Avui en dia, s’està construint alguna cosa constant al nostre país: diversos centres comercials, parcs infantils, nous edificis i molt més. És necessari un nivell adequat de finançament per a la construcció de diverses estructures. A causa de la falta d'estabilitat en el sector monetari, moltes empreses a vegades es veuen obligades a suspendre el procés durant molt de temps. Com a resultat, apareix l’anomenat objecte de construcció incompleta. Malauradament, a causa de la situació econòmica inestable al país, cada cop apareixen més instal·lacions d’aquest tipus. No obstant això, les empreses estan intentant fer tot el possible per posar fi a la qüestió i posar en funcionament les instal·lacions.
El principal factor en la congelació de la construcció és la manca de fons i la manca de finançament. Malauradament, aquest tipus de situacions es presenten força sovint, independentment de la finalitat per a la qual estava destinat l'objecte de la construcció incompleta. En aquest cas, l'edifici simplement continua mantenint la forma en què es va aturar l'obra. Tanmateix, al mateix temps, l'edifici no es considera completat segons el projecte i no pot ser immobiliari. Per aquest motiu, la pregunta que encara és rellevant per als clients és: és possible registrar d’alguna manera la construcció? En això intentarem entendre aquesta revisió.
Termes clau
Què és un objecte en construcció? En l’activitat jurídica pràcticament no hi ha decisions que regulin aquesta àrea.
En els protocols de la Comissió Interdepartamental de 1994 es donen els signes pels quals es pot considerar la construcció incompleta:
- després de la caducitat de la construcció de la instal·lació;
- parada de construcció per un finançament insuficient del projecte.
No es pot formalitzar el reconeixement del dret a la construcció en curs. Encara no s'ha determinat l'estat legal de l'edifici gelat. A Rússia, sovint es duen a terme litigis sobre la identificació de l'estat d'un edifici. Com executar adequadament l'objecte de la construcció incompleta? Sense recursos financers, la realització dels treballs de vegades planteja el problema de vendre una estructura. De fet, davant de l’estat immobiliari, el preu augmenta significativament. En cas contrari, s’arrisca simplement a vendre l’objecte al cost de materials de construcció.
Com registrar-se?
El 2004 es va modificar el Codi civil de la Federació Russa segons el qual es pot atribuir la construcció en curs a béns immobles. Aquest estat simplifica molt els problemes normatius en aquest àmbit. Per registrar correctament l’inacabat, cal dur a terme la conservació de l’objecte. El registre de documents rellevants pot reduir significativament els costos. Com es realitza el procediment de conservació?
Conservació d'objectes
Com finalitza la conservació d’un projecte en curs? El propietari o l'organització que va finançar la construcció va emetre una tal comanda. Juntament amb el contractista, es duen a terme totes les operacions necessàries per a la construcció. A l’última fase, és necessari crear una comissió d’inventari. Els membres d’aquest organisme són representants d’institucions de disseny i construcció, així com el client. Cal elaborar inventaris de valors materials i tècnics, components de construcció i també determinar el grau de preparació. Després d’això, es crea i signa una Llei de suspensió de la construcció. Aquest document descriu informació sobre el cost de l’obra, indica els seus tipus i proporciona una llista d’altres costos.
Com és el registre de l’objecte?
Per registrar-vos a la construcció en curs, heu de preparar un gran paquet de documents. A més de l’acte de conservació, inclou:
- certificat de propietat de la terra,
- una comanda d'obres de construcció,
- permís per a realitzar activitats,
- Documentació estimada amb una descripció detallada de l'estructura i del pla tècnic.
Hi ha alguna manera de registrar-se per a una casa quan el terreny és propietat del client?
Si el terreny era arrendat per a ús permanent, l’inversor ha de presentar documents que confirmin aquest fet. Els actes i contractes esmentats anteriorment són un paquet complet per al registre. Després que el reconeixement de la propietat de la construcció en curs estigui garantit legalment, es pot fer qualsevol transacció amb l’edifici, incloses les vendes. Una condició important per al registre és la finalització de les obres al lloc de construcció. Si el contracte de l'obra continua vigent, transferiu l'objecte a un altre propietari no funcionarà. En el cas de la venda d’un edifici inacabat, cal proporcionar un pla tècnic per a la construcció en curs. Aquí s’hauria de determinar el grau de preparació de l’edifici. També cal proporcionar una descripció de la propietat que es ven i un pla per a la seva ubicació al lloc. En finalitzar la transacció, cal fixar el cost de la construcció sense acabar i determinar-ne els signes. Una operació de compravenda no es pot realitzar si el seu tema no està definit.
