Els empresaris del nostre temps estan traduint activament els locals residencials d’un edifici d’apartaments a no residencials. El mercat per a aquests béns immobles, adequat per a negocis no productius, és força jove. Només té uns 15 anys, però és dinàmic i alegre.
Aquest article explica la naturalesa i els detalls del procediment perquè una vivenda adquireixi la condició de local no residencial.
Beneficis de la traducció
L'habitatge per canviar d'estat costa molt menys que llogar una oficina acabada. A Moscou, prop de les estacions de metro, els inquilins paguen 250.000 rubles al mes per un antic apartament de dues habitacions. És molt més rendible que un empresari que equipi un local no residencial en un edifici d'apartaments que una persona que hagi adquirit béns immobles comercials. El preu d'aquest últim a Moscou, segons els anuncis actuals, oscil·la entre 350 mil rubles i 700 mil rubles per metre quadrat.
Al equipar locals no residencials en un edifici d'apartaments, els empresaris inverteixen amb prudència en actius fixos: mini-mercats, diverses oficines, etc. Així, la infraestructura urbana de les petites empreses es desenvolupa significativament.
Un augment del fons no residencial degut a l’habitatge implica una variabilitat important en la ubicació d’oficines i comerços. L'habitació ideal per a això en un edifici d'apartaments és un apartament situat al primer pis d'un carrer concorregut en un passadís.
Favorable és la ubicació a prop de la infraestructura del metro, les parades de transport públic i diverses institucions. El preu dels apartaments a la planta baixa a prop de les estacions de metro, etc., de vegades duplica el cost dels pisos de l’habitatge. A les zones residencials, al contrari: el preu del primer nivell és inferior al 10%.
Alguns empresaris estan transformant-se per arrendar encara més els locals no residencials resultants. És rendible. Jutgeu vosaltres mateixos: pel lloguer d’un apartament de dues habitacions a Moscou, el seu propietari rep 40-50 mil rubles al mes, i per als locals no residencials equivalents, és de 5-6 vegades més.
Condicions per a una transferència exitosa
De vegades és impossible transferir un apartament a un establiment no residencial. La persona que l’apliqui ha de respectar les condicions per a una operació exitosa estipulada pel Codi d’Habitatge de la Federació Russa (article 22):
- La ubicació preferida de l'apartament es troba a la planta baixa. Si és més elevat, els apartaments residencials no haurien de ser inferiors.
- Els residents van ser donats d’alta.
- No es reconeix la condició de la casa com a emergència.
- El futur propietari de locals no residencials en un edifici d'apartaments va obtenir el consentiment dels veïns. (Cal tenir en compte aquest moment subjectiu, sovint es fa fatal per als empresaris).
- Hi ha una oportunitat arquitectònica per equipar una entrada independent.
- Possible reurbanització de locals no residencials en un edifici d'apartaments.
- L'apartament no es retira del parc d'habitatges per a la producció oberta, un bany, un lavabo públic, rentat en sec, una funerària, un centre de recepció de plats, altres instal·lacions no previstes en edificis residencials per SNIP.
Si s’ha subministrat gas a la sala d’estar, s’haurà de ventilar. El marc normatiu actual està prohibit utilitzar electrodomèstics de gas en locals no residencials. Un avantatge significatiu per a la futura botiga serà la presència d’un soterrani en un edifici residencial. Es pot adjuntar a l'apartament convertit legalment en forma de magatzem.
Obstacles a la traducció
Recordeu els “colls d’ampolla” que es troben en equipar locals no residencials en un edifici d’apartaments.La majoria s’associen a dificultats per realitzar una entrada addicional aïllada independent. Aquest últim és necessari per a la denúncia logística de la ruta diària del moviment de residents de l’entrada amb fluxos de clients o clients.
La legislació habitacional de Rússia preveu normes i regles urbanístiques obligatòries, que han de complir els locals no residencials introduïts a l'edifici d'apartaments. La propietat de naturalesa compartida dels residents té una protecció legal independent, que l'empresari també ha de tenir en compte.
