Què és el lloguer d’un apartament? Aquest concepte fa referència al procediment per a transferir una determinada propietat d’una persona (destinatària) a una naturalesa a una altra (pagadora), que, en resposta, realitza regularment pagaments en efectiu d’un import específic (acordat per endavant) per un valor tangible determinat. Avui en dia, normalment parlem d’habitatges de lloguer (la majoria de vegades apartaments). En la majoria de les situacions, els béns immobles són transferits per una persona gran. A canvi, compta amb cura i manteniment fins a la seva mort. Tot i això, aquest tipus de contracte és força complicat i té un gran nombre de matisos.
Què es lloga per a un apartament, parlem en detall
Es poden comprar béns immobles segons acords de diverses formes. Es tracta de comprar i vendre, donar o heretar. A la mateixa fila hi ha l’opció de mantenir-se durant tota la vida amb dependències o anualitats vitalícies a canvi d’habitatges. Quin significat té? Quins avantatges té un contracte de renda vitalícia d’un pis per al seu propietari? Es proporciona econòmicament una persona gran, rep l’assistència necessària i paga pels seus béns principals: béns immobles.
La raó tradicional per la qual aquestes ofertes es fan més sovint amb gent solitària és la dificultat, de vegades la impossibilitat de la seva existència sense tenir cura i un suport material digne. Al nostre país, el nivell de vida de la gent gran és deficient. La mida de la pensió sovint és bastant baixa, els preus de les factures de serveis públics creixen constantment i l’edat requereix cura i medicina.
Una vegada en una situació financera difícil, una persona gran solitària només pot confiar en els seus propis recursos. Molt sovint, aquesta propietat és propietat. Molts, després d’haver sabut quina és la renda d’un apartament, decideixen trobar un sol·licitant per a la seva propietat i signar un acord amb ell. En la majoria dels casos, això ajuda a superar el desordre material. El lloguer pagat com a resultat de l’oferta de l’apartament cobreix la major part de les despeses de la persona gran i els permet viure relativament còmodament.
Aclarir els conceptes
Quina diferència hi ha entre la renda vitalícia i els anomenats contractes de manteniment depenents? Després d’haver conclòs el primer d’ells, el propietari d’edat avançada de l’apartament pot comptar amb el rebut mensual de l’import acordat. El segon cas consisteix en el compliment per l’altra de l’obligació de tenir un manteniment complet, tenir cura física i proporcionar a la persona gran indefensa tot el que necessita. Què és el lloguer per a un apartament en aquest cas? Un contracte conclòs amb un ancià consisteix en comprar aliments i roba, reparar i netejar un apartament, pagar els serveis públics, comprar medicaments i pagar el tractament hospitalari si cal. I també l’atenció diària (independentment o amb l’ajuda d’una infermera) i, finalment, l’organització i el pagament del procediment funerari.
Per a algunes persones, participar en la vida d’una persona gran amb ajuda econòmica per a ell és l’única oportunitat en el futur de resoldre un problema d’habitatge complex. Les parts es troben el boca a boca o a través de familiars, de vegades gràcies a les autoritats de protecció social. Tant uns com altres volen saber amb qui es tracta. Un contracte de lloguer d’apartaments entre familiars no queda gaire conclòs. Més sovint, amb bons amics, veïns immediats de confiança, antics companys.
Suposem que es van trobar: un home gran que va "madurar" per transferir béns immobles a canvi de cures i manteniment fins a la seva mort, i un que pot assumir totes aquestes responsabilitats a canvi d'un apartament. Quins passos es requereixen de les parts per formalitzar correctament la seva relació?
Primer pas: és important tenir-ho en compte tot
Abans de fer una anualitat per a un apartament, les parts formulen una llista de les condicions importants i menors (fins als més petits detalls) d’un contracte futur. Cal detallar en detall cada detall. La pressa en aquest cas és inútil. Tots els avantatges i els contres del lloguer d’un apartament s’han de pensar prèviament. Les dues parts requereixen un enfocament atent al procés de paperassa. Aquest acord no té una forma normal; el seu contingut és sempre individual.
