Концепцията и процедурата за използване на споделена собственост са разписани в глава 16 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а относно самото разделение на имуществото (включително апартаментите) - в чл. 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Освен това при решаването на този въпрос е необходимо да се ръководи от нормите на Кодекса за жилищното настаняване на Руската федерация и решенията на въоръжените сили на Русия.
Процедурата за определяне на дяловете в апартамента
Според закона дяловете в апартамент могат да бъдат определени по следните начини:
1. Въз основа на действащата норма на закона. Например, както следва от чл. 1141 от Гражданския кодекс на Руската федерация, делът на наследниците в имуществото на починалия е равен. И така, ако завещателят имаше 3 сина, но един от тях умря и има 2 деца, в случай на наследяване по закон синовете ще получат 1/3 от дяла, а внуците на внуците - 1/6 от дяла.
2. Въз основа на споразумението на участниците (притежатели на акции, собственици). Например хората, които са инвестирали в закупуване на апартамент, могат самостоятелно да определят размера на дела, в зависимост от размера на всяка вноска. Споразумението трябва да бъде направено в писмена форма и регистрирано в Rosreestr.
Ако дяловете не бяха определени по описаните по-горе методи, тогава те се считат за равни.
На практика има случаи, когато размерът на имуществото на един от притежателите на акции се увеличава поради неразделни подобрения, направени в него в състоянието на апартамента. Например, по време на управлението на жилище, един от участниците реконструира инженерните системи в апартамента (канализация, отопление), монтира нови ВиК и пластмасови прозорци. Съответно пазарната стойност на имота се увеличи, така че след решението за разпределяне на дял в апартамента в натура той получи правото да иска по-голяма площ от предписаната в документите за собственост.
Увеличение или намаляване на собствеността е възможно по споразумение на собствениците или в съда. В последния случай съдебната оценка на състоянието на апартамента преди и след направените подобрения ще бъде от решаващо значение за решаването на спора.
Условия за разделяне на апартамента
Действащото законодателство определя следните условия:
1. Секция е възможна, ако е възможно да се организира помещение, подходящо за живеене с отделен вход и независими комуникации. Тоест площта трябва да е поне 28 квадратни метра. м. (SNiP 31-01-2003) и работата на инженерните системи не може да бъде направена зависима от волята на друг човек. Ето защо е невъзможно да се разпредели дял в натура в едностаен апартамент, тъй като в помещенията технически ще бъде невъзможно да се създаде независима връзка към канализацията, водоснабдяването и отоплението.
На практика е възможно без проблеми да се разделят само жилища на голяма площ, където има няколко санитарни помещения (бани, тоалетни) или апартаменти, разположени на 1 етаж. В последния случай е възможно да се организира отделен вход и да се провеждат независими комуникации.
2. Неразрешеното преустройство не се взема предвид при разделянето на апартамента. Освен това тяхното присъствие може да доведе до отказ за издаване на разрешителни за разпределяне на акции.
Секция от жилищни помещения в "комуналната"
Федералният закон все още не дава легална дефиниция на понятието "общински апартамент." Всъщност това означава помещения от 5 или повече стаи, принадлежащи на хора, които не са членове на едно и също семейство и са придобили правото си независимо от другите.
В момента законите не позволяват разпределението в натура на дялове в общински апартамент, тъй като собствениците нямат възможност да организират помещения с отделен вход и собствени комуникации (тоалетна, баня).
Собствениците на няколко стаи, разположени на 1-ви етаж на сградите, може да имат единствения „шанс“ за разпределението. В този случай можете да създадете отделен вход и да организирате връзка с възлите на инженерните системи. Финансовите разходи ще бъдат много значителни.
Ограничения при разпределяне на дял
Разделът на апартамента може да не е възможен в следните случаи:
- Разпределянето на дял в апартамент в натура ще причини щети на носещите стени и общи части, както и ще създаде пречки за хората, живеещи в жилищната сграда, при използване на жилищните помещения.
- Нарушаване на права на собственост и законни интереси на заинтересованите страни (кредитори, регистрирани в жилищни помещения и др.).
- Помещенията, образувани в резултат на разпределението, ще бъдат неподходящи за живеене, съгласно чл. 16 LCD RF. Най-често именно на това основание съдът отхвърля иска за разпределение на дела на апартамента в натура.
Секция на апартамента по "доброволен" начин
Според чл. 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация, разпределението на дял в апартамент в натура по съгласие на страните трябва да се извърши. В същото време собствениците имат право да определят до каква степен те ще упражнят правото на разделяне на жилищни помещения, а упражняването на техните правомощия не засяга правата на други акционери.
