Comprar un apartament és un negoci responsable i bastant complicat. En el cas de la propietat immobiliària, heu d'aportar quantitats considerables i, per tant, val la pena abordar-la a fons. La compra de béns immobles està carregada de riscos considerables, especialment quan es tracta del mercat secundari. Quines preguntes heu de fer quan compreu un apartament per protegir-vos?
Algoritme per comprar un apartament al mercat secundari
Abans de decidir quines preguntes cal fer quan es compra un apartament secundari, cal estudiar l'algorisme de transacció. Aquí és com va:
- buscar un objecte adequat;
- inspecció de l’apartament;
- conclusió d’una operació preliminar (contracte de dipòsit) i realització d’un pagament anticipat; preparació d’un paquet de documents;
- conclusió d’un contracte de venda i notari;
- registre d’estat a les UFRS.
Llista de documents
Per completar la compra i venda d’un apartament al mercat secundari, necessitareu un determinat conjunt de documents. És a dir:
- documents de títol que confirmen la propietat del venedor de l'apartament;
- passaports de participants en la transacció;
- Fitxa de dades BTI amb explicació;
- extret dels comptes de HOAs i Empreses d'Habitatge;
- el consentiment d’altres usuaris del pis o interessats a la seva venda;
- el procurat notarial (si la transacció està dirigida per un tercer).
Qui és el propietari de l’apartament?
Quines preguntes cal fer quan es compra un apartament? El primer que us heu de preguntar és qui és el propietari d’acord amb els documents? L’ideal seria que hagi de tractar directament amb els propietaris de la propietat i no amb els seus representants (familiars, amics, veïns, etc.). La propietat ha d’estar registrada a Rosreestr. Per descomptat, la venda d’apartaments per representant està prevista per la llei, però aquest esquema l’utilitzen sovint els estafadors, de manera que és millor no arriscar-s’hi.
És important aclarir sobre quina base el propietari és propietari de l'apartament (cosa que s'ha de confirmar amb documents rellevants). Cal estudiar la història de l’aparició de drets per assegurar-se que després de comprar un pis no trobareu les reclamacions d’algú altre de ser propietari d’ell. Les opcions més arriscades són:
- certificat d’herència;
- acord de compartició de propietats;
- contracte de tota la vida.
Quant temps fa que el venedor sigui propietari de l’apartament?
Entre la llista de quines preguntes s'ha de fer quan es compra un apartament, hi ha un lloc important. L’ideal seria que el propietari hauria de ser propietari d’almenys tres anys com a mínim. Com més llarg sigui aquest període, menys risc de que algú pugui impugnar la propietat del pis quan aquest ja l’hagi comprat. Tot i que es tracti de litigi, la durada de la propietat per part del propietari anterior serà un argument a favor.
Si una persona revenda un apartament, per exemple, després de sis mesos de propietat, això us ha de notificar. Aquests estafadors són freqüentment utilitzats per estafadors. També es pot realitzar una revenda ràpida per ocultar les violacions que es van cometre en el transcurs de la venda. I també pot ser que una persona hagi descobert un frau (l’habitatge ha estat hipotecat o té altres propietaris) i simplement vol desfer-se del problema immobiliari sense pèrdues econòmiques.
Qui està registrat a l'apartament?
A l'hora de fer una llista de quines preguntes s'ha de fer quan es compra un apartament, és important aclarir qui està registrat a l'apartament. Aquests són els punts essencials:
- Nens menors.És important que no es vulneren els seus drets durant la transacció.
- Cònjuge del propietari principal. Ell (ella) ha d’acceptar la venda. És possible que necessiteu permís del patronat per vendre l’apartament.
- Persones sotmeses al servei militar. Sense el seu consentiment, és impossible vendre un pis.
- Persones que compleixen condemnes a presons. El seu permís per vendre l’apartament també és necessari.
Hi ha gravacions (restriccions)?
