През последните 6-8 години оценката на държавата е един от най-острите проблеми за собствениците на имоти. Кадастралната стойност, определена с прякото участие на Rosreestr, обикновено е завишена в 60% от случаите. В резултат на това собствениците и наемателите се начисляват прекомерно големи плащания, което води до нарушаване на техните интереси.
Но действащите днес нормативни актове могат успешно да оспорят стойността на недвижимите имоти в Комитета за държавна собственост. Тази статия описва характеристиките и правилата на ревизията, както и образци на заявления за преразглеждане на кадастралната стойност.
Нормативна рамка
При вземане на решение за промяна на кадастралната цена на недвижимите имоти е необходимо да се разчита на следните разпоредби и съдебни решения:
- Кодекс на административното производство на Руската федерация (CAS RF).
- Поземлен кодекс на Руската федерация (LC RF).
- Федерален закон от 3 юли 2016 г. № 237-ФЗ „За държавните кадастрални оценки на недвижими имоти“ (влязъл в сила от януари 2017 г.).
- Постановление на правителството на Руската федерация № 316 "Правила за оценка на земята."
- Федерален стандарт за оценка (FSO).
- Решения на Пленума на въоръжените сили на Руската федерация от 27 септември 2016 г. № 36 и № 28 от 30 юни 2015 г.
- Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд от 28 юни 2011 г. по дело № A27-4849 / 2010.
Освен това се препоръчва да се обърне внимание на практиката на Московския градски съд за 2015-2017 г.
Понятието за кадастрална стойност
Според закона кадастралната стойност е прогнозната стойност, установена според резултатите от държавната оценка, като се отчита предназначението и местоположението на имота.
Определянето на стойността на обектите се извършва в съответствие с изискванията на федералното законодателство на Руската федерация. Трябва също да се има предвид, че Кодексът на труда на РФ позволява на регионите да одобряват средни показатели за всеки общински район. 
Кадастралната стойност се използва за изчисляване на данъчни и наемни плащания, цени за обратно изкупуване. Поради използването на метода за масово оценяване (без да се вземат предвид индивидуалните характеристики на обекта), много се различава от пазарните цени нагоре или надолу.
С влизането в сила на 01.01.2017 г., Федерален закон № 237, е обявен преходен период и кадастралната стойност на недвижимите имоти е „замразена“ до 01.01.2020 г. Преди този период за изчисления се използват показатели към 01.01.2014 г. замразяване ”не пречи на заинтересованите лица да кандидатстват за корекция на държавната цена на недвижимите имоти.
Причини за преразглеждане на стойността на имота
Резултатите от Т-векселите на обектите могат да бъдат прегледани или оспорени, ако по някакъв начин засягат интересите на заинтересованите страни. Например, поради неточни определения на стойността на земята, на собственика се начислява данък, който не се облага.
В извадките от заявления за преразглеждане на кадастралната стойност като правило се посочват следните причини:
1. Невалидна информация за имота, използван в процеса на неговата оценка. В същото време несигурността трябва да се разбира като открито изкривяване (умишлено или случайно) на информация за характеристиките, състоянието и местоположението на обекта. По-специално те могат да бъдат:
- Неправилно определение на категория или вид употреба.
- Игнорирането на отделни показатели, което се отразява негативно на действителната му стойност.
- Безскрупулност на търговските оценители.
- Непълни и неточни данни за инвентара.
2. Необходимостта да се установи по отношение на обекта неговата пазарна стойност към датата, на която е получен резултатът от оценката на Комитета за държавна собственост.
Федералният закон ви позволява да оспорите разходите на комисионната за разглеждане на спорове в Rosreestr или в съд с обща юрисдикция.
Страни по спора
Следните лица могат да подадат заявление за преглед на резултата от определянето на кадастралната стойност:
- Собственици на имоти, включително споделени.
- Лица, притежаващи парцели въз основа на правото на трайно ползване или наследствено владение.
- Наематели на недвижими имоти, при условие че таксата се изчислява въз основа на цената, посочена в държавния кадастър.
- Бивши собственици на имоти, ако информацията на Комитета за държавна собственост по някакъв начин засяга техните интереси като данъкоплатци.
Когато се обръщате към съда като административен ответник, посочете един от субектите:
- Органът (министерство, ведомство, управление) на изпълнителната власт, одобрил резултатите от кадастралната оценка, и органът, който го е провел.
- Органи с правомощия да коригират кадастрални или технически грешки. Те са посочени в претенциите, оспорващи резултатите от оценката във връзка с неточна информация за предмета на оценката.
Както показва практиката, Отделът (Министерството) на имуществените отношения в региона ще бъде подходящият ответник. Освен това в случая ще трябва да участват трети страни. Те могат да бъдат:
- Министерството на екологията и управлението на природата (природни ресурси) на предмета на Руската федерация.
- Териториален офис на Rosreestr.
- Клон на Федералната кадастрална камара за региона.
- Администрация на общински район или селско селище,
- IFTS на Русия по регион / регион / република.
Процедурата за кандидатстване в комисията
В съответствие с изискванията, установени от Министерството на икономическото развитие на Руската федерация, комисиите се формират и функционират в Териториалните отдели на Руския федерален регистър на съставните образувания на Руската федерация.
