Cadascú de nosaltres vol viure en una casa moderna i còmoda, notablement diferent dels edificis estàndard, que, malauradament, són la majoria. Per canviar una mica la situació, alguns contracten dissenyadors i implementen projectes a gran escala per remodelar els seus apartaments, mentre que d’altres intenten fer front per si mateixos, fent reparacions al vespre i els dies festius. Malgrat les possibilitats financeres dels residents i les seves ambicions, molts, inconscientment o deliberadament, a favor de l’economia, fan una reurbanització il·legal de l’apartament, ni tan sols sabent quins problemes comporta per a ell personalment i la sala en què es va fer la reparació. Com que aquestes situacions són cada cop més habituals i la responsabilitat dels propietaris és cada cop més dura cada any, vam decidir considerar aquest tema en detall a l’article. En primer lloc, considerarem el concepte mateix de “reurbanització il·legal” i també li donarem una valoració legal. A més, explicarem amb detall la reurbanització de locals residencials i no residencials, que entren en la categoria d’il·legals.
Definició
La majoria dels russos tenen la idea que la disposició de l’apartament es reflecteix en el seu passaport tècnic. Aquest document indica la zona d’habitacions i banys, les parets portants de l’habitació, la ubicació de les portes i finestres, així com una altra informació important. En el moment de comprar i vendre transaccions, el venedor ha de familiaritzar el comprador potencial amb el passaport tècnic de l'habitatge. A més, les dades d’aquest document haurien de correspondre totalment a l’estat real de les coses. En cas de notar discrepàncies, podem parlar de reurbanització il·legal.
Aquest terme inclou qualsevol reorganització del local sense permís d’autoritats especials. També es pot anomenar la reurbanització il·legal d'una casa o apartament, oberta o contrària a la documentació del projecte.
Tingueu en compte que no s’ha de confondre aquest terme amb la redecoració d’un pis. Aquestes últimes poden incloure no només la pintura i la pintura de les parets, sinó també la substitució de radiadors de calefacció o els ajustos a la decoració del balcó.
Tipus de conversió il·legal
La reurbanització il·legal de les instal·lacions pot ser de dos tipus i aquest fet també s’ha de tenir en compte si ja es troba en una situació similar, havent fet reparacions a tu mateix o ja heu adquirit un pis amb problemes:
- El treball realitzat es considera il·legal en absència de permisos. Els canvis que no contradiuen la llei entren en aquesta categoria, però l’arrendatari per algun motiu no va emetre els documents necessaris. Aquesta supervisió va fer il·legal la reurbanització habitual.
- Els treballs realitzats inicialment no poden ser aprovats per la llei. Per exemple, heu enderrocat un mur que es considera que és un rodament. Tot i que intenteu legitimar aquest procés, no rebreu els papers necessaris.
Tingueu en compte que la responsabilitat d'aquesta conversió no és només del propietari que va realitzar els treballs de reparació. Si us presenten un apartament similar o no teníeu cura i el vau comprar per diners propis, haureu de resoldre vosaltres mateixos els problemes que es poden fer amb la reurbanització il·legal. Al jutjat, és possible que se us demani que porteu l’habitatge de forma adequada (segons el passaport tècnic) i que cobreu una multa. No aconseguireu transferir aquests problemes a l'antic propietari del local, que es va convertir en el culpable del problema. De tots els canvis, serà l'actual propietari de l'apartament.
Les opcions de conversió més comunes
L’espai típic no sempre és convenient per viure una família moderna. Per tant, cada cop són més les persones que pensen en la reconstrucció global d’un apartament existent, sobretot si no són capaços d’intercanviar-lo per un habitatge més ampli i còmode. Molt sovint, els propietaris intenten fer noves obertures a les parets del suport, combinar la loggia amb l’espai de l’habitació o la cuina i també crear entresols i rebosts, no previstos pel disseny.
Tot el que hem enumerat sense fallar requereix una avaluació per part d’una comissió especial i només emetrà un veredicte que prohibeixi o autoritzi aquesta reorganització. Si la reurbanització es realitzés il·legalment, els inquilins haurien d’estar preparats per a molts problemes. A més, s'ha establert que és molt més difícil legitimar la feina ja feta del previst. A més, part del treball entra dins de la categoria de prohibit. S’inclouen, per exemple, noves obertures en murs portants o la seva demolició. A la següent secció de l’article parlarem més sobre aquesta categoria d’alteracions.
Conversió prohibida
Si, havent concebut una reparació, us poseu en contacte amb una organització especialitzada seriosa, de seguida us diran quins canvis es poden fer i que mai no s’aprovaran de cap manera. Però els que fan totes les reparacions necessiten estudiar detingudament aquesta qüestió. Segons la legislació d'habitatge, no es poden fer els canvis següents al local:
- Mou els banys perquè estiguin per sobre dels salons. És a dir, el vàter i el bany no s’han de col·locar en cap cas per sobre de la sala d’estar o la cuina del veí. L’excepció només podran ser apartaments de dos nivells en els quals els dos pisos pertanyin al mateix propietari.