Например през 2015 г. градският съд в Санкт Петербург в едно от въззивните решения посочи, че разпределението на дял в апартамент в натура не нарушава правата и свободите на други собственици (притежатели на дялове), тъй като не води до промяна в собствеността на друг собственик по отношение на споделената собственост.
След постигане на споразумение за разделянето на имуществото в натура, е необходимо да се действа съгласно следния алгоритъм:
- Получаване на разрешение за промяна на оформлението на апартамента, тъй като разделът включва организирането на напълно нови обекти (всъщност реконструкция).
- Образуването на отделно жилищно пространство, тоест пряко строителни работи.
- Изготвяне на технически план, като се вземат предвид промените, направени в дизайна на апартамента. За целта се свържете с кадастралния инженер.
- Необходимо е да се сключи писмено споразумение с други собственици на апартамента за разделянето на апартамента.
- Подайте заявление до Федералната служба за регистрация за регистрация на права върху установени жилищни помещения.
Характеристики на споразумението за споделяне на апартамента
Съгласно част 1 на чл. 252, разпределението на дял в натура може да се извърши по споразумение между собствениците. Това означава писмен документ, съставен съгласно следните правила:
- Споразумението за разпределяне на дял от апартамент в натура се подписва от всички собственици на акциите. Впоследствие всеки от тях получава свое копие.
- Съдържанието описва подробно предмета на обсъждане, по който страните постигнаха споразумение (разпределяне на дял с образуването на отделни жилищни помещения).
- Необходимо е да се предвидят компенсационни плащания. На практика рядко е възможно да се постигне съответствие между равен размер на дяла в имота и площта на разпределените помещения. Например площта на апартамента е 90 квадратни метра. m е собственост на 2 лица, едното от които разпределя помещения с обща площ 42 квадратни метра. м. Той ще трябва да компенсира „изгубените“ 3 квадратни метра. м.
Броят на копията на споразумението е равен на броя на собствениците на акции, но едно е предназначено за Rosreestr. Не се изисква нотариална заверка.
Процедурата за регистрация на разпределените помещения
Изисква се регистрация на промени в собствеността на апартамента. В съответствие с част 1-2 на чл. 14, част 8, член 41 от Закон № 218-FZ изисква следното:
- Извлечения от всички собственици на акции. Този, който е разпределил помещенията, регистрира имуществото си, а други правят промени в Единния държавен регистър на правата по отношение на тяхното право.
- Представят се документи за собственост на апартамента, споразумение за поделението (всички копия), паспорти на кандидатите и копие от техническия план или неговия идентификационен номер.
- Документи за заплащане на държавно мито. Един изключителен акционер плаща 2 хиляди рубли, а други собственици - 350 рубли.
Можете да регистрирате правото както в клона на Rosreestr, така и в MFC. Срокът за процедурата за изменение на Единния държавен регистър е 10-12 дни, след което кандидатите получават изявления за своите права и споразумение за разделяне на апартамента с регистрационен знак.
Разпределени акции в съда
Обжалване пред съда относно разделянето на апартамента е необходимо, ако не беше възможно да се постигне съгласие с други собственици на акциите. Следващата процедура трябва да се спазва:
1. Подготовка на необходимата документация.
- Технически паспорт в органите на BTI.
- Извадка от Единния държавен регистър с описание на къщата, в която се намира апартаментът.
- Изводът относно възможността за разпределяне в натура на дял, изготвен от ОТИ или специализирана организация.
- Копия от документи за право на собственост.
2. Съставяне на искова молба.
Документът се подготвя в съответствие с правилата, предвидени в Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация. Според чл. 30, той е подаден в районния (градския) съд по местонахождението на имота. В този случай съдържанието трябва да включва:
- Подробно описание на апартамента и дела на заявителя в него (размер, документи за собственост).
- Характеристики на разпределените помещения със списък на произведенията, които ще трябва да бъдат извършени за създаването му.
- Ако е невъзможно да се разпредели дял от апартамента в натура, в исковата молба трябва да има искане за обезщетение с изчисляването на сумата. За това трябва да се направи заключение относно пазарната цена на недвижимите имоти, изготвено от експертна организация.
3. Участие в съдебни заседания.
По време на разглеждането на случая е необходимо да се докаже, че разделянето на апартамента е технически възможно, не нарушава правата и законните интереси на другите. Последното означава не само участници в споделената собственост, но и собственици на други апартаменти, както и собственици на комунални мрежи и организации за услуги.
