El mètode de flux de caixa descomptat és complex i difícil de calcular. Valora l'objecte analitzat en rebre diversos fluxos d'efectiu, modelant les característiques del rebut.
Quant costa els diners futurs?
Mètode de descompte de fluxos d’efectiu – es tracta de la reducció del valor dels pagaments en efectiu en el futur fins al període actual. El descompte es basa en el concepte del valor dels diners que disminueix en el temps a l’economia. Amb el pas del temps, els diners perden el seu valor en comparació amb l’actual. Com a referència, cal prendre el moment actual de càlcul i portar tots els rebuts financers posteriors al període actual. Per fer-ho, apliqueu el coeficient utilitzat en el mètode per descomptar els fluxos d’efectiu. Un exemple del seu càlcul és el següent: k = 1 / (1 + r)jo. A la fórmula r indica la taxa de descompte, i simbolitza el nombre de temps.
On aplicar el mètode?
El mètode de descompte de fluxos d’efectiu s’utilitza universalment. Permet determinar quina quantitat d'ingressos futurs hi ha en el temps present. Els fluxos financers poden ser volàtils, els ingressos poden ser substituïts per pèrdues. No sempre es pot preveure la dinàmica del canvi. Sempre podeu avaluar la propietat en funció dels avantatges actuals que pot aportar demà.
És aconsellable aplicar el mètode de descompte de fluxos d’efectiu si:
- hi ha arguments per creure que els fluxos financers disminuiran o augmentaran substancialment amb el pas del temps;
- el subjecte de valoració és suficient per calcular els ingressos futurs (positius o negatius);
- els fluxos financers es veuen greument afectats per l’estacionalitat;
- El tema de l’avaluació és un objecte amb un conjunt ampliat de funcions possibles;
- S'acaba de construir o encarregar la propietat que es valora.
Quines dades es necessiten per al càlcul?
Per calcular el mètode per descomptar els fluxos de caixa i apropar-los al moment actual, són necessàries les dades següents:
- Rendibilitat (els propis fluxos d’efectiu).
- Condicions de liquidació.
- Taxa de descompte.
Accions d'algoritmes
Considereu l'algorisme per calcular el valor del mètode de descompte dels fluxos de caixa.
La base per als càlculs és la rendibilitat. Es tracta dels fluxos de caixa reals de la propietat valorada amb el plantejament d’ingressos. El mètode de descompte de fluxos de caixa té en compte el flux lliure net, és a dir, aquelles finances que queden a disposició del propietari després de deduir tots els costos, incloses les inversions.
La determinació del període de facturació depèn de la quantitat de dades immobiliàries. Si són suficients i necessaris per fer previsions a llarg termini, podeu triar un període de temps més llarg o augmentar la precisió de la previsió.
A Rússia, el període mitjà de previsió és de trenta-cinc anys.
Aquest indicador proporciona el valor d'ingressos fins a la data respecte al valor. Per fer-ho, els fluxos financers s’han de multiplicar pel tipus de descompte, que és la taxa d’ingressos establerta que pot esperar l’inversor que hagi invertit en el valor de l’empresa.
Mètode de descompte del flux de caixa i factors d’influència
Per calcular la taxa, es tenen en compte els factors d’influència següents:
- taxa d’inflació;
- rendibilitat en objectes;
- benefici tenint en compte tots els riscos;
- Tipus del Banc Central;
- percentatge de bancs comercials per préstecs de fons;
- cost mitjà del capital.
Mètode de sol·licitud de mètodes
Per utilitzar adequadament el mètode de descompte de fluxos d’efectiu per avaluar un negoci, cal actuar segons l’algorisme següent:
- L'elecció del període per a l'avaluació. A Rússia, no poden superar els trenta-cinc anys. El món utilitza períodes d'avaluació més llargs.
- Determinar el tipus de flux de caixa que s’està investigant. Per exemple, podeu descriure la magnitud dels fluxos decreixents i creixents (ingressos i pèrdues) mitjançant la descripció dels estats financers (exercicis anteriors i anteriors) i la situació actual del mercat modern, tenint en compte els errors. Es tenen en compte diversos tipus d’ingressos: ingressos totals (net de l’impost sobre béns immobles i despeses comercials); ingressos totals projectats; ingressos operatius nets (nets d’inversions en actius fixos i pagaments de préstecs i préstecs); fluxos financers abans i després de pagar les taxes fiscals.
- Càlcul de la reversió o valor residual de l'objecte avaluat després que els ingressos deixessin de fluir. La inversió es pot determinar aproximadament estudiant el cost d'aquests objectes al mercat rus o preveure la situació del mercat. És possible calcular la taxa de capitalització o ingressos anuals després del final del període previst.
- Càlcul de la taxa de descompte. Un moment difícil d’aquest càlcul és la correcta previsió de la taxa d’ingressos futurs. Hi ha més de deu maneres de fer-ho amb el mètode de descompte de fluxos de caixa. Exemples de mètodes de càlcul econòmic: mètode acumulatiu o addició de risc, mètodes de comparació d’inversions, mètode d’assignació (càlcul del percentatge de transaccions en relació amb objectes similars), seguiment basat en la supervisió del mercat per a l’anàlisi d’inversions immobiliàries, en què la taxa es deriva comparant indicadors resum.