- Per ampliar la zona de la cuina degut a les habitacions sanitàries. També està prohibit el trasllat de la cuina a la zona de la sala d’estar i no s’aprovarà l’ampliació del bany i del vàter a causa dels metres quadrats d’habitacions o cuina.
- Feu canvis a la ubicació de les canonades de gas i de les aigües residuals. El trasllat de radiadors a la loggia o a qualsevol altre lloc de l'apartament no previst pel projecte també està prohibit.
- Feu una demolició arbitrària de murs, perforant les noves obertures de portes i finestres. Això s'aplica principalment a les estructures de suport de la casa. Al cap i a la fi, les obertures addicionals a les parets portants poden fer que l’edifici s’esfondri o que la qualitat de vida d’altres residents de l’edifici d’apartaments es deteriori.
- És inacceptable utilitzar les golfes per a propis propòsits i combinar-lo amb el vostre apartament.
Tingueu en compte que als habitatges reconeguts oficialment com a emergències, la majoria dels canvis de disposició es consideraran il·legals. Això és especialment important per a les finestres i les portes, canviant la ubicació de les habitacions i traslladant les parets a un altre lloc.
S'ha permès la reprogramació permesa
Només podran entrar en aquesta categoria aquells canvis que no contradiguin el codi d’habitatge i estiguin documentats en els terminis establerts per la llei. En el futur, s’incorporarà una modificació similar al passaport tècnic del local.
Tanmateix, tingueu en compte que no totes les reurbanitzacions necessiten permisos. Per exemple, si heu entrat en un nou edifici, podeu canviar fàcilment un radiador per un altre, instal·lar condicionadors d'aire i fins i tot equips nous (aquesta regla no s'aplica als equips de gas). A més, els residents no han d’informar les autoritats apropiades si pensen instal·lar un armari integrat sense canviar la ubicació de les habitacions. Els propietaris de l’habitatge tenen dret a substituir els materials d’acabat utilitzats pels constructors o antics residents. No cal executar tots aquests canvis i, per tant, no es faran al passaport tècnic de casa vostra. A més, aquesta modificació es considera automàticament permesa.
Tanmateix, en els casos en què preveu canvis més grans, és necessària una coordinació amb les autoritats especials. Aquest grup d’alteracions inclou els treballs següents:
- Canvis que afecten les estructures portadores (p. Ex. Parets de maó).
- Rehabilitació dels sòls de l’apartament: un nou parament, posada de terres càlides, impermeabilització amb l’ampliació del bany.
- Lavabo o bany complet.
- Instal·lació de nous equips de gas o el seu trasllat a un altre lloc.
- Qualsevol alteració o enderroc d’estructures marcades al passaport tècnic de l’habitatge.
Si, tanmateix, heu realitzat aquestes obres sense permís, és millor que les legalitzeu tan aviat com sigui possible. En cas contrari, pot arribar-hi un xec de sobte i, de seguida, se us farà una multa per re-planificació il·legal. Tot i així, ja en parlarem una mica més tard.
Hipoteca: és possible reurbanitzar
Molts propietaris de locals residencials ens fan aquesta pregunta, ja que la majoria dels apartaments dels darrers anys es compren precisament amb una hipoteca. Si teniu previst realitzar una revisió important, val la pena recordar que el banc es sol comprometre amb un apartament hipotecari. Així doncs, els llogaters fins que paguen la hipoteca no poden prendre cap mesura per reestructurar el local sense el permís de l’entitat de crèdit.
En primer lloc, els propietaris haurien de posar-se en contacte amb el banc amb una sol·licitud d’aprovació de la reurbanització. Si s’obté permís, és necessari començar a desenvolupar un projecte que només es pugui fer en organitzacions especials. Tingueu en compte que el banc controlarà aquest procés en totes les fases. Els seus empleats fins i tot poden venir al seu apartament durant la reparació i consultar la documentació del projecte.
Tanmateix, vull assenyalar que les organitzacions de crèdit rarament accepten realitzar reparacions a gran escala en apartaments garantitzats. Què amenaça el propietari d’una reurbanització no autoritzada d’habitatge hipotecari? Anem a esbrinar
Responsabilitat de la reurbanització il·legal dels locals adquirits en una hipoteca
Si heu conclòs un contracte de préstec amb el banc, aleshores coneixeu clarament la clàusula sobre la prohibició de qualsevol alteració. Per tant, no espereu que la vostra remodelació es mantingui desatesa pels empleats de l'entitat de crèdit.
