Tothom vol aconseguir el seu propi habitatge, però avui el seu cost és bastant elevat, de manera que no tothom pot permetre’s una compra així. Una forma d’eixir d’aquesta situació és la construcció compartida. Permet invertir diners en la construcció de qualsevol propietat i en acabar les obres per obtenir espai per viure. Però aquí és important comprendre que la construcció compartida té molts matisos que s’han de tenir en compte, ja que aquest mètode d’adquisició d’immobles és un dels més arriscats.
Què és titular d’interès. Definició
Per tant, la conversa sobre la construcció compartida i les seves característiques hauria de començar per la definició de qui són els titulars d’equitats. Aquest terme fa referència a una persona que participa en la construcció compartida de qualsevol propietat residencial i rep el dret a comprar un pis en una futura casa a un preu reduït.
La formació d'una participació dels posseïdors de capital s'inicia en l'etapa de construcció de les bases per a l'estructura futura. En alguns casos, podeu unir-vos a la construcció més endavant, però en aquest cas, el descompte en la compra d’habitatge serà menor.
Beneficis de la construcció compartida
Les opinions dels titulars del patrimoni net sobre aquest tipus de construccions són més aviat contradictòries, però els seus avantatges són força evidents:
- un descompte important en la compra d’habitatge un cop finalitzada la construcció;
- una bona manera d’invertir diners en béns immobles, tenint a les mans una quantitat relativament petita de capital;
- la possibilitat de comprar un apartament a terminis, en què es realitzen pagaments durant el procés de construcció.
Així, si no teniu diners per comprar el vostre propi habitatge, la participació en la construcció compartida serà una bona solució.
Qui és part del contracte: drets i obligacions
Quan participem en la construcció compartida, es necessita un acord entre els propietaris de les unitats i l'empresa constructora. Segons aquest acord, els tenidors de capital estan obligats a efectuar pagaments a temps si l’espai habitable s’adquireix per quotes, així com a complir amb altres obligacions prescrites en el document. El promotor, al seu torn, està obligat a completar la construcció de la instal·lació i posar-la en funcionament en la data acordada.
La relació entre els tenidors de capital i els promotors està regulada per llei a nivell federal. El 2004 es van fer diverses modificacions i millores, gràcies a les quals es va fer més segura la participació en la construcció compartida. El motiu d’això va ser una sèrie d’escàndols d’alt perfil, quan es van vulnerar els drets dels titulars d’equitats.
Què és DDU
Així doncs, ja hem decidit qui són els titulars d’interès, així que ara toca entendre una mica la terminologia de la construcció compartida. El terme més comú que tenen els tenidors de capital és DDU. Es tracta d’un acord de construcció compartida (participació), que es conclou entre el promotor i els accionistes. Ofereix una garantia que no es vulneren els drets de les dues parts. L’incompliment de cap condició pot ser motiu de litigi. Tal com demostra la pràctica, a la gran majoria de les disputes entre els tenidors de capital i els promotors, es resolen a favor dels primers, però la resolució de problemes en un procediment judicial pot trigar uns quants anys.
L’essència de la construcció compartida
Podeu obtenir informació exhaustiva sobre aquest tipus de construccions a la llei “Sobre construcció compartida”, sobre la base del qual s’ha de concloure un acord entre els propietaris de capital i promotors, que exigirà als primers pagaments puntuals i el segon a dur a terme la construcció de la instal·lació residencial a temps.
Acabada la casa, cada accionista obté un apartament a la seva propietat. Els paràmetres de l’habitatge també es prescriuen al contracte, de manera que el propietari de la quota de construcció compartida rebrà l’apartament que volia originalment.
Drets dels participants en la construcció compartida
Ja sabem qui són els titulars d’equitats, per tant, ara hem de parlar de quins drets legals tenen. Els drets i obligacions d’ambdues parts implicades en la construcció compartida s’especifiquen a la DDU. Qualsevol incompliment d'un contracte per part de les parts dóna un altre motiu per anar a disposició judicial.
Tal com demostra la pràctica, les causes de la majoria de situacions de conflicte són les següents:
- si l’accionista té a les seves mans documents que li proporcionen el dret de propietat dels béns immobles, el fet de lliurar l’objecte no es registra enlloc;
- si el desenvolupador no té temps per lliurar l'objecte a temps;
- la qualitat de l’habitatge no coincideix amb la informació especificada en el contracte;
- rescissió del contracte per culpa d’alguna de les parts.
En cas de conflicte amb la construcció compartida, els propietaris poden sol·licitar la protecció del consumidor, on se'ls proporcionarà informació detallada sobre la situació actual, així com suggerir el millor procediment.
Acord de promesa: què és i per què es necessita?
Si compres un habitatge per quotes, a més de la DDU, hauràs de concloure un acord de compromís. Aquest és un requisit de la legislació actual i permet protegir els drets dels titulars i promotors. El document està elaborat de forma electrònica, signat per les dues parts, i després enviat al registre estatal. Per a això, el document s'ha d'elaborar al lloc de construcció i notaritzat.
