La taxa de capitalització és de gran importància a l’hora de planificar activitats financeres o d’inversió. Al mateix temps, a Rússia, la taxa de capitalització no sempre es pot determinar amb una precisió fiable. Això es deu al fet que la informació de diversos mercats és incompleta. A més, sovint no és del tot cert. Què és una taxa de capitalització?
Què és una taxa de capitalització?
Aquest indicador és la relació del valor de l’immoble amb els ingressos que pot aportar durant l’exercici. La taxa de capitalització permet a l’inversor valorar les perspectives d’invertir diners en un determinat actiu. Hi ha diversos tipus d’aquest indicador. Analitzant cadascuna d’elles, podreu entendre millor les característiques característiques dels tipus de capitalització.
Indicador característic
Per exemple, una taxa de capitalització lliure de risc preveu la direcció de les inversions en aquells actius per als quals es garanteixi almenys una rendibilitat de la inversió. Fins on sabem, invertir sense riscos pràcticament no existeix. En aquest cas, ens referim a inversions de tal manera que es redueix a zero la probabilitat d'accidents desagradables.
Un exemple d'aquesta inversió és la inversió, el garant de l'Estat o el banc fiable de Suïssa. Al mateix temps, els riscos de mercat es vinculen de manera inextricable amb instruments financers com ara accions, bons i altres valors. Els ingressos d’aquestes inversions depenen directament de l’èxit de l’empresa emissora.
Els inversors van ser els primers a sentir la baixa rendibilitat d’un negoci per invertir els seus propis fons en valors. Però no només aquest tipus de finançament va acompanyat de riscos. Per exemple, la propietat immobiliària és tradicional i una de les maneres d’invertir més fiables. No obstant això, aquest actiu també és propens a riscos com la baixa liquiditat, la depreciació durant l'operació, així com a canvis en la legislació, inclosa la taxa.
Mètodes per calcular la taxa de capitalització
Quins són els mètodes de càlcul de la taxa de capitalització? N’hi ha diversos:
- construcció acumulativa;
- inversions relacionades;
- mètode de compressió del mercat;
- Mètode d’Inwood i altres.
A la pràctica, el més comú és el mètode de construcció acumulada. Quins són els components de la taxa de capitalització? Aquest mètode utilitza el principi de sumar un indicador de tipus lliure de risc, una prima de risc de mercat i una prima de risc associada a invertir en un actiu específic. Què vol dir això? És a dir, per predir el benefici probable, cal tenir en compte indicadors com la taxa sense risc, el nivell total de riscos de mercat i el grau de risc relatiu a un actiu determinat.
Taxa de capitalització immobiliària
En el procés d’anàlisi de la rendibilitat probable d’invertir en immobles, els inversors calculen el benefici que poden obtenir durant el seu funcionament. Aquest mètode permet predir l'efecte de la inversió i comparar el preu de compra de l'objecte amb els ingressos.
La taxa de capitalització de béns immobles es calcula mitjançant una fórmula que es deriva de l’equació següent:
V = I / R, on:
- V és el valor de la propietat;
- I - la rendibilitat estimada del funcionament de la instal·lació;
- R és la taxa de capitalització de béns immobles.
Per tant, la taxa de capitalització: R = I / V.
Cal assenyalar que la taxa de capitalització d'ingressos també de vegades s'anomena proporció de capitalització, taxa de capitalització o multiplicador net de rendes. Aquests termes són sinònims. El càlcul d’aquest indicador és força efectiu i objectiu. Això es deu al cost fixe de béns immobles, que fixa el mercat i que es pot trobar a partir de fonts obertes. A més, el preu del lloguer dels immobles també està regulat pel mercat, cosa que simplifica la tasca.
Els principis per calcular la taxa de capitalització dels béns immobles
Cal remarcar que, quan es calcula la rendibilitat d’un objecte, s’han de deduir les despeses requerides del total d’ingressos. Aquests inclouen:
- pagament d’electricitat;
- pagament per seguretat d'objectes;
- sous de diversos empleats;
- altres costos associats al procés d’explotació d’immobles.
A més, des del paràmetre I cal restar el benefici perdut a causa de l’arrendament de no tot el 100% de l’edificació. Així mateix, les despeses que redueixen la rendibilitat global inclouen impostos, interessos sobre préstecs i altres costos fixos. I només després de deduir tots els costos, obtenim un benefici net d’explotació, que s’utilitza en la fórmula per calcular la taxa de capitalització d’immobles.