Раздел за искове на трети страни
Съдебният иск за разпределяне на дела на апартамента в натура може да бъде заведен не само от един от собствениците, но и от лице, което не е свързано с помещенията, но чиито имуществени интереси са нарушени от действията или поведението на собственика.
Например, ако е невъзможно да се изпълни договор за паричен заем, кредиторът може да се обърне към съда с искане за разпределение на дял в апартамента (или съвместна собственост, ако апартаментът е закупен в брак). Освен това той има право да декларира следното:
1. Ако разпределението на дял в апартамент в натура не е възможно (малка площ), тогава съдът претендира задължението на длъжника да продаде частта си от помещенията на друг акционер на пазарна цена.
2. Ако собствениците на акцията откажат да купят част от апартамента на длъжника, той се продава на публичен търг.
Понастоящем в руската практика на правоприлагането се е развила позиция, според която на кредитора се предоставя правото да поиска принудителното разпределение на дял в апартамента в случай на недостатъчни средства за изплащане на дългове. Съпрузите на длъжника, други собственици на апартамента в този случай не участват.
Секция на апартамента. Казуси
Съдилищата с обща юрисдикция често разглеждат молби, в които се посочва разпределението на дела на апартамента в натура. Съдебната практика по този въпрос е много разнообразна, тъй като много фактори влияят върху резултата от всеки случай.
Пример №1
За да разреши спора, съдът може да назначи проверка за установяване на техническата възможност за разделяне на апартамента, размера на разходите за преустройство и връзката им с цената на самия имот.
Пример №2
Ако е невъзможно да се разпределят без да се засяга целия апартамент, собственикът има възможност да получи плащане на цената на акцията от други участници. Освен това това право се упражнява при условие, че други притежатели на акции се съгласят да вземат част от собствеността на заявителя в тяхната собственост.
Пример №3
Като изключителна мярка собственикът може да бъде лишен от своя дял в апартамента. Той се инициира от кредитора, който също е собственик на част от помещенията при следните условия:
- Незначителен размер на акциите.
- Невъзможността за изолация в натура, потвърдена от съда.
- Липсата на ответника към използването на имота.
И така, в Окръжния съд в Кемерово беше разгледано дело, при което отрицателната присъда на съдиите беше засегната от неспособността на ищеца да докаже, че ответникът (този, който е готов да го лиши от правото) не иска да използва имота. И всичко това, защото последният в момента на съдебното заседание заведе дело за преместване в оспорвания апартамент.
Освен това в исковата молба следва да се посочи задължението на собственика на акцията да приеме обезщетение за стойността му, подкрепено от всички участници в имота.
Определяне на ползването на апартамента
Според чл. 247 от Гражданския кодекс на Руската федерация, процедурата за използване, притежаване на апартамент в споделена собственост се провежда по споразумение на страните. Ако не бъде постигнато споразумение, то се определя от съда.
По този начин, ако собственикът разбере, че е невъзможно да разпредели дял в натура в апартамента, искът трябва да съдържа данни за определянето на реда на собственост и ползването на апартамента. То не предполага естествено разграничаване на акциите и не може да бъде заведено едновременно със съдебен иск за разделяне на жилище.
Съществува обширна съдебна практика относно определянето на процедурата за ползване на жилищни помещения. При подаване на иск трябва да се има предвид следното:
- Според чл. 23 Граждански процесуален кодекс на Руската федерация, изискванията подлежат на преглед от световния съд по местонахождението на имота.
- Определяйки възможността за притежаване на част от апартамента, съдът съпоставя действителната площ на помещенията с размера на дела на жалбоподателя и ответника. Ако равенството между тях не е възможно, тогава може да се обмисли въпросът за плащанията за обезщетение.
- При вземане на решение съдът взема предвид съществуващата процедура за ползване на апартамента до момента на спора (определя колко е справедлив), необходимостта на всеки акционер, възраст и здравословно състояние, поведение във връзка с други собственици и др.
- Определянето на реда за ползване не е свързано с прекратяване на правото на ползване на конкретни жилищни помещения.
Решението на съда превръща индивидуалния апартамент в общински, но в условията на невъзможност за действителното му разделяне това понякога е единственият начин за приключване на жилищния спор. Установената процедура за употреба позволява на собствениците:
- Разделете личните сметки и плащайте за комунални услуги пропорционално на техния дял и броя на жителите.
- Справедливо споделяйте разходите за поддръжка и ремонт на комунални услуги и обща собственост.
Това е всичко, което трябва да знаете, за да получите положително съдебно решение.