Una persona gran (propietària de l’apartament) enumera els requisits que es proposen al text del contracte: què exigirà exactament el que paga el lloguer. És important no perdre cap de les condicions essencials i formular l’esperat amb extrema precisió. Per exemple, la segona part ha de pagar una quantitat especificada com a molt tard en un període determinat. El contingut monetari s’ha d’indexar segons la inflació. Qualsevol dels serveis futurs previstos de la segona part per a la cura, compra de medicaments, cuina, neteja, etc., ha de quedar clarament reflectit al text del contracte.
Sigui prudent
A la vida es poden produir diverses situacions. Suposem que, en el moment de preparar i signar el contracte, la salut d’una persona gran en conjunt no era satisfactòria, però en el futur el seu estat empitjoraria seriosament. Però no es preveien els serveis d'una infermera i la prestació de medicaments amb contracte anual.
Un altre cas. Qualsevol que actuï com a pagador mor sobtadament abans que arribi a la propietat desitjada. Qui hereta aquest contracte? El seu text no diu res d'això.
Seria millor que preveguis totes les situacions teòricament possibles. És per això que, per decidir un acord, hauríeu d’involucrar definitivament un advocat en aquest cas. Comptant amb una rica experiència, explicarà quines futures rendes aportaran els pros i els contres a cadascuna de les parts. L’especialista podrà proporcionar el màxim rang de mesures per protegir l’ancià propietari de l’immoble, si el pagador es comporta sobtadament de mala fe. D'altra banda, el propietari de l'habitatge és possible fer trucs bruts. A continuació, un document legalment competent eliminarà possibles riscos per a la segona cara.
Pas segon: passa a recollir papers
El propietari haurà de recollir un paquet complet de documents que puguin confirmar la seva propietat sobre aquesta propietat. Necessiteu un certificat de valor cadastral i dades sobre totes les persones registrades en aquest pis. No prescindiu dels originals de documents personals.
Alguns advocats experimentats recomanen emmagatzemar un certificat d’un dispensari neuropsiquiàtric. La seva funció és demostrar que el propietari de l’apartament estava en la seva raó en el moment de la conclusió del contracte. Aquest pas no és obligatori des del punt de vista de la llei, però a vegades pot estalviar alguns problemes del futur pagador. El cas és que si el propietari és vell i amb malalties greus, els hereus poden intentar desafiar l’acord fent referència a la seva bogeria.
Tercer pas: aneu al notari
Després d’haver recollit tot el que necessiteu, heu de visitar un notari, que valorarà la capacitat legal del propietari del pis i el grau de coneixement de la decisió. Si no té dubtes, l’especialista està obligat a elaborar i certificar un contracte de renda vitalícia per a l’habitatge. Aquesta notarització és obligatòria.
Després de ser certificat per un notari, el contracte es transfereix a l’autoritat de registre, el deure estatal l’abona les parts i, quan es registra la transacció, s’emet un certificat de propietat amb gravamen.
En els termes del contracte, el nou propietari haurà de complir fins a la mort del primer. Només després té dret a presentar una sol·licitud de retirada de l’apartament de l’obligatorietat (sobre la base d’un certificat de defunció). I només després d’això, s’acabaran les restriccions d’ús de l’habitatge.
En quines condicions es pot rescindir el contracte?
Tant la anualitat com el manteniment al llarg de la vida, executats en forma d’acords oficialment conclosos, es poden cancel·lar únicament per mutu acord d’ambdues parts o en un procediment judicial. Una operació pot ser declarada nul·la per dos motius. S’inclouen l’incompliment de les condicions indicades o el reconeixement del propietari del pis com a incompetent legalment en el moment de signar el document.
Si es respecten els seus punts i es fa un acord amb una persona gran, sent oficialment legalment responsable, aleshores és impossible practicar el reconeixement d’un acord tan invàlid des del punt de vista legal. En el cas que la persona que rebi el lloguer hagi argumentat greument reclamacions sobre el compliment de les condicions prescrites que es puguin demostrar a la sala de tribunals, aquesta operació es podrà acabar.
La pràctica demostra que hi ha moltes situacions d’aquest tipus. De vegades, els advocats ho atribueixen a un frau per part dels antics propietaris ancians, però en la seva majoria, el cessament del suport i la cura reals del nou propietari.
Lloguer de vida per apartament: possibles problemes
Les persones acostumem a tractar aquests acords amb precaució, i no en va. Al cap i a la fi, el mercat immobiliari està ple de estafadors. És per això que només persones conegudes solen esdevenir parts d'aquestes transaccions. Però els advocats són tranquil·litzadors: les condicions i les garanties de protecció es poden indicar en el contracte i recolzar-se en la seva notarització.