Després d’haver rebut totes les dades necessàries, podem calcular l’indicador requerit segons la fórmula anterior. Considereu un exemple. Suposem que invertiu en un tipus d’immobles com ara espais d’emmagatzematge. El cost de la instal·lació és de 50 milions de rubles. Després de deduir tots els costos, l’inversor determina que els ingressos nets d’explotació seran de 13 milions de rubles a l’any. Per determinar la taxa de capitalització d’immobles, heu d’utilitzar la fórmula: 13 milions / 50 milions = 0,26. Aquest valor mostra que cada any l’inversor rebrà el 26% de la seva inversió del lloguer d’equipaments d’emmagatzematge.
Elecció de la propietat amb la taxa de capitalització més alta
Quan es triï una propietat immobiliària per invertir diners, s'ha de preferir aquells que tinguin la taxa de capitalització més elevada. A més, cal destacar que sense tenir en compte aquest coeficient, és impossible predir l’eficàcia de les inversions i avaluar l’objecte abans de la seva adquisició. També requereix l’anàlisi del mercat i el seguiment d’importants indicadors econòmics a partir de les dades disponibles sobre inversions immobiliàries.
En el procés de control complet, la informació rebuda hauria de generalitzar-se. Al mateix temps, cal avaluar diversos segments del mercat immobiliari. Posteriorment, aquesta informació servirà de guia i permetrà una correcta avaluació de la instal·lació. A més, permet fer una anàlisi comparativa qualitativa dels indicadors calculats disponibles i de les xifres mitjanes per al mercat.
Mètode d’inversió vinculada
Sovint, la quantitat d’equitat i el capital prestat s’utilitza per comprar béns immobles. Per tant, per calcular correctament la taxa de capitalització, cal tenir en compte les dues fonts d’inversió. Com calcular l’indicador? En aquest cas, s’utilitza el mètode d’inversió directa o, com també s’anomena, la tècnica del grup d’inversió, per determinar la relació de capitalització. A més, la fórmula del tipus de capitalització dels fons de crèdit és la següent:
Rm = DO / IR, on:
- Rm: relació de capitalització de fons prestats o constant d’hipoteca;
- DO - pagaments anuals sobre fons prestats;
- L’IR és el principal import d’un préstec hipotecari.
En aquest cas, la taxa de capitalització del patrimoni net es calcula utilitzant la fórmula següent:
Re = DP / K, on:
- Re és la taxa de rendibilitat del capital;
- DP: flux de caixa de l’exercici abans del pagament de tots els impostos;
- K és la quantitat d’equitat.
La taxa de capitalització total quan s'utilitza el mètode d'inversió directa es determina calculant la mitjana ponderada dels dos primers indicadors: P = M x Pm + (1 - M) x Re, on M és la part dels fons prestats en el cost total de l'objecte.
Mètode de reducció del mercat
Aquest mètode consisteix en l'ús del càlcul de la taxa de capitalització de l'indicador d'ingressos d'explotació neta de les activitats d'una empresa similar o dels seus béns immobles, així com del valor de venda dels seus actius. Per determinar la relació de capitalització mitjançant el mètode de compressió del mercat, cal dividir el benefici net operatiu pel cost d’un objecte o empresa similar.
Com entendre això? És a dir, per determinar la taxa de capitalització de l’empresa desitjada, s’utilitzen indicadors de la fórmula bàsica de la relació de capitalització, però per a una altra empresa similar que ocupa el mateix segment de mercat i és de mida comparable. Una característica característica d’aquest mètode de càlcul és la manca de comptabilitat de la rendibilitat de la inversió i la rendibilitat de la inversió.
Aquesta tècnica presenta avantatges i desavantatges evidents. Les característiques positives inclouen la relativa simplicitat de determinar la relació de majúscules. Una aposta calculada d’aquesta manera té els seus inconvenients. Per exemple, els desavantatges inclouen la manca de dades necessàries sobre el resultat net d’explotació i el valor de vendes de l’empresa, que es pren com a base de l’anàlisi. Per tant, no sempre és possible seleccionar exemples correctes i adequats.
Mètode Inwood
Aquest mètode s’utilitza en els casos en què, segons la previsió, durant tot el cicle d’inversions, el rendiment de les inversions serà igual. Al mateix temps, una part dels ingressos representa la rendibilitat de la inversió i l’altra és la rendibilitat del capital invertit. Es reinverteix la quantitat de recuperació de capital. Això té en compte la taxa de rendibilitat de la inversió. És possible determinar la taxa de capitalització amb la condició d'obtenir ingressos iguals obtenint la suma de la taxa de rendibilitat de les inversions i el factor del fons de rendibilitat per al mateix percentatge.