Pagament d’impostos
Segons la legislació vigent de la Federació Russa, es paga l'impost sobre béns immobles si es té en compte l'edifici acabat. La construcció en curs no és apta per al seu ús. Això significa que no es paga l’impost per estructures sense acabar. Tot i això, de vegades encara hi ha casos en què aquests objectes tributen. Un exemple sorprenent és el lloguer d’una propietat sense acabar. Una forma similar de disposar de la propietat indica que està a punt per al seu ús. Després es transfereix a la categoria d’immobilitzat, cosa que significa automàticament pagar impostos.
L'objecte pot estar assegurat. I això no només s'aplica a l'edifici, sinó també als equips en construcció. Els propietaris poden proporcionar una assegurança per protegir-se de les pèrdues financeres. Aquesta operació es realitza inicialment. El més important és que no s’ha d’associar amb un finançament insuficient per a la construcció en curs.
Com canvieu?
Hi ha un altre escenari. Si s'ha pres la decisió de no completar la construcció o si no hi ha necessitat de registrar la propietat de la construcció en curs d'objecte en curs, es poden cancel·lar els béns materials. A aquest efecte, el propietari o l’inversor ha d’elaborar un document oficial sobre la liquidació de l’estructura. Al mateix temps, es crea una comissió que realitza tots els procediments d’anul·lació necessaris. En primer lloc, heu de determinar tots els valors i components materials que es poden utilitzar en el futur.
També heu de recollir tota la documentació tècnica necessària. Després d’això, es pot crear un acte de cancel·lació. Al mateix temps, la finalitat de la construcció en curs no afecta el registre legal de l’estat de l’edifici. Malgrat els objectius finals de l’obra, en cas de manca de finançament, encara podeu elaborar el títol de la construcció en curs.
Registre de la propietat
Els béns immobles a Rússia es registren alhora en dues bases: a la cambra cadastral i al Registre estatal. Aquesta última té en compte els edificis i conté informació sobre els propietaris. La informació sobre les parcel·les del terreny es registra a la cambra cadastral i també es conserven objectes de construcció en curs.Per registrar un objecte en qualsevol d’aquestes autoritats comptables, es requeriran determinats costos per a l’elaboració d’un pla tècnic per a la construcció.
Registre d'objectes
Per registrar la construcció en curs, cal que us poseu en contacte directament amb l’oficina cadastral o sol·liciteu-la a través de l’MFC. Per completar tots els passos de registre necessaris, necessitareu un pla tècnic i un passaport. El termini per als documents s’indica en el rebut emès a la recepció dels documents. Podeu registrar-vos inacabats a través del portal oficial Rosreestra. Per fer-ho, seleccioneu el servei de la llista i introduïu la informació sol·licitada pel sistema. En enviar l’aplicació, s’adjunta una versió electrònica del pla tècnic. El propietari de la construcció en curs hauria de sol·licitar un document d’identitat, un pla tècnic i un passaport de l’objecte a la sucursal local del centre multifuncional o Rosreestr. Aquest servei al lloc s’anomenarà "registre de drets immobiliaris".
Com vendre un objecte en construcció?
La venda de béns immobles ofereix el dret a ONS. Tanmateix, avui ja no cal emetre un certificat de dret. Simplement envieu un extracte del Registre Unificat de l’Estat. La venda es realitza sobre la base d’un contracte de venda elaborat d’acord amb els requisits generals. Si a més de l'objecte de la construcció incompleta es ven un terreny al seu abast, és possible elaborar un contracte. La transacció es registra a Rosreestr o MFC. En aquest cas, el propietari haurà de pagar un impost estatal, l’import del qual actualment és d’aproximadament 2000 rubles.
Per completar la transacció, heu de tenir passaports i un acord amb vosaltres. Per fer una declaració correcta, podeu utilitzar l’ajuda d’un registrador. Després d'això, el propietari i el comprador signen el rebut, segons el qual aquest pot rebre un extracte del Registre Unificat de l'Estat al seu nom.
Transferència de construcció en curs
Quan es transfereix una estructura inacabada, s'elabora un acte. Està signada per totes les parts en la transacció. Aquest document s’ha d’adjuntar al contracte de venda. Per regla general, l’acte estableix principalment que el comprador està d’acord amb la condició tècnica de la propietat inacabada que compra i no presenta cap queixa contra el venedor. També reflecteix el temps de la transacció.
He de registrar-me inacabat?
Segons la política fiscal actual del nostre estat, el propietari és responsable automàticament del pagament dels impostos sobre la propietat. Si la construcció en curs no està registrada correctament, no cal pagar impostos. És per aquesta raó que les persones són prou freqüents fins a l’últim retard del moment de registre de la construcció sense acabar.