Quan s’envia el contracte d’inscripció estatal, s’adjunta un paquet dels documents següents:
- Una còpia notarial del DDU, el seu número i la data de registre.
- Documentació de disseny d’un projecte de construcció amb indicació de la seva ubicació.
- L’original i una còpia compulsada del rebut del pagament de la obligació estatal.
- Còpies de tots els documents indicats al contracte de seguretat.
Qualsevol de les parts implicades en la signatura del contracte pot presentar documents de registre.
Com participar en la construcció compartida
Els titulars d’interès d’una casa o qualsevol altra propietat residencial per participar en la construcció compartida han de realitzar les accions següents:
- l’empresa constructora determina la ubicació del futur edifici i adquireix terrenys per a la construcció;
- els propietaris de capital busquen projectes en els quals estiguin implicats accionistes i concloguin un acord amb el promotor per a la participació en el capital;
- si es compra un habitatge per terminis, s’elabora un calendari de pagaments, es determina l’import del pagament i la naturalesa dels pagaments;
- una empresa de construcció construeix una casa i la transfereix a la propietat dels propietaris.
Es tracta d’un procediment estàndard que ha de seguir un accionista d’un apartament per adquirir el seu propi habitatge amb una construcció compartida.
Control i supervisió de la transparència de transaccions
Avui, la protecció dels titulars d’interès, és a dir, els seus drets, està a un nivell molt alt. Si fa uns anys la construcció compartida era un negoci força arriscat, avui podeu invertir-hi sense por de perdre els vostres recursos financers.
Les instal·lacions de construcció compartida estan sota la supervisió de les representacions regionals i municipals, de manera que es respectarà la legitimitat de qualsevol operació.
Què cal fer amb els titulars de capital enganyats
Tot i la dura regulació de la construcció compartida per part de l’estat, els titulars d’equivocació enganyats són lluny dels rars. Això es deu al fet que els desenvolupadors sense escrúpols poden congelar la construcció de l’objecte o no iniciar-lo en cap moment, mentre es prenen els diners dels titulars d’interès per metre quadrat.
Símptes de violació dels titulars d’interès
Hi ha un registre separat de posseïdors de patrimoni defraudat, en el qual es consignen totes les queixes sobre infraccions als drets dels accionistes.
Hi ha moltes raons per a situacions de conflicte, però les més habituals són:
- pèrdua per part de l'empresa constructora del dret de posseir el terreny sobre el qual s'està construint la casa;
- liquidació o fallida d’una empresa de construcció;
- un retard en la transferència d’espai d’habitatge al seu legítim propietari durant més de 9 mesos;
- el promotor no es posa en contacte, evita reunir-se de totes les maneres possibles o no permet que l’accionista tingui el lloc de construcció.
És important comprendre que, quan conclogui un contracte amb el promotor per a la participació en la construcció compartida, l'accionista té tot el dret a controlar el progrés de l'obra en la construcció d'una casa en totes les fases. Si per alguna raó se li nega això, es tracta d’una vulneració greu dels seus drets legals.
Si l’accionista té la més mínima sospita que l’empresa constructora no està complint les seves obligacions, haureu d’intentar aclarir la situació el més aviat possible.
Procediment de resolució de conflictes
Si hi ha un conflicte entre els titulars d’interès (Sant Petersburg o una altra ciutat) i el promotor, haureu de resoldre’l les mesures següents:
- Poseu-vos en contacte amb una empresa de construcció. Per a això, s’elabora una reclamació per escrit i s’envia a l’adreça on es registra l’empresa. Segons la llei, el promotor està obligat a donar una resposta escrita en què expliqui el motiu de la interrupció o congelació de la construcció.
- Si no hi ha resposta o si sospiteu que l'empresa és un defraudador, heu de contactar amb les autoritats competents que vetllen per la construcció compartida i el tribunal.
Si el desenvolupador va presentar una fallida, haureu de trobar informació oficial que ho confirmi. La font verificada és el diari Kommersant i el registre estatal unificat. Si no es troben dades oficials de fallida, haureu d’anar al jutjat.
Per dur a judici el cas, haureu de preparar un paquet dels documents següents:
- Una còpia certificada o original de la DDU.
- Passaport d’un ciutadà de la Federació Russa.
- Un document sobre la transferència de diners al desenvolupador.
Si el tribunal absol el desenvolupador, podeu resoldre el problema amb l'ajut del tribunal d'arbitratge. Per a això, cal adjuntar una decisió judicial als documents enumerats anteriorment.
La consideració de les sol·licituds dels titulars del patrimoni sobre l’incompliment del desenvolupador de les seves obligacions transcorre en 20 dies, transcorregut el qual s’inscriu la queixa en un sol registre. Hi ha moments en què els titulars del capital no reben el registre de queixes. En aquest cas, heu de demanar l’assessorament d’un advocat especialitzat en aquesta matèria.
Tal com demostra la pràctica, la construcció compartida és una excel·lent opció per a les persones que no disposen immediatament de la quantitat per adquirir habitatge. Però sigui com sigui, abans de signar el contracte, heu de familiaritzar-vos amb ell, així com esbrinar qui són els titulars dels interessos per no entrar en una situació desagradable.