Al món modern, probablement, no hi ha aquesta persona que no voldria tenir el seu propi habitatge. Però no tothom té l’oportunitat de comprar-lo en edificis nous i còmodes amb infraestructures desenvolupades, ja que els preus són molt elevats.
Comprar un apartament al mercat secundari és una de les opcions per adquirir espai habitable, que cada vegada és més important cada any. Això es deu a l'augment dels preus dels nous habitatges i al descens del poder adquisitiu de la població. Tanmateix, a l’hora de comprar aquest tipus d’immobles, heu de tenir molta cura i tenir en compte molts matisos, ja que el comprador s’enfronta a certs riscos. Intentem tractar tots els aspectes de l’adquisició de béns immobles secundaris, cosa que evitarà molts entrebancs.
Quins són els riscos als compradors d'habitatges?
Quins són els riscos quan compra un apartament al mercat secundari que assumeix el comprador?
Els principals són els següents:
- adquisició de béns immobles per un procurador fictici;
- compra d’espai d’habitatge on viuen persones menors d’edat, així com residents desplaçats temporalment;
- execució d’una transacció per incompliment del marc legal;
- compra d’habitatge amb la qual es prohibia realitzar cap operació;
- l'adquisició d'un pis en què es va dur a terme una reurbanització il·legal.
Tots aquests matisos poden causar molts problemes al comprador, de manera que tota persona que estigui pensant a comprar una segona casa hauria d’entendre amb detall tots els matisos de la transacció.
Característiques clau de l’adquisició d’habitatges secundaris
Per no entrar en una situació desagradable, heu de revisar l’apartament en comprar. El mercat secundari és molt atractiu per a un gran nombre de compradors, per tant, gestiona molts agents immobiliaris i estafadors sense escrúpols que volen treure profit de ciutadans sense informació.
Per tant, abans de signar els documents, heu de comprovar:
- si l'apartament apareix en alguna disputa;
- qui és propietari de l’habitatge;
- Té alguna propietat alguna obligació (hereus, propietaris menors, etc.);
- compliment de l’espai habitable amb documentació tècnica;
- Reputació d’un agent de béns arrels, despatx d’advocats o notari.
Si tot està en ordre amb tots els matisos enumerats anteriorment, es podrà dur a terme la compra d’un pis al mercat secundari. A més, no oblideu prestar atenció a l’intercanvi d’infraestructures i transports, perquè la ubicació còmoda a casa vostra depèn de la ubicació adequada de casa vostra.
Verificació de documents
Perquè la transacció sigui legal, els documents a l’hora de comprar un pis al mercat secundari han de ser autèntics. La seva verificació evitarà agents immobiliaris negres i els seus esquemes fraudulents, i reduirà significativament els riscos associats.
Els treballs següents són objecte d'estudi minuciós:
- el contracte;
- testament;
- document que confirma la transmissió d’habitatge per herència o regal;
- prova de propietat;
- Acte sobre la privatització d’habitatges.
És molt important que cadascun dels documents enumerats anteriorment es redacti complint totes les formalitats legals, perquè en cas contrari, simplement serà fictici. A més, heu de proporcionar els originals de tots els contractes i certificats. No treballis mai amb fotocòpies.Si no coneixeu prou el marc legal, és millor utilitzar els serveis d’advocats qualificats especialitzats en aquesta matèria.
Verificació de la identitat i documents del venedor
La compra d’un apartament al mercat secundari només s’ha de produir amb un venedor de bona fe, per la qual cosa cal consultar la seva identitat i documents, és a dir, passaport civil i targeta de contribuent. Als documents de la transacció, s’han d’introduir dades rellevants d’aquests títols. Intenteu evitar les persones amb aspecte desconcertat o sospitós, així com les que estiguin begudes amb alcohol. Aquesta comprovació és molt important, perquè si s’afegeixen informació irrellevant als documents legislatius, aleshores en cas d’una demanda iniciada pel venedor, es perd el cas i es perd el dret legal de posseir l’espai habitable. En aquest cas, serà gairebé impossible tornar els diners pagats.
Si el venedor està casat, hauria de demanar el seu consentiment per escrit per a la venda de l’apartament per part del cònjuge. Això s'aplica fins i tot a aquells casos si una de les parelles no està registrada a l'apartament. Per obtenir informació sobre totes les persones que viuen a la llar i que tenen dret a ella, demaneu al venedor que aporti un certificat del formulari núm. 3.
Comprovació de la propietat mitjançant registres
Independentment de si un apartament es compra en una hipoteca al mercat secundari o en efectiu, la transacció només es considerarà legal si el venedor té drets immobiliaris sobre béns immobles residencials.
Podeu comprovar-ho de les maneres següents:
- sol·licitar un extracte del Registre de drets de propietat sobre béns immobles;
- obtenir un certificat al Registre Unificat de Prohibicions sobre Alienació d'Habitatge;
- enviar una sol·licitud al Registre Hipotecari de l’Estat.
Tots aquests organismes estatals hauran de presentar una sol·licitud en el formulari establert, així com proporcionar informació sobre el venedor del pis i l'adreça de l'immoble. Però aquí és important entendre que totes aquestes organitzacions poden no tenir informació completa, per la qual cosa és millor rebre aquestes declaracions a través d’un notari públic. A més, és possible que simplement no s'introdueixi l'espai en cap dels registres anteriors. En aquest cas, podeu obtenir la informació necessària mitjançant la ITV.