Hi ha algun cas en què el registre sigui obligatori? El procediment de registre és necessari, per exemple, si es tracta de construir una casa en una parcel·la destinada a una família nombrosa. Si teniu en compte que per a la construcció d’una casa d’aquest tipus es poden establir determinats períodes, el passaport cadastral serà una prova que la construcció està en marxa. La tarifa actual està determinada pel cost regional. En comparació amb l’inventari, és molt més a prop del mercat.
Sense fallar, l'objecte de construcció en curs ha de tenir algunes característiques distintives. Un d’ells és la presència d’una connexió directa amb la terra. No és possible moure’s en l’espai d’un objecte determinat sense danyar la seva integritat. Al cap i a la fi, no es pot desmantellar la fundació d’una casa sense destrucció.
Així, és possible distingir clarament entre edificis, estructures i objectes en construcció. En el passat, sovint van sorgir situacions polèmiques en relació amb la determinació de l'estat de les estructures comercials i els quioscos.S’instal·len sense muntar a terra, de manera que no es poden atribuir a l’ONS.
Fa temps que no hi ha una definició clara de ONS com a propietat immobiliària. No obstant això, avui en dia hi ha sovint casos en què, mitjançant la presentació d’una sol·licitud al jutjat, el reconeixement dels projectes de construcció com a construcció en curs. Per aplicar-ho, no cal que estigueu lligats a un territori específic. Podeu escriure-la a qualsevol departament que us convingui.
Com registrar la propietat de la construcció en curs? A continuació hi havia una llista completa dels documents necessaris per a aquest procediment legal. Tanmateix, de vegades es presenten situacions en què es pot negar als ciutadans el registre de propietat. Però no desespereu amb antelació. En aquest cas, hi ha una manera de resoldre el problema: presentar una reclamació davant el tribunal sobre la il·legalitat de les accions. Si es pren una decisió positiva, val la pena tornar a sol·licitar el registre. Al mateix temps, s’adjunta una decisió judicial a tots els documents necessaris per al registre.
Determineu el grau de preparació
El reconeixement de la propietat de l'obra en curs serà impossible sense determinar el grau de disposició. Aquest problema hauria de ser especialment conegut per als titulars de projectes d'apartaments congelats. El fet és que, per llei, un apartament només pot esdevenir propietat si s’ha elaborat un certificat d’acceptació. La llei preveu la possibilitat de registrar el dret a un objecte de construcció incompleta amb una preparació del 80%.
Per calcular el grau de preparació, podeu utilitzar la fórmula següent:
Cr = Ob * x * 100 / Cc
Aquí Cr és el grau de preparació de l’edifici en un percentatge, Ob és el volum de treball realitzat en la valoració, Cc és el cost del treball en el pressupost en rubles.
De vegades, el grau de preparació es calcula mitjançant una altra fórmula: Cr = ∑ Beci x ci / 100. Aquí Cr és el grau de preparació de l’objecte, Beci és la gravetat específica de l’element estructural, ci és la fracció de la part construïda d’un element determinat, i és el número de sèrie de l’element. Segons aquesta fórmula, a cada element se li assigna el seu propi número, i també indica la gravetat específica, o, dit d’una altra manera, el percentatge de la quantitat total de treball. Si per a tots els elements el grau de preparació és del 100%, es considerarà que la construcció s'ha completat.
Molts d’avui estan interessats en com registrar la propietat d’apartaments en una casa sense acabar. Per fer-ho, heu d’enviar a l’autoritat de registre una sol·licitud de transferència de propietat, un acord sobre participació en capital i documents que confirmin el dipòsit de fons.
Com posar en funcionament ONS? Un cop finalitzat amb èxit la construcció d’un edifici residencial, l’edifici i la construcció en curs es podran completar.
En aquest cas, heu de realitzar els passos següents:
- sol·licitar a la cambra cadastral el registre de l’objecte;
- obtenir aprovació a les organitzacions de subministrament de gas, incendis i electricitat;
- pagar totes les tarifes necessàries;
- presentar una sol·licitud davant de l’autoritat executiva local.
Conclusió
Durant la construcció d’objectes mobles, hi ha freqüents casos de suspensió del treball per circumstàncies. Aquestes estructures inacabades s’anomenen ONS. Què es pot fer amb aquests béns immobles? En aquesta revisió, es va esbrinar com es registra la propietat d’un actiu en construcció.
Fins ara, no es podia distingir definitivament l'estat jurídic d'aquests edificis. A més, la manca de fons per completar la construcció pot comportar la necessitat de vendre la propietat. Si tindrà la condició de propietat immobiliària, el seu valor augmentarà significativament. A la venda, es finalitza una escriptura de finalització. En aquest cas, els problemes normatius en aquest àmbit es simplifiquen molt.