Hi ha moltes maneres de llogar un apartament. En el dret rus es consagren dos principis principals: mitjançant la conclusió d’acords comercials d’arrendament, així com amb la signatura d’un contracte de contractació social. En què es diferencien? Quines fonts legislatives regeixen els contractes rellevants?
Diferents tipus de contractacions
Quina diferència hi ha entre arrendament comercial i altres tipus d’operacions immobiliàries? Es pot assenyalar que les particularitats del tipus de relació jurídica corresponent estan regulades per la legislació civil i d’habitatge de la Federació Russa. Segons les disposicions del Codi civil de la Federació Russa, un contracte de lloguer implica que una de les seves parts (el propietari o una altra persona autoritzada) proporcioni un altre local per a una quota en possessió legal, acompanyat del dret de residència. Atès que les relacions en el marc d’aquest tipus de transaccions impliquen liquidacions monetàries, això vol dir que es contracten locals comercials.
És possible una variant en què el propietari del local sigui una autoritat pública o el municipi. En aquest cas, és molt probable que es tracti d’una contractació social, en la qual no hi hagi un lloguer com a tal, és a dir, una persona transfereixi a les autoritats una quantitat determinada d’acord amb la tarifa establerta.
No obstant això, la relació entre un ciutadà i l’autoritat rellevant comporta sovint algun tipus de liquidació monetària. Per tant, diverses fonts jurídiques es van arrelar, tot i que un terme no oficial, però encara usat regularment, que caracteritza aquestes relacions: la tinença comercial social.
Tipus d’ocupació social i comercial
D’una manera o una altra, des del punt de vista de la legislació civil de la Federació Russa, la contractació social i comercial constitueix categories legals completament diferents. I això malgrat que els acords que formalitzen les relacions rellevants tenen algunes característiques comunes, com, per exemple, el consens, la retribució (tot i que alguns advocats consideren que aquest terme no és del tot aplicable a la contractació social), així com la reciprocitat.
Així, importa qui és el propietari del local. Tot i això, alguns advocats assenyalen que l’estat o el municipi pot ser encara el propietari d’immobles en virtut d’un contracte comercial, que no tingui caràcter social, contractant. Per tant, creuen els experts, no és tant l’estat del propietari el que importa, sinó el contingut del contracte.
Alguns advocats creuen que és fonamentalment important també qui sigui l'empleador. La arrendament comercial només s'aplica si la persona està llogant la propietat. L'assumpte de les relacions jurídiques rellevants que pertanyen a la regulació d'articles similars de dret civil, una persona jurídica, tal com assenyalen els advocats, no pot ser. Tot i això, hi ha opcions en què les organitzacions actuen com a intermediaris entre el propietari i la persona que lloga el pis.
D'una manera o altra, la legislació civil de la Federació Russa preveu dos tipus principals de contractes d'arrendament, el tema dels quals és la propietat immobiliària residencial. En primer lloc, es tracta del contracte real de lloguer comercial d’habitatge, en virtut del qual el propietari pot ser una persona jurídica o una persona, i només un ciutadà pot ser arrendatari. En segon lloc, és un contracte socialment orientat. L’arrendador n’és l’estat o el municipi, l’arrendatari és un individu.
Un dels criteris fonamentals que distingeixen la tinença social i la comercial és la privatització. Només és possible si l'estat proporciona l'habitatge en l'ordre preferencial adequat. En les relacions comercials, la privatització és possible, si només l’inquilí comprarà habitatge al propietari.
Considereu les especificitats de cadascun dels contractes.
Contractació social: especificacions del contracte
El lloguer social d’habitatges està regulat pel Codi Civil de la Federació Russa, així com per fonts de dret pertinents en matèria de legislació d’habitatge, a les quals es pot referir el Codi. L’àmbit en què es desenvolupen aquestes relacions jurídiques, segons les disposicions del Codi, és prou estret: només els estaments d’habitatges estatals o municipals poden ser objecte dels acords pertinents. L’estat legal dels inquilins d’apartaments també és important.