Hi ha càrregues, aquest és un altre element important de la categoria de "quines preguntes s'han de fer quan es compra un apartament". Per exemple, els béns immobles poden ser requisats per ordre judicial. En aquest cas, el venedor pot oferir-vos fer una bestreta per tal de poder pagar el deute, a causa del qual s’ha capturat l’immoble. Però es tracta d’un tracte molt arriscat. I no el fet que el venedor no intentarà ocultar la detenció.
Una altra càrrega pot ser el fet que l'apartament sigui garantit per prestar préstecs hipotecaris. De fet, aquestes transaccions estan permeses. Però el risc de frau i frau també és alt. També es pot considerar un litigi una incapacitat en relació amb aquest immoble.
Un altre problema és la font de fons per a la compra d’un apartament per part del propietari anterior. És a dir, si la propietat es va comprar amb capital de maternitat, el dret de propietat s'aplica a tots els membres de la família, inclosos els nens. Quan es vengui una propietat immobiliària, aquesta necessàriament ha de ser emesa en un altre apartament. Si el venedor no ha complert aquesta condició, hi ha el risc que la transacció de compravenda sigui invalidada.
Hi va haver una reurbanització?
Quines preguntes m’he de fer en comprar un apartament? Assegureu-vos de comprovar si hi ha hagut una reurbanització. Però no prengueu ni una paraula. Demaneu al venedor una fitxa de dades i examineu-la detingudament per complir la condició real de la propietat. Si trobeu incoherències, comproveu si els canvis en la ITV són consistents.
Si resulta que la reurbanització no està legalitzada, la compra suposarà un gran risc per a vostè. En primer lloc, les autoritats reguladores poden imposar-vos una multa i, en segon lloc, hi ha el risc que estigueu obligats a portar la propietat en un estat adequat, que correspon a la fitxa de dades.
Quina és la condició tècnica de l’apartament?
A més de les qüestions legals, val la pena prestar atenció a la condició tècnica de l’habitatge. A continuació, es presenten algunes preguntes que cal fer quan vegeu i compreu un apartament per comprendre el confort que serà per a vostès:
- De quin material estan fets parets i terres? Les cases prefabricades no aguanten bé la calor a l’hivern i fan molta calor a l’estiu. En aquest sentit, el maó és més acceptable. També convé parar atenció a l’aïllament de la paret interna i externa.
- Què tan bo és l’aïllament acústic? En un silenci complet, escolteu els sons que provenen dels apartaments veïns (especialment un lloc feble - un bany). Compareu també el nivell de soroll a l’apartament amb les finestres obertes i tancades. Esbrineu si hi ha instal·lacions industrials, rutes de transport concorregudes o sorollosa vida nocturna.
- La qualitat del cablejat? El vell cablejat d’alumini és vulnerable a les sobretensions que poden provocar danys en els electrodomèstics moderns. Bé, si el cablejat es substitueix per coure. També és bo si es connecta una màquina RCD separada a cada branca. Per assegurar la qualitat del cablejat, demaneu al venedor que encengui diversos aparells elèctrics alhora.
- En quina condició es troba el subministrament d'aigua? Comproveu de manera independent la pressió de l'aigua a les aixetes, si les aigües residuals estan obstruïdes. Valorar visualment l’estat de les canonades i la canalització. Comproveu quant de temps han canviat les canonades (no només a l’apartament, sinó també a la planta alta).
- L’apartament està ben escalfat? La informació més fiable es pot obtenir si es compra un apartament a la temporada de calefacció. És bo si hi ha instal·lat un sistema de calefacció autònom. Però és important que s’emmarqui en conseqüència.Fixeu-vos en l’estat de les canonades i radiadors, comproveu quan es van substituir (tant a l’apartament com a la planta alta).
- Hi ha mostradors? Bé, si s’han instal·lat totes les comunicacions comptadors adequats. D’aquesta manera us estalviareu en les factures de serveis públics.
Hi ha algun defecte ocult?
Quines preguntes em puc fer en comprar un apartament? Pregunteu al venedor si la sala té algun defecte? Hi ha forats o fissures a les parets (el més probable és que s’amaguen sota el fons de pantalla), si el sostre s’està filtrant, les cantonades es mullen, etc. Per descomptat, el venedor gairebé no es reconeix, així que heu de comprovar tot vosaltres mateixos. Potser aquest serà el motiu del rebuig de la compra. I si t’agrada molt l’apartament, els defectes identificats poden ser un argument per a tu durant la subhasta.
