Els béns immobles comercials poden ser una font d’ingressos en diversos règims. L'últim lloc no és especulatiu quan un objecte es compra i es ven moltes vegades. A més, podeu obtenir un bon benefici arrendant la propietat.
Béns immobles i negocis
No és cap secret que uns cinc vegades més inquilins estiguin interessats en béns immobles residencials que en locals comercials. No hi ha res d’estranyar, perquè la inversió en béns immobles comercials a Moscou la fan empresaris, sovint grans, de mida mitjana. Hi ha relativament pocs al nostre país.
El mercat immobiliari utilitzat per generar ingressos depèn de la situació del país i, en particular, del factor negatiu. Tan aviat com s’observa un descens de l’activitat empresarial, això es reflecteix en la demanda de metres quadrats. La seva pujada condueix a l’activació de llogaters. D’aquí ve els picos de preus que caracteritzen aquest sector. Darrerament, les inversions en béns immobles comercials a Rússia rarament es caracteritzen per ser prometedores a causa de les condicions econòmiques difícils, ja que es tracta d’inversions més aviat centrades.
Quant guanyarem?
Abans de la crisi, les inversions col·lectives en béns immobles comercials mostraven taxes de rendibilitat molt elevades. Dirigent el local:
- Magatzems
- oficines.
És conegut durant diversos anys quan, en només dotze mesos, es va duplicar el creixement de beneficis, és a dir, la propietat d’una petita àrea es va convertir en una font de benefici considerable estable. Però en els darrers anys, les inversions en béns immobles comercials no sempre aporten ingressos reals. Molt depèn de l'objecte seleccionat, el que obliga una actitud molt responsable davant la presa de decisions en favor d'una o altra opció.
Un empresari pot comptar amb l’èxit si primer va desenvolupar una estratègia de beneficis que tingués en compte les característiques de la propietat que li agradava. En una situació així, els ingressos de l’espai comercial poden superar el benefici possible d’operacions amb habitatge. Això es basa en tarifes de lloguer: en relació amb objectes de residència permanent, els que estan dissenyats per a emprenedors són dos, o fins i tot dues vegades i mitja més cars. Però el preu inicial pot coincidir.
Les inversions en béns immobles comercials a Sant Petersburg, Moscou i altres ciutats del món també tenen una característica positiva tan important: la durada del guany en el temps. L’emprenedor té un objecte determinat amb dret a assumir-lo amb un contracte a llarg termini. Això significa que els ingressos passius fluirien durant anys. Doncs bé, la seva mida està determinada tant per la ciutat com per les particularitats d’un edifici concret. Però els allotjaments habitables es poden llogar costosos només constantment, cosa que l’obliga a buscar constantment nous clients.
És important
Si voleu invertir en béns immobles comercials a Sant Petersburg, Moscou i altres ciutats del món, primer presteu atenció al concepte de "relació de capitalització". Aquest terme s'aplica a un valor calculat sobre la base dels ingressos anuals nets. El seu valor s'ha de dividir per la quantitat invertida en l'immoble després de la seva adquisició.
Indicadors normatius:
- per a immobles residencials - 3-7%;
- per a locals comercials - 8-12%.
En què invertir?
Com ja s’ha apuntat anteriorment, per als locals comercials els beneficis rebuts pels seus propietaris són superiors als indicadors inherents als metres quadrats residencials. Però no tots els objectes seran tan rendibles com un altre que ofereix al mercat.Per no equivocar-vos i no invertir diners en un projecte fallit, heu de conèixer els signes que distingeixen opcions d’èxit i prometedores de les associades a riscos injustificats.
Categories més populars:
- Magatzems
- Oficines
- pisos comercials;
- Hotels
Criteris a analitzar:
- demanda, especificacions i ofertes del mercat;
- rendibilitat, període de retorn aproximat en el context de diverses opcions d'inversió;
- el resultat total, que permet determinar quina de les possibles aportarà el benefici més gran.
Si esteu interessats en oficines i llocs per a botigues, aleshores per a ells el percentatge de retorn és de cinc anys a una dècada. Per a hotels i magatzems, aquest període és rarament inferior a 7 anys, sovint s'estén entre 11 i 12 anys.
Què té por
Si teniu previst invertir en béns immobles comercials, el cicle de vida de l’objecte arriba primer. Les indicacions indicatives per a la devolució de diversos tipus de negoci ja estan indicades anteriorment. Quan analitzeu una opció atractiva, tingueu en compte que aquests termes s'han de combinar entre ells. No voleu que el vostre hotel sigui cedit per a una revisió o fins i tot enderrocat abans de pagar-lo?
