La dinàmica dels preus immobiliaris a Moscou és interessant per a les persones que ja tenen metres quadrats a la capital per entendre quines perspectives tenen de canviar el valor. Però, en primer lloc, aquest tema preocupa els inversors interessats en la inversió efectiva dels fons disponibles.
Principals motors de cost
El preu de la propietat depèn de molts factors. Per exemple, una bona situació econòmica al país i el seu creixement estable comporta un augment del preu de metres quadrats. Durant els períodes de crisi, al contrari, el seu valor disminueix, donant resposta a la demanda que baixa. Això es deu a la reduïda atracció d’inversions de la regió i a la disminució del poder adquisitiu de la població. A més, el cost es veu afectat per:
- el cost de la instal·lació;
- desenvolupament d'una regió i districte;
- infraestructures
- la qualitat dels materials emprats i els treballs de construcció realitzats;
- ràtio d’oferta i demanda;
- tipus de canvi;
- la presència / absència de programes governamentals per estimular l’adquisició d’habitatges.
La regulació estatal té un impacte en el cost de l'objecte. Ja que els préstecs barats i diverses subvencions poden estalviar greument en la construcció de l’objecte, cosa que significa que hi ha l’oportunitat de vendre més barat.
La dinàmica del creixement dels preus de l'immoble a Moscou depèn en gran mesura del seu tipus. Per exemple, els edificis nous solen ser més cars que els habitatges secundaris. Això es deu a una millor planificació i aplicació de les noves tecnologies. A més, la inflació i diverses decisions polítiques i econòmiques afecten el propi procés de construcció, donant lloc a preus més elevats dels materials utilitzats, les tecnologies utilitzades i la mà d’obra.
Els apartaments d’un i dos dormitoris tenen una demanda més gran que els dels tres o quatre dormitoris.
Propietat comercial
La dinàmica dels preus dels béns immobles comercials a Moscou depèn molt de la situació econòmica de la regió i del país. En temps de crisi, en primer lloc, disminueix la demanda d’oficines i locals. Això es fa sentir especialment en el segment d’instal·lacions cares situades a les zones centrals o d’elit de la capital. Després d'una disminució del nombre d'empresaris disposats a pagar grans diners per al lloguer, el cost de llogar i vendre aquests objectes cau sempre invariablement.
Per exemple, en la crisi iniciada el 2014, va aparèixer un gran nombre d’ofertes de lloguer i venda a preus reduïts.
Les principals tendències en els canvis de preus
El cost dels metres quadrats en una metròpoli sempre és més gran que en les ciutats menys desenvolupades. Per tant, la dinàmica dels preus en el mercat immobiliari de Moscou pot diferir de les altres regions. A més, la direcció general de les tendències és aproximadament la mateixa.
Si ens fixem en el canvi de cost mitjà des de mitjan anys noranta, la tendència general indica un augment estable del preu dels immobles. Al mateix temps, la tendència va canviar diametralment durant la crisi de 1998.
Els preus van caure al mínim i es van mantenir durant aquest nivell durant dos anys, després dels quals es va iniciar un creixement constant. Van assolir el pic el 2008, quan el cost mitjà per metre quadrat d’un apartament d’una habitació va ser de 7.000 dòlars. A continuació, la dinàmica dels preus dels immobles a Moscou va començar a ajustar-se a la baixa. Així, el mercat va reaccionar davant la crisi mundial.
Un any després, els preus van augmentar, ja que la crisi va afectar lleugerament l’estat de l’economia russa.Tot i que durant els pròxims anys no hi va haver una tendència estable a l’augment ni la baixada i els preus es van mantenir aproximadament al mateix nivell, no van arribar al màxim del 2008.
Crisi del 2014
La dinàmica dels preus en el mercat immobiliari de Moscou es preveia que canviés a la baixa. Però, al mateix temps, els resultats de l’anàlisi difereixen molt segons la moneda en què es faci la comparació. Com que el principal problema de la crisi va ser la greu depreciació de la moneda nacional i la valoració de l'euro i el dòlar, el cost per metre quadrat de l'habitatge en moneda estrangera ha perdut significativament més que en rubles.
Una altra característica d’aquesta crisi es pot anomenar el fet que a finals del 2014 hi hagués un augment significatiu de la demanda d’immobles a Moscou. Les persones amb ingressos en moneda estrangera consideraven adequat invertir diners en béns immobles. Però el període per realitzar operacions amb èxit no va ser llarg, el mercat va reaccionar com s’esperava i va fer que la propietat immobiliària pugés el preu en rubles.
Situació del mercat durant el període 2015-2016
La dinàmica dels preus immobiliaris a Moscou no va reaccionar fortament davant la caiguda de la demanda simultània. Els preus van caure bruscament en termes de dòlar, però van augmentar en moneda nacional. Tot i que al mateix temps no van mostrar una caiguda tal com va ser durant el període per defecte de finals dels noranta. Els desenvolupadors no anaven a vendre apartaments en edificis nous a un preu més barat. Els que tenien apartaments al parc d'habitatges secundaris preferien esperar, rebent diners per llogar-los. El mercat ha tingut una actitud d'espera i de veritat.
Esperança de creixement
La dinàmica dels preus immobiliaris a Moscou es troba actualment a un nivell estable. Sense grans canvis en el tipus de canvi i el desenvolupament de l’economia, tornaran a augmentar. És cert que, segons els analistes, en els propers anys no hauríem d’esperar fluctuacions brusques, la situació del mercat serà força tranquil·la.
Invertir en béns immobles es considera una de les maneres més segures d’invertir diners, ja que a la llarga sol mostrar un augment estable del preu. Però és difícil esperar que el preu arribi al nivell que es va observar el 2008. Aleshores, els preus eren massa elevats, donant resposta a una demanda molt elevada.