D’acord amb la pràctica existent, els empleats del banc poden en qualsevol moment xocar sobre un apartament col·lateral i comprovar el seu estat mitjançant un passaport tècnic. Per tant, l’ajust no autoritzat es notarà de manera immediata i comportarà greus conseqüències per a l’ prestatari.
Per exemple, cada any el propietari d’un apartament ha de presentar al banc un contracte d’assegurança per a la seva llar. Tanmateix, les asseguradores, després d’haver assabentat de la reurbanització il·legal, molt probablement no conclouran un nou acord i l’entitat de crèdit tindrà l’oportunitat de rescindir amb vosaltres l’acord d’hipoteca.
Així mateix, el banc pot obligar el prestatari a coordinar la seva reparació de manera forçada oa pagar una pena després de la finalització del contracte. A més, un empleat del banc que ha descobert una reurbanització il·legal ha d’informar aquest cas a la inspecció d’habitatges. En aquest cas, també s’afegeixin problemes administratius als problemes amb el banc, que també s’hauran de resoldre de manera accelerada.
Conseqüències de la reurbanització no autoritzada
Suposem que heu realitzat una reurbanització il·legal de Khrushchev, i aquests canvis van ser registrats posteriorment per una comissió especial. Què us amenaça en aquest cas? La responsabilitat de les seves accions preocupa a molts propietaris que han decidit fer canvis no autoritzats. Al cap i a la fi, pot ser molt greu per als residents.
En primer lloc, seran multats. La seva mida oscil·la entre dos i dos mil i mig rubles. Si la reurbanització es va dur a terme no en un edifici d'apartaments, sinó en un privat, llavors l'import màxim de la multa serà d'un miler i mig de rubles.
Tanmateix, no només s’inclou una penalització monetària en el concepte de responsabilitat per a la reestructuració no autoritzada. Si es presenta una demanda contra vosaltres, segons la seva decisió, caldrà que el pis torni a la seva forma original. I en alguns casos requerirà costos financers considerables.
El tribunal també pot privar-vos del dret d'ús de l'habitatge. Això és especialment cert quan l’apartament no és propietat. El contracte de treball social es tanca molt ràpidament, i l’antic inquilí té totes les possibilitats d’estar al carrer.
Reurbanització il·legal de locals no residencials
Per conduir gairebé qualsevol negoci, un empresari necessita una habitació i, per a aquests propòsits, els apartaments ordinaris no són adequats. Per tant, hi ha un procediment per transferir locals residencials a no residencials. Per exemple, això es pot fer amb l’habitual “Jrushxov”. La remodelació en aquest cas també s’ha de coordinar amb totes les autoritats. És a dir, l’emprenedor no té dret a reconstruir de forma arbitrària els locals no residencials, perquè en aquest cas s’enfrontarà a un càstig administratiu i a una multa força impressionant. Segons els recents informes, oscil·la entre els tres-cents i els tres-cents cinquanta mil rubles.
Tanmateix, està previst introduir càstigs més greus per alteracions il·legals de locals reconeguts com a no residencials. De fet, aquestes reparacions sovint poden causar fins i tot el col.lapse dels edificis. Per exemple, l’enderroc d’un mur de totxo que es fa a la planta baixa, que es fa sovint per equipar botigues en edificis d’apartaments residencials, fa que l’estructura sigui inestable i condueix a esquerdes a la façana.
Com s’assabenten els inspectors d’habitatge sobre les urbanitzacions no autoritzades?
De vegades sembla als residents que ningú pot esbrinar què fan a l’apartament. No obstant això, com demostra la pràctica, una única queixa sobre la reurbanització il·legal, enviada a les autoritats apropiades, és suficient perquè els propietaris desafortunats s’enfrontin a molts problemes.
Els vostres veïns que consideren que la reurbanització viola els seus interessos i és il·legal poden presentar una queixa. Fins i tot un missatge anònim es pot revisar i verificar.
A més, el personal de l’HOA pot denunciar alteracions no autoritzades. Les seves responsabilitats immediates inclouen controlar la seguretat de les persones que viuen en edificis d'apartaments. Per tant, poden iniciar una revisió en un determinat apartament.
A més, la comissió d’habitatge pot començar a comprovar qualsevol trucada o paper. I en què no cal enumerar totes les alteracions, n’hi haurà prou amb expressar les sospites de la reurbanització il·legal.
Tingueu en compte que si la comissió determina el fet de la reconstrucció no autoritzada del local, la solució de tots els problemes us costarà molt més que la recepció inicial d’un permís per a obres de reparació d’una naturalesa o una altra. Per això, li aconsellem no esperar sort, sinó preparar el paquet de papers necessari amb antelació. Aleshores, no haureu de tenir por dels empleats de la comissió d’habitatge i les reparacions realitzades us donaran gust fins que decidiu canviar de nou la vostra superfície habitable.