En el seu nucli, aquest acord suposa una falta d’oportunitats per al nou propietari de vendre o treure casa seva del vell, per traslladar-s’hi (tret que s’acordi específicament). No pot rebutjar l'obligació de mantenir la sala.
No obstant això, els riscos són possibles per a les dues parts. Un d’ells és l’elecció incorrecta per part d’una persona gran d’un soci contractant. Aquí, la confiança i un document legalment redactat no són suficients. Una persona gran pot ser simpatitzant cap a l'altre costat, despertant-se a algunes manifestacions d'oblit i opcionalitat, però al final obtindrà una violació regular dels termes de la transacció.
La situació contrària és quan el personatge de la parella no s’adaptava al gust del vell i busca minuciosament els defectes més petits en l’exercici de les seves funcions acordades. Amb el pas del temps, tots dos coneixen el lloguer d’un apartament durant tota la vida, cosa que no és tan senzilla. Malauradament, la fórmula “res personal” no funciona en aquest cas. Cadascuna de les parts haurà de pensar dur i decidir si podràs mantenir durant molts anys relacions amb el teu company escollit.
Altres riscos
El risc rau en la possible avaluació incorrecta de les seves capacitats financeres i físiques d’un membre de la persona gran. És possible que aquest (lloguer per a tota la vida d’un apartament) sigui una càrrega aclaparadora per al pagador. Al cap i a la fi, els costos per mantenir i mantenir una persona gran augmentaran d’any en any.
Un altre risc: el pagador del lloguer pot no esperar per l'apartament. De vegades la gent gran experimenta les seves parelles una darrere l’altra. En aquest cas, el contracte ha de disposar de qui es lloga l'apartament després de la mort del pagador, amb la transferència de tots els drets i obligacions anteriors.
Un dels possibles riscos per a una persona gran: els nous propietaris poden requerir la seva mudança.Si el contracte es fixa en la negativa de possibles trasllats, aquesta acció fa referència a la vulneració de les seves condicions, la qual cosa dóna a la persona gran el dret de passar a disposició judicial. El més important és que s’ha de registrar el lloguer d’un pis amb una vida útil.
Què arrisca habitualment el pagador? Una persona gran, un parell d’anys després de signar el contracte, pot voler de sobte resoldre’l unilateralment. Els advocats indiquen que si el pagador compleix amb cura totes les condicions prescrites, això no és possible. És a dir, el destinatari de la renda en aquest cas no té dret a canviar d’opinió i a acabar la transacció, guiat només pel seu propi desig.
Qui passarà a qui?
Els advocats assenyalen que els casos de fraus es produeixen tant per part dels pagadors com dels avis, que, sota qualsevol excusa plausible, poden provocar a un soci que es retiri del compliment formal del contracte, sobre la base del qual després intenten rescindir la transacció. Poden rebutjar diners o entorpir el pagament d’habitatges i serveis comunals. Llavors el tribunal declara que fa un parell de mesos que no han vist el contingut monetari. Si el tribunal considera les seves reclamacions justificades, el dret de propietat es pot retornar al vell, però ningú compensa els fons prèviament pagats al cuidador.
Per evitar situacions tan tristes, els advocats solen aconsellar als pagadors que iniciin immediatament un diari especial on introduir tots els rebuts i xecs que confirmin la quantitat despesa i transferida. Si el vell rep diners a la mà, és imprescindible que se n’apunti cada cop. Aquest document pot tenir un paper molt important en un possible judici.
Tot i així, la situació més habitual és quan el pagador del lloguer deixa de complir gradualment les seves funcions. Aquí, l’assessorament al vell sembla inequívoc: anar al jutjat i rescindir el contracte d’anualitats d’un pis amb un manteniment permanent.
Els hereus no dormen
Els problemes poden ser dels familiars. Després de la mort d’un destinatari de lloguer d’edat avançada, aquest molt sovint intenta aconseguir la finalització de l’operació, citant la presumpta incapacitat d’aquest. És per a tal cas que el certificat esmentat d'un dispensari neuropsiquiàtric és útil. Si està absent, teòricament és possible realitzar un examen exhaustiu de caràcter psicològic i psiquiàtric, realitzat pòstumament, basat en documents i testimonis. Però aquest procés és molt complicat, car i de vegades no aporta cap resultat.