Un propietari en virtut d’un contracte de contractació social és un òrgan governamental propietari d’un edifici situat en un fons d’habitatge d’un determinat nivell - estatal o municipal.
Al seu torn, només un ciutadà de Rússia pot ser arrendatari: els estrangers no es proporcionen habitatges en el marc dels acords pertinents, tret que en les lleis es prevegi el contrari.
Una persona té dret a comptar per a la conclusió d’un contracte de contractació social amb l’estat o municipi si se li reconeix una persona pobra de la forma prescrita per la llei, així com necessita l’habitatge.
Tingueu en compte que hi pot haver diversos empresaris, per regla general, es tracta de membres de la mateixa família. Al mateix temps, es pot tractar de parents llunyans, si es demostra que condueixen una llar comuna amb l'empresari. És possible que una persona sigui identificada com a membre de la família d’un ciutadà que lloga una casa al jutjat.
Tothom que pot viure en un apartament amb un contracte de treball social té els mateixos drets i obligacions. Les obligacions derivades d’acord amb els termes del contracte estan subjectes a compliment sota la condició de responsabilitat solidària de tots els que viuen en un pis llogat de l’estat o municipi.
És molt possible, com hem apuntat anteriorment, també el lloguer comercial d’habitatges de l’estat. Tanmateix, a la pràctica, fins i tot aquests contractes, encara que no siguin prou oficials, solen ser socials. D'altra banda, segons alguns advocats assenyalen, el terme "social" s'hauria de considerar principalment en el context de la prestació de termes preferents del contracte, en particular, pel que fa a la quantitat de lloguer.
Com ha de ser el contracte de lloguer d’habitatges de l’estat o municipi? Considereu la seva estructura.
Estructura del contracte de contractació social
En primer lloc, les parts s’indiquen en el tipus de contracte pertinent. Un és ciutadà o de la seva família, l’altre és un estat o municipi.
El següent component de l’acord és l’objecte. Pot ser una vivenda, que forma part del fons al nivell adequat - estatal o municipal.
El següent article són els termes de pagament. Com a regla general, consta de tres parts: la renda en sí (es pot notar que en el marc d’un contracte de contractació social s’anomena més sovint el lloguer del local), la compensació per serveis públics, així com les contribucions per a la reparació i el manteniment de l’habitatge. Si, tanmateix, l'Estat assumeix una taxa per contractació social, la majoria de vegades, això es calcula, per regla general, sobre la base de la zona de l'apartament a les tarifes establertes en els actes legals rellevants.
El lloguer d’habitatges socials també implica determinats drets i obligacions de les parts d’acord amb un acord del tipus corresponent. Pel que fa a l’arrendador, que és l’estat o el municipi, les seves obligacions solen estar relacionades amb la necessitat de dotar l’arrendatari d’una habitació lliure de càrregues, realitzant reparacions puntuals, assegurant subministraments estables d’utilitat pública, etc.
Al seu torn, l’arrendatari en contractació social també té drets. També estan prescrits en el contracte i, per regla general, reflecteixen el dret a exigir els pagaments i els serveis públics de lloguer puntualment, així com sol·licitar al jutjat en cas de qualsevol violació.
Les obligacions de l’inquilí segons el contracte són les següents: utilitzar l’apartament amb la finalitat prevista, garantir la seva seguretat, fer reparacions si cal, pagar lloguers i serveis a temps.
Els drets de l’empresari, fixats en contractes d’arrendament social, són els següents: inculcar a altres persones a l’apartament, si això no contradiu les disposicions de les lleis pertinents i no implica molèsties per als veïns. El ciutadà també té dret a exigir una revisió puntual del propietari.
Extinció del contracte de treball social
El contracte d’arrendament comercial de locals inclou una clàusula sobre la rescissió del contracte pertinent. La situació és similar a un acord de tipus social. La rescissió del contracte és possible en qualsevol moment per acord mutu de les parts. Per això, n’hi ha prou que l’empresari notifiqui per escrit el propietari.