Tot i això, el risc més important és la inversió en la construcció d’immobles comercials. No importa l’èxit que tingui la construcció en el moment en què transferiu diners per metres quadrats, no hi ha garanties de que no es congelarà d’aquí a uns anys. Sempre hi ha la possibilitat que l’objecte deixi de completar-se. És molt difícil predir-ho, però la pràctica demostra que: en una crisi i després, el risc d’una situació així és més gran que en un moment tranquil. I ara, com ja sabeu, el mercat immobiliari continua en estat de xoc després de les crisis del 2008-2009 i 2014.
Tanmateix, el "habitatge secundari" també té alguns aspectes complexos que fan inversions arriscades en béns immobles comercials. Els criteris per prestar atenció s’indiquen anteriorment. Si un objecte es mostra prometedor en tots els aspectes, té sentit tenir una oportunitat i invertir diners en ell.
Tendències del mercat
Els experts denuncien que els darrers anys, la inversió en béns immobles comercials ha crescut un 71% respecte al període de crisi del 2009. Al mateix temps, encara es valora que l'activitat del mercat és insuficient. Es van produir canvis tangibles al període 2014-2017. En aquest període, per raons òbvies, les inversions en béns immobles comercials de l’estranger han disminuït. L’economia russa està construint lentament el seu ritme, que espanta els que no tenen por de la inestabilitat de la situació política. Tot i això, l'últim s'ha redreçat des de fa dos anys, la qual cosa es reflecteix en l'augment del nombre de persones interessades en metres quadrats.
Les zones més populars són aquelles que es poden utilitzar per fer negocis en edificis construïts a les grans ciutats. Líder tradicional:
- Moscou
- Sant Petersburg
He de dir que fins i tot en el període de crisi, la demanda d’espai aquí pràcticament no va caure, i ara el mercat presenta un creixement regularment. Els sectors líders són hotels, oficines.
Segons els experts, a finals del 2018, la situació s'està absolutament estabilitzant. Si els propietaris de fons lliures russos prefereixen invertir en béns immobles comercials alemanys, els experts prediuen que a la majoria d’ells els interessarà fer negocis al seu país d’origen.
Guanyeu els diners
Els locals comercials tenen demanda tradicionalment entre els inversors. Hi ha tres esquemes:
- compra d’un local incorporat adjunt per a la seva posterior transferència en virtut d’un contracte d’arrendament;
- adquisició d’un objecte en un nou edifici per revendre un cop finalitzada la construcció;
- compra d’un objecte on en el futur s’obrirà el seu propi negoci (possiblement se suposa que es vendrà a mesura que creixi).
Una persona té dret a comprar absolutament qualsevol propietat immobiliària: aquestes són les lleis vigents.En el futur, l’objecte es pot transferir en règim de lloguer o revendre’l, així com presentar-lo. Però per convertir-vos en un propietari, cal recordar que els béns immobles comercials són una mica diferents dels residencials.
Fixeu-vos en aquest aspecte: quan un individu transfereix un espai comercial de lloguer, realitza activitats que contribueixen a treure’n beneficis. Segons les lleis del país, en aquest cas no cal registrar-se com a empresa. Al mateix temps, si aquesta activitat és regular o es va poder concloure un acord amb una durada superior a un any, hi ha la possibilitat que se't reconegui com a empresari il·legal, per al qual se't pot castigar. La manera de resoldre la situació en un cas concret depèn del tribunal i de les accions del propietari.
Què és més rendible?
Tradicionalment, les inversions més rendibles en béns immobles comercials es fan mitjançant el mecanisme del "comerç al carrer". Els experts del mercat immobiliari asseguren que, en els darrers anys, els que disposen de fons d'entre 5-10 milions poden permetre-se només un mètode per augmentar-los.
Només hi ha un inconvenient del sistema: un alt nivell de competència. Totes aquelles persones que abans invertien en habitatge, però van decidir passar a un "peix més greu", van canviar a aquest format, que no podia afectar la rendibilitat. D’una banda, el volum d’ofertes està creixent ràpidament, d’altra banda, la demanda no és tan gran fins a tal punt. Com a resultat, els llogaters poden triar entre un gran nombre d’ofertes el que els resulta més beneficiós i canviar d’arrendadors com els guants. Podeu sobreviure només baixant regularment la taxa, però no tots els propietaris estan preparats per això.
El millor pot comptar amb els millors
Segons els experts, la difícil situació del mercat, que va conduir al fet que els esquemes anteriorment rellevants perden l'efectivitat, fa que sigui rendible invertir en béns immobles comercials en un nou format. Els que poden obtenir beneficis poden analitzar ràpidament el que els clients necessiten i prendre una decisió basada en aquesta informació.