Sempre que el text del contracte sigui redactat correctament, s’eliminen tots els riscos, a excepció del possible incompliment de determinades clàusules del "contracte". Els problemes apareixen quan, per exemple, no s’esmenta l’indexació obligatòria de diners en relació amb la inflació o falta un punt important sobre la contractació d’una infermera per malaltia. Si el document no estipula un mètode i un termini específic per al pagament de sumes de diners, el vell pot rebre'ls de forma sistemàtica, de cas en cas. Com a resultat, pràcticament no es parla de millorar la seva situació financera i els habitatges ja no són propietat. Per tant, repetim una vegada més: els serveis d’un advocat seran requerits per ambdues parts abans de la conclusió de la transacció, i no després que es produeixin problemes.
Detalls addicionals
Anem a tocar més detalladament les característiques d’aquests acords i algunes qüestions legals importants. Quins paràgrafs del document es consideren obligatoris? Només hi ha dos: una indicació de la propietat alienada amb detalls del pis particular i la determinació de les obligacions del destinatari. Ja hem considerat la necessitat d’una descodificació detallada del segon paràgraf.
El destinatari pot ser un ciutadà (individual) o una organització sense ànim de lucre. El pagador també pot ser una persona, tant física com jurídica.A la legislació no hi ha una definició clara de les parts en la transacció. La forma escrita obligatòria de concloure un contracte anualitzat es regeix per l'article 584 del Codi civil de la Federació Russa, així com per la seva certificació notarial. Si no es compleix aquesta condició, qualsevol tribunal invalida aquesta operació.
Si els participants són persones particulars, cal indicar les dades del passaport als documents. Si es tracta d’una organització comercial o d’una altra organització, haureu de proporcionar la informació continguda als documents constitutius amb les adreces de registre. També s'han de detallar totes les dades amb una descripció detallada de l'habitatge alienat. Un punt especial no només són obligacions, sinó també la responsabilitat de cadascuna de les parts en cas de retards. El contracte de la vida vital per a l’apartament s’ha de segellar amb les signatures de tots els participants.
Quins documents es necessiten
La llista d'aquests documents que es requereixen pot ser diferent. Considereu el principal d’ells, sense els quals no podeu fer-ho. Com a tal, s'hauria d'anomenar l'explicació de la propietat per ser alienada amb un plànol. Podeu demanar-ho a BTI enviant una sol·licitud adequada i pagant aquest servei. Es requereixen diversos certificats del MFC: compte personal, extracte del llibre de casa. A més dels documents personals d’identificació de les parts, també necessitareu un passaport cadastral per a l’habitatge esmentat i un certificat de la mida del seu valor estimat.
Si una de les parts actua a través d’un representant, a més del seu propi passaport, està obligada a presentar un poder per al dret a realitzar una transacció. Ja hem esmentat els documents sobre el títol de la propietat alienada, així com els motius per a l’aparició inicial d’aquests drets (per exemple, una escriptura de regal, una voluntat o un contracte de venda). Com ja s'ha dit, un certificat de capacitat legal d'una institució mèdica no perjudicarà. Un altre document obligatori és un certificat relatiu a l’absència d’obligacions o deutes financers de l’objecte del Registre Unificat d’Empreses de l’Estat i un rebut per al pagament de deures estatals per al procediment de certificació. Al paquet s’adjunten tres còpies del contracte d’anualitats.
Quant pot costar un contracte similar?
Independentment de si l’habitatge es lloga a un familiar o a un estranger, els participants hauran de pagar una quantitat determinada de diners per a la transferència de la propietat alienada. Tal com s’indica al capítol 30 del Codi civil de la Federació de Rússia, un ciutadà (individu) el contribueix per import de 2000 rubles. Per a una persona jurídica, és molt superior: 22.000 rubles. Fer aquest contracte amb un notari requereix el pagament d’una comissió, l’import de la qual depèn del valor del 0,5% de la propietat alienada. Els límits superiors i inferiors d’aquest import es limiten, respectivament, a les xifres de 20.000 rubles. i 300 rubles, que s’indica a l’article corresponent del Codi civil.