L’estat o municipi –els subjectes de propietat immobiliària– tenen dret a rescindir el contracte social de treball exclusivament al jutjat i només si hi ha motius legals.
Tenint en compte com s’elabora el contracte en el qual l’arrendador és l’estat, estudiem les particularitats dels acords que no pertanyen a la categoria de socials. Què és exactament la contractació comercial?
Les particularitats dels contractes privats
Segons l’article 671 del Codi civil de la Federació Russa, es poden concloure acords sobre la cessió de locals residencials de lloguer entre ciutadans, així com persones físiques i jurídiques, si aquests són propietaris d’immobles. Un contracte d’arrendament comercial no requereix cap aprovació administrativa i no està sotmès al registre obligatori a les agències governamentals.
L’objecte del contracte rellevant pot ser un habitatge que compleixi els criteris definits a nivell de construcció, d’incendis, sanitaris i altres normes significatives des del punt de vista de l’explotació del local. És important que l’apartament tingui l’estat oficial del local, registrat en documents de la BTI.
Un contracte d’ocupació comercial no classificat com a social és urgent. El Codi civil de la Federació Russa preveu dos tipus d'acords segons els termes: fins a un any i fins a cinc anys. Si les parts no van indicar el termini en els termes del contracte, es considerarà signat durant 5 anys.
A diferència d’un contracte de contractació social, en què només l’inquilí i els seus familiars poden viure en un pis llogat des d’un estat o municipi, la contractació comercial, per regla general, no implica restriccions a la residència de cap persona. Al seu torn, tota la responsabilitat de l’ús de l’habitatge recau en l’inquilí.
Al mateix temps, és possible una variant en què es faci el lloguer comercial d’una vivenda amb la participació de diversos inquilins. I en aquest cas, les obligacions del contracte s'apliquen a totes les persones que seran objecte de relacions legals. La seva responsabilitat esdevé conjunta, inclosa en l’aspecte del pagament de l’habitatge. El seu valor, a diferència d’un contracte de tipus social, es determina de forma privada i no es basa en normes que depenen, per exemple, de la zona de l’apartament.
A més, un cop fixada l’import de la renda en el contracte, no es podrà canviar durant la vigència del contracte. Quant a la freqüència de pagament, es determina de forma privada. Però si les parts no van arreglar aquesta clàusula en el contracte, aleshores, segons l'article 682 del Codi civil de la Federació Russa, els pagaments haurien de realitzar-se mensualment.
Si es firma un contracte per al lloguer comercial d’habitatges de l’estat, en general aquest document complirà els criteris comentats anteriorment.
Examinem ara l’estructura d’aquests contractes.
Estructura del contracte de treball
Aquest tipus de document ha de reflectir:
- objecte del contracte;
- tipus d’immobles, la seva adreça;
- drets i obligacions de l’arrendatari i l’arrendatari;
- termini d’acord;
- formes en què l'empresari compleix les seves obligacions;
- informació sobre documents que confirmen la propietat de l’habitatge;
- dades de passaport de l’arrendatari i arrendatari o una altra informació d’identificació;
- import del pagament del lloguer, regularitat del pagament;
- llista d’immobles situats dins de l’apartament;
- termes de pagament per a les utilitats.
En alguns casos, s’inclouen altres elements al contracte. Per exemple, hi ha un contracte d’arrendament comercial d’habitatge amb dret a comprar. És cert que, a la pràctica russa, aquestes relacions legals són rares. No obstant això, amb molta freqüència es practiquen als països occidentals. Segons els advocats, el terme corresponent no està expressament consagrat en la llei.
Segons els experts, els actes legals existents contenen disposicions que es poden utilitzar en el context de la regulació de les relacions jurídiques, que impliquen el lloguer d’un pis amb dret a bescanviar-lo.
Els experts recomanen que els ciutadans que registrin una arrendament comercial també signin amb el propietari un acte d’acceptació i transferència d’habitatges, que acompanya el contracte d’arrendament principal. Hauria de reflectir l’estat de les parets, terres, finestres, fontaneria i altres elements dels locals que siguin significatius quant a aspecte i finalitat.