- Aplicació del mètode de descompte de fluxos d’efectiu segons els indicadors inicials calculats. Per al càlcul s'utilitza la fórmula següent: DDP = ∑Nt = 1DP / (1+ Sd)ton DDP: fluxos de caixa descomptats; DP: flux de caixa en el període de temps (t) seleccionat; SD: la taxa d’ingressos futurs; t és el període de previsió de temps; N és el nombre de períodes de previsió per a fluxos de caixa futurs.
Mètodes de tarifa de descompte
En realitat, els especialistes utilitzen els mètodes següents per calcular la taxa d’ingressos:
- construcció acumulativa;
- comparació d’inversions alternatives;
- assignació d’interès;
- supervisió del mercat.
La forma més popular a Rússia
El mètode de construcció acumulat es basa en el fet que la taxa de descompte és una funció arriscada. Es considera com a combinació de tots els riscos possibles per a cada propietat per separat. El tipus és igual a la suma de la taxa sense risc i la prima de risc. L’últim component es calcula sumant els valors dels factors disponibles per a la propietat analitzada.
Els especialistes a Rússia solen calcular la taxa de descompte mitjançant la construcció acumulada. Això es deu a la senzillesa de calcular la taxa de rendiment d’aquest mètode en les condicions actuals del mercat immobiliari nacional.
Compareu i conclouu
El mètode d’inversions diverses, o més aviat la seva comparació, s’utilitza, per regla general, per calcular el valor futur dels béns immobles. Tant la taxa de rendibilitat declarada per l'inversor es pot considerar com la taxa de rendibilitat, la taxa és fixada pel patrocinador o bé la taxa de rendiment esperada d'altres projectes o eines similars enteses per persones que inverteixen diners.
Subratlla el principal
El mètode d'assignació s'utilitza quan la taxa de rendiment es calcula com a tipus d'interès. Es considera basat en informació sobre transaccions similars amb objectes del mercat immobiliari. Aquest mètode requereix molt de temps i és complicat. El mecanisme de càlcul és:
- en construir hipòtesis sobre la magnitud dels ingressos futurs;
- comparant els fluxos financers futurs amb les inversions inicials (cost d'adquisició).
En aquest cas, la fórmula es calcularà en funció de la quantitat d’informació inicial i la mida dels drets declarats del comprador. El tipus de rendiment, a diferència del percentatge d'inversions inicials, no es pot assignar directament a partir de les dades de venda. No hi ha manera de calcular-ho sense ressaltar i analitzar els supòsits del comprador sobre les oportunitats financeres futures.
L’opció més convenient per calcular la taxa de descompte segons el mètode d’assignació, sempre que hi hagi una enquesta de l’inversor (patrocinador) i aclariments:
- quin percentatge es va utilitzar per determinar el valor de venda inicial;
- com es preveien les finances futures.
Si el taxador ha obtingut totes les dades que necessita, pot calcular la taxa de rendibilitat interna d’un objecte similar. Confiarà en la xifra obtinguda per determinar la taxa de rendiment d’altres transaccions. Val la pena recordar que cada objecte és únic, inimitable i té les seves característiques financeres. Tot i que, amb certes desviacions (inexactituds), és possible obtenir el valor de la taxa de descompte pel mètode d’assignació, que correspondrà al desenvolupament general previst en el futur. Tanmateix, heu de saber que, per tal que s'hagin de seleccionar aquestes transaccions, les de venda d'objectes similars a l'original, l'ús existent és el més eficaç.
El càlcul avança segons el mètode d'assignació en passos:
- modelar un objecte similar durant un període de temps determinat segons l’escenari de l’ús més eficient de tots els fluxos financers disponibles;
- càlcul de la taxa de rendibilitat de les inversions per a objecte de càlcul;
- anàlisi dels resultats mitjançant qualsevol mètode estadístic o expert per tal d’acostar les característiques existents de l’anàlisi a la propietat estimada.
Valora el mercat
El mètode de control es basa en les dades següents:
- anàlisi constant de la situació del mercat;
- fer el seguiment dels indicadors de transaccions de les inversions en immobles.
La informació analitzada ha de generalitzar-se en diversos sectors del mercat i abastar-la regularment. Les dades proporcionen orientació als avaluadors. Permeten fer una anàlisi comparativa dels indicadors calculats amb els existents, per verificar la veracitat de diverses desviacions de correcció. Si heu de tenir en compte l'efecte del risc sobre la taxa de descompte, caldrà fer modificacions instantànies del tipus de rendibilitat quan es valoren objectes immobles. Si els ingressos consisteixen en dues o més fonts, una de les quals es pot considerar garantida i fiable, se li aplica una taxa d'ingressos i altres fonts es descompten a un tipus més alt. Per exemple, la mida de les primes en forma de percentatges s’estableix en el volum de negoci de l’inquilí i és una variable que varia en el temps, segons els factors estacionals. Aquesta tècnica ajuda a tenir en compte el grau de risc a l’hora d’obtenir un benefici d’una propietat en una sola forma. Per analogia, es poden tenir en compte els diferents graus de risc de generar ingressos de la propietat en períodes de temps.