma el seu dret a una habitació, a més, poden ser representats per un acord de privatització, un testament, un certificat de regal o un altre document;
- extracte de la USRN, que indica el propietari de la sala, la presència de diverses càrregues, la mida de l’habitació i altres paràmetres importants per a cada comprador;
- pla tècnic i fitxa de dades, i sobre la base d’aquests documents, els futurs propietaris podran verificar l’absència de reurbanització il·legal;
- certificat que indiqui l'absència de deutes per al pagament de les factures de serveis;
- denegació per escrit de comprar béns immobles rebuts de tots els veïns del pis.
Aquests documents no només són necessaris pels compradors, sinó també pels agents immobiliaris, si es pren la decisió d’utilitzar els seus serveis.
Normes per a l'elaboració d'un contracte
Un punt important per a cada venedor és la correcta preparació del contracte de venda. Formada necessàriament per escrit. Les seves condicions essencials inclouen punts:
- Informació sobre les parts a l’acord presentades pel venedor i comprador;
- dades sobre el tema del contracte, per a les quals s’indica l’adreça de l’apartament, la mida de l’habitació, així com els seus altres paràmetres importants;
- el cost de l’habitació indicat en rubles i en paraules;
- es dóna el procediment de càlcul;
- la responsabilitat de cada part s’indica en cas de violació dels termes de l’acord;
- la data del contracte;
- signatures de les parts.
Podeu utilitzar formularis estàndard per elaborar aquest document. Si l'agent immobiliari gestiona el procediment per vendre una habitació en un apartament comunitari, és ell qui elabora el document.
Els matisos d’utilitzar esquemes grisos
Alguns propietaris d’habitacions d’un apartament comunitari estan pensant en la possibilitat d’utilitzar esquemes grisos que els permetin vendre béns immobles el més ràpidament possible i sense concloure un acord amb els veïns. Sovint s’utilitzen per evitar la fiscalitat. Típicament, aquests mètodes s'utilitzen si els veïns representen diversos obstacles per a un acord.
Els mètodes més utilitzats són:
- només una part de l’habitació es ven al comprador interessat i, després, els metres quadrats restants es transfereixen sobre la base de la donació;
- es compta amb una habitació sobre la base d’un contracte de préstec, després del qual no es paga deliberadament un préstec, per tant es recupera l’habitatge mitjançant un mètode forçat;
- Els habitatges es transfereixen sobre la base d’un acord de regal, però de fet el nou propietari transfereix els diners a l’antic propietari per a la propietat.
Tots els esquemes anteriors es consideren arriscats, de manera que sempre hi ha la possibilitat que el comprador sigui un defraudador i es negui a pagar la sala. Addicionalment, aquestes transaccions poden ser d’interès per a les agències policiades o el Servei Tributari Federal, de manera que el venedor pot tenir la responsabilitat administrativa o penal.
Les conseqüències d’una falta de preavís
El venedor de l'habitació, situat en un apartament comunitari, ha d'informar els veïns sobre la seva decisió. Si no hi ha cap avís, això pot causar conseqüències negatives. Els veïns poden interpel·lar l’acord davant dels tribunals, ja que volen ser propietaris dels mateixos.
Per tant, en absència de coneixement sobre com es completa la transacció, és recomanable contactar amb agents immobiliaris experimentats o obtenir assessorament d’un notari.
Conclusió
La venda d’una habitació situada en un apartament comunitari és un procediment força complicat, per a la seva implantació cal tenir en compte els requisits de la llei. Cal que es notifiqui sobre la venda prevista als veïns. Tenen un dret preventiu de compra d’habitatge.
Només després de rebre una denegació dels veïns, podeu vendre la propietat a persones no autoritzades. Per a això, és important elaborar correctament un contracte de venda. No es recomana utilitzar esquemes grisos per reduir el preu d’una habitació, ja que això va acompanyat de molts riscos per al venedor.