Subarrendar
La principal font de dret que regeix la categoria d’arrendament comercial –el Codi Civil de la Federació Russa– inclou disposicions sobre subarrendament, és a dir, sobre la possibilitat d’un arrendatari que, en virtut d’un acord amb el propietari de l’habitatge, tingui dret a disposar de la propietat i a contractar contractes d’arrendament addicionals amb altres persones.
La naturalesa jurídica dels contractes de subarrendament és prou similar a les especificitats dels acords entre l’inquilí del pis i el propietari de l’habitatge. Tanmateix, els contractes rellevants tenen algunes limitacions. Per exemple, aquests contractes no es poden signar per un període que excedeixi el fixat en el contracte entre el propietari i el primer arrendatari. Si es rescindia el primer contracte abans del termini, es baixa el subarrendament.
L’especificitat de l’acord de subarrendament és que el segon llogater, tal i com assenyalen alguns advocats, no rep tot el dret d’utilitzar habitatge, en particular, no en pot disposar. A més, l’inquilí principal és responsable de les accions de la seva "contrapartida" al propietari de l’habitatge.
Per tal que l’arrendatari principal pugui arrendar l’apartament, segons el que estableix l’article 685 del Codi civil de la Federació Russa, l’apartament ha de tenir una superfície suficient: 12 m 2. m per persona. Al seu torn, aquesta norma conté una altra llei important que regula la tinença comercial d'una vivenda, la RF LC. És a dir, si la norma és inferior a l’especificada al Codi de l’habitatge durant la proposta d’introducció del segon llogater, no es podrà concloure l’acord de subarrendament.
Dret preventiu de renovar el contracte
Estudiant quin és el lloguer comercial d’habitatge, és útil parar atenció a un aspecte com el dret preventiu d’ampliar l’arrendament. Segons l’article 684 del Codi civil de la Federació Russa, el propietari d’un apartament tres mesos abans de la data límit per a la caducitat del contracte ha d’oferir a l’arrendatari els nous termes del contracte o confirmar-ne l’actualitat. Si el propietari ja no vol llogar el pis després del contracte, haurà de notificar-ho al llogater. Si no ho fa, el contracte es prorroga pel mateix període per al qual es va concloure originalment.
Encara són més interessants les disposicions de l’article 684 del Codi civil de la Federació Russa sobre la posterior disposició per l’arrendatari de la seva propietat quan s’hagi finalitzat i no es va renovar el contracte anterior. Així doncs, al Codi civil, en concret, es diu que el propietari de la propietat no té dret a concloure un acord amb algú per llogar un apartament durant l'any, si va informar l'arrendatari anterior que no es llogarà l'habitatge.
Aquesta és l’especificitat de les lleis que regeixen el lloguer comercial d’habitatges residencials: la pràctica judicial relacionada amb l’exercici dels ciutadans dels seus respectius drets, com alguns experts assenyalen, és ambigua. El fet és que, lluny de sempre, l’empresari aconsegueix demostrar a la pràctica que no va rebre l’advertència adequada.
Resolució d’un contracte comercial
Es van examinar els principals aspectes d'una categoria legal com la tinença comercial. Què és, ara ja ho sabeu. També serà útil considerar el matís que reflecteix la finalització del tipus de contracte rellevant. Segons l’article 687 del Codi civil de la Federació Russa, tant l’arrendador com l’arrendatari poden acabar amb les relacions legals en virtut d’un acord d’arrendament comercial.
És cert, el segon en aquest sentit té moltes més possibilitats. Per rescindir l’arrendament, l’inquilí podrà notificar el seu desig de rescindir la relació jurídica tres mesos abans de la caducitat del contracte vigent sense cap explicació. La llei atorga al propietari el dret a rescindir el contracte davant dels tribunals.
En aquest cas, l’arrendatari ha de tenir una bona raó per rescindir el contracte. Per exemple, retards sistemàtics en la realització de pagaments per arrendatari o desemparament per part de l’arrendatari de l’obligació de mantenir l’apartament en bon estat.