La transferència de locals residencials a locals no residencials (en endavant es fa referència la transferència) és inacceptable:
- en cas de compatibilitat de l’accés a ella amb l’accés d’altres residents als seus locals residencials;
- si és impossible tenir una entrada per separat;
- si els locals no residencials potencials en un edifici d'apartaments formen part dels locals residencials;
- si s’utilitza com a lloc de residència permanent del propietari o de qualsevol altre ciutadà;
- si alguna persona té dret al local.
Respecte pels residents
L'emprenedor, en transferir locals residencials a locals no residencials, obtindrà el consentiment per escrit dels llogaters en els casos següents:
- Reequipament d’estructures d’esgrima.
- Classes per equipar l’entrada d’una part del territori.
- Arranjament de signes (publicitat).
Aquests consentiments s’elaboren en l’acta de la reunió de propietaris compartits, mentre que els matisos són possibles. Amb molta tranquil·litat, els residents reaccionen a l’obertura d’una farmàcia o d’un centre de desenvolupament infantil a casa seva. Són relativament tolerants en el cas d’equipar una botiga allà. Però la disposició a la planta baixa del bar es trobarà amb la seva resistència greu. El consell de residents d’una casa té el dret d’establir tarifes per a serveis públics cinc vegades superiors a les taxes dels residents per serveis similars a una empresa “no preferida”.
Per apaivagar els seus veïns, els empresaris han d’assumir càrregues socials: jardineria o ascensors. Es coneix un fet destacable: una de les empreses dentistes que utilitza diversos apartaments a la planta baixa per resoldre el conflicte, fixa un descompte del 20% en els seus serveis als residents de la casa.
Documents per a la traducció
Segons el Codi de l’Habitatge, la transferència es fa mitjançant l’aprovació del govern local. El propietari d'un local no residencial en un edifici d'apartaments o autoritzat per ell proporciona un examen de les autoritats locals un paquet de documents:
- Declaració de transferència.
- El certificat de registre de la sala.
- Documents legals: originals o còpies notarials.
- Plànol de la casa on es troba el local traduït.
- Un projecte de reurbanització o reconstrucció dels locals cedits, si cal.
Quant a l’aprovació del projecte
El projecte s'ha de coordinar necessàriament amb determinats serveis, inclosos departamentals: Rospotrebnadzor, govern de la ciutat, departament d'arquitectura (departament), supervisió del Ministeri de Situacions d'Emergència, empresa de direcció.
Hauria de proporcionar no només una entrada independent, sinó també un reequipament intern, la reurbanització de l’antic apartament d’oficines, els treballs de reconstrucció, els equips de façana. En aquest cas, no es permet l'estret dels conductes de ventilació.
Procediment de revisió
Després d’haver rebut documents de l’emprenedor, els governs locals els consideren en un mes i mig, i decideixen si aproven la transferència o la rebutgen. La decisió presa s’envia a l’emprenedor en un termini de tres dies.
És la base legal per a la transferència si no es requereix la reurbanització de locals no residencials en un edifici residencial amb diversos apartaments. En cas contrari, la solució us permet canviar el disseny segons el projecte.
L’aplicació de la reurbanització es confirma per un acte signat pel comitè d’acceptació de l’òrgan d’autogovern. Aquest acte serà la base de la Traducció per a un empresari que canvia de disseny.
Sobre la negativa
Les autoritats locals emeten una denegació de transferència en els casos següents:
- L'empresari no proporciona la llista de documents requerida.
- Violacions de les condicions essencials de la traducció.
- Desviació significativa de l'obra real dels paràmetres del projecte aprovat i de la documentació acordada.
- Inconsistències del projecte de llei.
- La manca d’un protocol de l’assemblea general de residents de la casa.
- Incompliment dels paràmetres del projecte aprovat i de la documentació acordada.