Quin és el contingent dels veïns?
Quines preguntes ha de plantejar el venedor en comprar un apartament? Per molt bona que sigui l’apartament, la qualitat de vida en ell depèn en gran mesura dels seus veïns. Pregunteu al venedor si viuen a prop els amants de la música, els escandalistes, els consumidors d'alcohol o drogues. Si no podeu tolerar el fum del tabac, pregunteu si hi ha fumadors pesats al barri i així successivament.
Cal prestar una atenció especial a la identitat dels veïns que viuen directament a través de la paret, a sobre i a baix. Hi ha algun fan entre els quals bateri bateries, inundaran la vostra nova reparació, etc.
Avançament o dipòsit?
I quines preguntes us heu de plantejar quan compreu un apartament? Per descomptat, financera. Per regla general, si el comprador li agrada el pis, realitza un ingrés o una bestreta per un import del 5-10% del cost total perquè el venedor el tregui de la venda. Es tracta d’una mica de prepagament. Si la transacció es descompon (independentment dels motius), el pagament anticipat es retorna al comprador íntegrament.
Amb la fiança la situació és diferent. Si l’operació de compravenda es descompon per culpa del comprador, perd la quantitat pagada. Si l’operació va caure per culpa del venedor, retorna l’ingrés al comprador i el mateix import. Per tant, les formalitats són molt importants. S'ha de comentar amb antelació i constar-les clarament en el contracte.
Moments organitzatius
Si us ha agradat l'apartament i voleu comprar-lo, val la pena aclarir diversos problemes organitzatius. A continuació, es presenten algunes preguntes per fer la compra d’un apartament per a un agent de béns arrels o propietaris:
- Quant de temps es donarà de baixa el propietari i altres usuaris de l’apartament?
- Quant de temps podran desplaçar-se físicament dels llogaters des de l’apartament?
- Quines coses (mobles, electrodomèstics, etc.) es transfereixen a la propietat del nou propietari?
Com no caure en els trucs dels estafadors?
Després d’haver pogut saber quines preguntes heu de fer per comprar un apartament, feu algunes recomanacions més sobre com protegir-vos dels estafadors:
-
Eviteu treballar amb persones que us sospiten. Això s'aplica tant a venedors directes com a agents immobiliaris. A més, no compreu un apartament secundari a una persona jurídica.
-
Reviseu detingudament els documents. En cas de dubte, sol·liciteu l’assistència d’un advocat per a un examen en profunditat.
-
Per elaborar un contracte de venda, poseu-vos en contacte amb especialistes.
-
No us flateixis pel preu baix. Per descomptat, hi ha la possibilitat que el valor inferior al mercat sigui causat per la necessitat urgent d’una venda ràpida d’un pis (per exemple, per motius familiars). Però en la majoria dels casos això és un senyal de frau.
-
Preneu-vos el temps amb el pagament. Fes-ho només quan la transacció sigui reconeguda com a legal al Servei de Reserva Federal. Per fer-ho, podeu utilitzar cel·les bancàries amb l’opció de bloquejar.
-
Pagar en presència de testimonis. Així que et protegeixes del frau.
- Assegureu-vos que la capacitat legal del comprador. Si compreu un apartament a una persona gran, necessitareu un certificat d’un dispensari neuropsiquiàtric. Aquesta és la garantia que els estafadors no intentin enganyar-vos a vosaltres ni al propietari de l’apartament.
Conclusió
Sabent quines preguntes es fan quan es compra un apartament (revenda en el nostre cas), heu de tenir cura de fonts d'informació addicionals. Què podria ser millor que parlar amb els veïns? En realitat no té sentit que ocultin informació sobre la neteja del venedor, els propietaris del pis, l'estat tècnic de la casa, la reputació del districte i altres punts importants. Potser el públic més sociable és l’àvia a les banques. D’ells probablement rebràs la informació més fiable.