Quan escolliu un objecte per a la inversió, assegureu-vos d’analitzar tots els seus paràmetres. Penseu en quina categoria d’inquilins compteu i intenteu predir quins paràmetres requeriran de l’objecte per al qual volen pagar bé. A partir d’això, tria una opció específica. En particular, hi ha una gran demanda d’aquells locals que es troben en condicions d’alta circulació. Al mateix temps, l’elevat preu amb la capacitat ja gran d’àmbit internacional és una evidència de rendiments de la inversió baixos, de manera que eviti aquest tipus de facilitats.
I si a l’estranger?
Les inversions en béns immobles comercials alemanys són tradicionalment populars, ja que se sol creure que aquest país és l’economia més confiada que es troba en peu. Fins i tot en les condicions de la crisi mundial, que va sacsejar les empreses de diversos països, la propietat immobiliària alemanya va mantenir la seva posició de lideratge i va demostrar la fiabilitat d’invertir-hi.
En què consisteix el modern mercat comercial immobiliari a Alemanya? Fins al 40% dels seus participants són inversors d'altres països. Al mateix temps, la rendibilitat anual de la majoria d’objectes varia entre el 3-9%. Els experts asseguren que a finals del 2016, es van invertir més de 50 mil milions d'euros en béns immobles comercials alemanys, que van superar l'última dècada. Pel que fa als paràmetres mitjans, aquest gairebé s’ha duplicat.
La major demanda d’oficines alemanyes és que el 47% els comprin els inversors. Rendiment anual: fins a un 6%. El 2016, diversos espais de venda al detall van atraure l'atenció del 18% dels empresaris amb fons. Per a aquestes instal·lacions, el rendiment anual és del 4-8%. Hotels i magatzems s’han convertit en l’àrea d’activitat d’una desena d’inversors estrangers a Alemanya. Aquestes persones poden esperar un benefici de fins a un 6% anual.Els apartaments per a estudiants, les institucions per a l’atenció a la gent gran proporcionen un ingrés anual del 9%, i això interessava al 15% dels empresaris.
Aparicions i contrasenyes
Si ens fixem en l’experiència dels inversors el 2016, podeu veure que l’àrea més atractiva és l’anomenada “Big Seven”, és a dir, les grans ciutats alemanyes. Si teniu previst aprofitar l'experiència d'empresaris que ja tenen èxit, heu de prestar atenció precisament a aquests assentaments:
- la capital del país és Berlín;
- Colònia;
- Dusseldorf;
- la principal ciutat hanseàtica d'Hamburg;
- cervesa, capital mundial de Munic;
- Stuttgart
- la més gran d’Hesse i la cinquena més gran de l’estat de Frankfurt.
Segons analistes, durant el 2016 es van rebre fons de inversió de més de set mil milions d'euros a Munic. I això és relatiu a tot el volum del país, al voltant d’un 13,5%.
No és gens sorprenent l’atractiu d’Alemanya per als inversors, ja que fins avui, malgrat el nombre d’objectes força elevats, pràcticament no hi ha oficines gratuïtes. A les grans ciutats, prop del 2% dels locals estan buits, a les ciutats petites aquesta xifra puja fins al 5%, però rarament la supera. Per què la situació és tan rossa per als inversors? Això ho està supervisant l'Estat. Això no s’expressa només en la competitivitat del mercat, sinó també en una taxa de crèdit reduïda i en un clima econòmic i econòmic atractiu. L'interès dels préstecs varia entre l'1,5 i el 2,8%. Quant puc prendre un préstec per invertir aquests diners en béns immobles? Segons les lleis d'Alemanya - fins al 70% del cost. D'acord, sona temptador?
Hi ha un punt subtil. Les companyies de crèdit alemanyes analitzen molt detingudament cada client potencial, les seves intencions, i també avaluen com de gran la liquiditat de l’objecte ha cridat l’atenció d’un potencial inversor. Si l'actiu és arriscat, la probabilitat de fallar és alta. En el cas que el banc faci un acord, el comprador pot estar segur del cent per cent que es tracta d’una inversió excel·lent i prometedora, que per a ell esdevindrà un mitjà de prosperitat.
Per resumir
Segons els resultats dels estudis realitzats per VTsIOM no fa gaire, més del 50% de la població de Rússia està segura que la compra d’immobles és el mètode més eficaç per preservar i augmentar les seves reserves d’efectiu. És a dir, la pregunta no sona “Val la pena comprar-ne?”, Sinó “Què comprar?”.
Quan trieu un objecte en el qual s’invertiran fons, intenteu analitzar minuciosament totes les característiques dels béns immobles i no arriscar-vos de nou. No us oblideu de l’alta competència del mercat, avalueu-la en diferents sectors de la propietat immobiliària comercial i calculeu quins ingressos anuals podeu proporcionar l’opció que us agradi. No prengueu mai la decisió amb pressa.