Conclusió prèvia de la transacció
Una de les formes més problemàtiques i difícils d’adquirir casa vostra és comprar un apartament al mercat secundari. Les instruccions detallades per a aquest procés es descriuen detalladament al Codi civil. Segons la llei, la transacció s’ha de realitzar exclusivament per escrit i també s’ha de notificar.
Si està disposat a comprar béns immobles, pots concloure un acord preliminar amb el venedor, justificat per documents, que garanteix que l’arrendador conclourà un acord amb el comprador sobre la venda de l’habitatge residencial en condicions prèviament acordades en un termini de temps estrictament definit. Això permet als compradors reduir possibles riscos i reassegurar-se davant del fet que la propietat la compri una altra persona.
Què s’ha de tenir en compte a l’hora de concloure una transacció?
Si la compra d’un pis al mercat secundari es produeix en el marc d’un contracte preliminar, a l’hora de signar el document, s’han de tenir en compte els matisos següents:
- el contracte s'ha de concloure davant de la venda de totes les persones registrades a l'apartament;
- el venedor ha de proporcionar tots els documents exigits per la llei;
- els detalls especificats en el contracte han de ser rellevants;
- s’han d’acordar prèviament els termes durant els quals s’ha d’executar la venda;
- el pagament s’ha de produir en moneda nacional;
- els deures i les responsabilitats d’ambdues parts s’han d’acordar amb antelació;
- a totes les pàgines del document ha de constar la signatura del comprador i venedor.
Val la pena assenyalar que si el venedor vol concloure un acord d’intencions amb vosaltres, no us afanyeu a fer-ho, ja que aquest document té moltes formalitats legals. Per tant, primer consulteu amb un professional qualificat.
Assegurança de la llar secundària
Quan es realitza una compra, l’assegurança immobiliària residencial és una garantia fiable que, en cas de fallida d’una transacció per qualsevol motiu, una persona rebrà un pagament en efectiu, l’import del qual s’indica al contracte d’assegurança. Això permet reduir qualsevol categoria de riscos en transaccions amb béns immobles, per tant, aquests serveis són molt populars.
L’assegurança serà rellevant en els casos següents:
- Si la transacció no es fa amb el propietari de l’apartament, sinó amb un fideïcomissari.
- Una de les parts en la transacció és una persona menor d’edat. Si la venda d’habitatges empitjorarà considerablement les condicions de vida dels nens, les autoritats tutelars tenen motius legals per a l’anul·lació legal de la transacció fins i tot després de la formalització de la compra.
- Espai habitable infravalorat. Molt sovint es subestima el preu per tal de reduir la quantitat de deduccions fiscals. En aquest cas, el comprador transfereix una part de l’import oficialment al venedor i l’altra al sobre, de manera que si la transacció s’anul·la per qualsevol motiu, el comprador només podrà retornar la part indicada als documents.
Val la pena assenyalar que si es compra un apartament en una hipoteca al mercat secundari, l’assegurança també és un requisit previ. El cas és que aquest requisit és inherent a la majoria dels bancs a l’hora de sol·licitar una hipoteca.
Procés de revenda
Per adquirir un habitatge secundari de forma segura, heu de complir estrictament les normes bàsiques de la transacció.
El procediment per comprar un apartament al mercat secundari és el següent:
- Busca una propietat atractiva.
- Aprenent l’autenticitat de la documentació.
- Verificació de la identitat del venedor.
- Registre de la transacció i realització d’un pagament anticipat.
- Elaboració del paquet de documents necessari.
- Signatura de papers per ambdues parts.
- Registre d'un nou propietari en una agència governamental.
- Elaboració d’un acte de recepció / trasllat de l’apartament.
Aquest procediment és normal, per tant, és molt important seguir totes les seves etapes de forma coherent.
Beneficis per a la compra d’habitatge secundari
Avui en dia, l’estat proporciona suport a ciutadans de baixa renda emetent capital de maternitat.
En aquest cas, la compra d'un apartament al mercat secundari només és possible si la propietat compleix els requisits següents:
- L’habitatge passa a ser propietat plena de la família.
- L'immoble està situat a Rússia.
- La condició sanitària compleix tots els requisits.
- La transacció s’executa en ple compliment de la llei.
- Tots els membres de la família, inclosos els menors d’edat, tindran dret a posseir l’apartament.
En aquest cas, la compra d’un immoble residencial es pot dur a terme tant en efectiu com a crèdit.
Conclusió
Així doncs, vam examinar com es produeix la compra d’un pis al mercat de l’habitatge secundari. Com heu pogut endevinar, d’una banda és beneficiós, ja que el cost d’aquests béns immobles és molt inferior al dels edificis nous, però, d’altra banda, els compradors han d’assumir riscos més elevats. Per tant, per protegir-se i no perdre diners, el millor és comprar béns immobles a través d’advocats experimentats amb una àmplia experiència en aquest camp. Avui, el mercat té moltes empreses implicades en aquest tipus d’activitats.