La decisió sobre la denegació ha de ser justificada i detallada per indicar normes de traducció violades específiques. El sol·licitant el rep o se li envia per correu electrònic en un termini de tres dies. Un empresari té dret a recórrer-lo davant dels tribunals en el termini de tres mesos.
Es pot cancel·lar un permís ja emès quan els veïns-residents apel·len al jutjat o a les autoritats locals amb una denúncia.
Quant a les factures de serveis públics
L’emprenedor paga per locals no residencials en serveis públics a les tarifes previstes per a persones jurídiques. Al mateix temps, té el dret de concloure un acord amb la societat gestora, o de concloure acords de serveis públics amb empreses subministradores de recursos i pagar-los.
A la fórmula, quan calcular la quantitat de factures de serveis públics a casa, s’ha d’utilitzar la superfície total de tots els seus locals (tant residencials com no residencials). El total no inclou àrees comunes.
L’error es produeix si la casa està equipada amb paròmetres comuns per a un servei determinat i només es llisten els usuaris com a usuaris. Al mateix temps, els propietaris de locals no residencials canvien injustificadament la càrrega sobre els residents. Les empreses residencials i no residencials en un edifici d'apartaments han de tenir en compte adequadament les empreses subministradores de recursos i les empreses de gestió.
Casa de residencial - en no residencial
Si una petita empresa no transfereix res més que apartaments d’habitatges a no residencials, aleshores per a grans i mitjanes empreses no és estrany que hi hagi operacions a gran escala. Per exemple, la transferència d’un edifici d’apartaments a locals no residencials.
El creixement empresarial està per davant del ritme de la construcció no residencial, sovint manca de centres d’oficines existents. En aquest cas, els edificis residencials es converteixen en ells. Aquest procediment es descriu a l’art. 22-24 del Codi de l’habitatge de la Federació Russa.
Per a la transferència, l'emprenedor es posa en contacte amb l'administració local o la MFC amb un paquet de documents, inclosos:
- Sol·licitud de transferència.
- Documents acreditatius de propietat.
- Plànol de la casa.
- Projecte si es necessita reurbanització.
En un mes i mig, prenen una decisió sobre els documents. Tanmateix, aquesta transferència no és legalment factible si la casa està construïda en un lloc destinat a la construcció d'habitatges individuals.
Operacions amb béns immobles no residencials
Un contracte d'arrendament per a locals no residencials en un edifici d'apartaments o un acord sobre la seva venda i compra: aquests documents legalitzen les operacions bàsiques amb béns immobles no residencials. En el moment del lloguer, les parts han de fixar de forma contractual les següents condicions de la transacció:
- Indiqueu clarament l'objecte que es lloga.
- Determineu l’import de la renda i el procediment per indexar-lo.
- Estipular el mecanisme dels pagaments d'amortització.
- El procediment per a restaurar la propietat arrendada.
- Definiu els termes del seu bescanvi
Els ingressos d'apartaments a la planta baixa després de la seva transferència a béns immobles no residencials augmenten significativament. Tot i això, segons els darrers documents del Ministeri d’Hisenda, els costos dels empresaris també poden augmentar bruscament. Per exemple, se suposa que el mateix impost sobre béns es calcula sobre la base del valor cadastral. A jutjar pels plans de l’autoritat financera suprema, el tipus d’impost sobre els locals no residencials superarà cinc vegades la taxa de residència.
Conclusió
Un empresari que converteix un apartament a la planta baixa en un edifici no residencial d’un edifici d’apartaments corre el risc d’incórrer en despeses financeres injustificades a causa d’una possible denegació dels governs locals.Tot i això, el joc val la vela: al final, rep actius fixos a un preu de ganga, moltes vegades inferior a la compra d’immobles comercials.
No obstant això, aquest procediment triga uns sis mesos en el temps, que inevitablement comporta despeses imputades. També amaga possibles entrebancs: amagades circumstàncies prohibidores, reacció inadequada dels veïns. Tenint en compte això, els empresaris practiquen la sol·licitud dels serveis de traducció a despatxos d’advocats especialitzats.