Комисията има следния състав:
- Представители на изпълнителните органи на региона.
- Упълномощени служители на Rosreestr.
- Делегати от Съюза на предприемачите.
- Членове на SRO оценители.
До комисията се изпраща декларация, в която се посочват причините, поради които индикаторите на SCN трябва да бъдат коригирани. Формулярът за заявление за преразглеждане на кадастралната стойност е даден по-долу.
Заявлението не се разглежда в случай на:
- Не са необходими документи за разрешаване на спора или са подадени в неприемлива форма (фотокопие, с писмени корекции и др.).
- Пропуснат давност. В мостри на молби за преразглеждане на кадастралната стойност на тази основа ищците обикновено се позовават на факта, че периодът започва да тече от момента, в който в Комитета за държавна собственост са узнали за грешната цена.
- Спорната цена на имота на имота по-рано беше определена равна на пазарната цена.
Обжалването се разглежда в рамките на календарен месец от датата на получаване. Комисията за кандидатстване трябва да бъде уведомена предварително за датата на заседанието. Той също има право да присъства и да обяснява устно своите аргументи. След разглеждане на заявлението, проучване на документите и аргументите, комисията взема решение за преразглеждане на кадастралната цена или за отказ за удовлетворяване на изискванията. В случай на положително решение, съответното уведомление се изпраща на Федералната държавна бюджетна институция „FKP Rosreestra.
Заявителят има право да обжалва отказа на комисията в съда.
Списък на документите
В зависимост от метода за промяна на кадастралната стойност, наборът от документи, необходими за потвърждаване на техните изисквания, варира.
Когато кандидатствате в комисията в Териториалния отдел на Росреестр, ще ви трябва:
- Заглавен документ за оценка. В Единния държавен регистър към момента на подаване на заявлението трябва да има запис на правото на кандидата.
- Удостоверение за резултат от оценката (извлечение от USRN). Също така, кадастралната стойност в Rosreestr може да бъде намерена чрез поръчване на удостоверение за стойността на обекта, кадастрален паспорт.
- Доказателство за ненадеждността на информацията, която беше взета предвид при определяне на нейната стойност в Комитета за държавна собственост.
При кандидатстване към комисията експертно становище относно пазарната цена на имота не е задължително.
Трябва да се събере по-обширен пакет документи при преглед на разходите в съда. В допълнение към горното, тя включва:
1. Декларация за ревизия на кадастралната стойност на имота, съставена като се вземе предвид чл. 125 CAS RF. По-специално документът трябва да съдържа:
- Информация за ищеца и ответника, включително известни данни за контакт.
- Описание на имота, чиято цена се преглежда.
- Указание за нарушена норма на закона, обяснение на обстоятелствата, обосноваващи мнението на ищеца.
2. Становището на експерта (оценителя) относно стойността на пазарната стойност на хартия, както и в електронен вид.
3. Потвърждение на техническа грешка, допусната по време на процеса GKO.
4. Решение на Комисията (ако има такова).
5. Разписка (платежно нареждане) за заплащане на държавно мито. В съответствие с параграфи. 7 с. 1 чл. 333.19 от Данъчния кодекс на Руската федерация, административният ищец е длъжен да внесе средства за всеки обект, чиято стойност е оспорена.
Характеристики на заявлението за съдебен контрол върху стойността на недвижимите имоти
При оспорване на цените е необходимо правилно да се формулират претенции. В молба до съда за преглед на кадастралната стойност заинтересованото лице може да изложи едно от следните изисквания:
1. Определете цена, подобна на пазарната цена за недвижими имоти. Делата по такива жалби се разглеждат съгласно правилата на гл. 25 CAS RF.
2. Промяна на кадастралната цена във връзка с идентифицирането на неточна информация, която е била използвана в процеса на ДЦК.
3. Да оспорвам (анулиране изцяло или частично) Решения на Комисията. Въпросът се решава, като се вземат предвид нормите на разд. 22 и 25 CAS RF.
Съдилищата подчертават, че преразглеждането на кадастралната стойност на земята не може да се комбинира с изискванията за собственост (преразглеждане на данъци или наемни плащания, възстановяване на щети).
По-долу е дадено примерно заявление за преразглеждане на кадастралната стойност, изготвено, като се вземат предвид изискванията на CAS RF RF и решенията на пленума на въоръжените сили на РФ.
Горният формуляр ви позволява да съставите жалба както по въпроса за промяна на кадастралната цена към пазарната цена, така и в случай на техническа грешка или ненадеждност.
Процедура за обжалване
Делата за кадастрална стойност се преразглеждат в съответствие с правилата на административното производство в регионалните съдилища (върховен съд на републиката, окръжен съд и т.н.). Съдебно дело за промяна на цената на недвижимите имоти във връзка с неточността на информацията трябва да се разгледа в рамките на 2 месеца, а случаят с оспорване на решенията на комисията - в 1 месец.
В хода на разглеждане на делото заявителят трябва да потвърди всички свои аргументи, изложени в заявлението за преразглеждане на кадастралната стойност. При подобни спорове основната роля в доказателството се отдава на писмени доказателства - документи, снимки, както и заключенията на поканените експерти.
След приключване на процеса, влязлото в сила съдебно решение ще позволи внасяне на изменения в Единния държавен регистър.