Управлението на всяка сграда е сложен процес на много нива, който изисква опит, а понякога и специални знания. Ето защо има партньорства на собственици, управляващи компании и др. Един от най-отвратителните и силно противоречиви постове е председателят на HOA. Като част от тази статия ще се опитаме да разберем кой може да го твърди. Какъв човек е това, какви права има, какви отговорности и правомощия лежи върху него, дали се изисква да сключи трудов договор с председателя на HOA (ще бъде представена извадка), както и други нюанси на неговата работа, ще разгледаме по-нататък.
Председател на Партньорството на собствениците на жилища
С появата на тази форма на управление на жилищните сгради случаите на оплаквания от собственици на апартаменти срещу техните председатели и членове на съвета са зачестили. Председателят може да действа в свои лични интереси, като нарушава жилищното законодателство. По правило заседанията не се свикват навреме, имат формален характер и председателят не е много заинтересован да отчита разходите.
Много хора се интересуват от извадка за попълване на трудов договор с асоциация на собствениците на жилища с председателя.
Всъщност има ситуация, в която председателят смята HOA за свой имот, а собствениците се оказват в ситуация, в която грубостта и непрофесионализмът на борда просто пречат на нормалния живот. Но собствениците винаги трябва да помнят, че заедно плащат на председателя възнаграждение за неговите дейности, тоест той трябва да действа в интерес на жителите, а не в техните собствени. Но на практика виждаме различна картина. Трябва да призная, че собствениците на апартаменти често са виновни за това сами: изборът на председател се извършва по същия принцип, който избират председателя на комисията-родител в училище - „просто не за мен“. В резултат на това собствениците след кратък период от време имат некомпетентен, груб „другар“ в тази позиция и куп оплаквания относно действията му.
За да избегнат такива тъжни последици, собствениците първоначално трябва да разберат, че HOA живее и се развива в съответствие с правните закони на нашето общество. Тоест отношенията между председателя и собствениците трябва да имат правно основание, а не просто споразумение. За целта се нуждаем от трудов договор с председателя на HOA (пример по-долу).
Какво е HOA?
Първо трябва да определите коя асоциация на гражданите може да се счита за партньорство на собствениците на жилища въз основа на какви документи работи. HOA съгласно закона - юридическо лице, организация с нестопанска цел, която обединява в своя състав всички собственици на помещения в определена къща. Какво представлява трудовият договор с председателя на HOA? Проба 2016 не се различава много от извадката от 2017 година.
Целта в този случай е съвместното управление на недвижими имоти в тази къща, осигурявайки работата на съоръжението, собствеността и разпореждането с обща собственост. Съответно, ако HOA се счита по закон за юридическо лице, то то трябва да има ръководни органи. Те включват: общото събрание на собствениците на жилища и като колегиален изпълнителен орган - борда.
Председателят на HOA е лицето, отговорно за организирането на управлението на жилищната сграда. Той е избран за длъжността. Всъщност председателят на съвета е единственият изпълнителен орган на партньорството. В този материал ще обсъдим условията за избора и по-нататъшното ръководство.Първият въпрос, който възниква по темата, е дали с председателя на HOA се сключва трудов договор (може да се намери и извадка от Беларус - в Република Беларус) и на какви основания.
HOA Board
Партньорството за собственици на жилища (HOA) е създадено от собствениците на жилища, за да могат да управляват колективно собствеността си. Както всяка друга правна форма, HOA трябва да има своя сметка и своя ръководител - председателят на партньорството на собствениците на жилища.
Лице, което твърди, че е председател на HOA, трябва да отговаря на определени условия. Той трябва да бъде собственик на апартамента или земя с къщата и да влезе в партньорство. На следващо място, трябва да бъдете избрани в борда, който собствениците избират на общо събрание. Съветът на партньорството на собствениците на жилища се избира за две години и е негов ръководен орган. Когато изтича регулаторният съвет, той се преизбира от собствениците по същия начин.
Именно от членовете на съвета се избира председателят. Ако според устава председателят може да бъде избран с обикновен вот на собствениците на HOA на общото събрание, тогава процедурата може да се извърши по този начин. Въпреки че изборите на общото събрание имат своите характеристики. Факт е, че колкото повече собственици имат повече гласове, в които площта на апартамента е по-голяма, тоест колкото повече квадратни метра, толкова повече гласове. В такава ситуация има шанс да получите председател, който да действа в интерес на определена група собственици, което не винаги е в съответствие с общите задачи. Трудов договор с председателя на HOA в комбинация (налична е и извадка) също е широко разпространен.
Необходимостта от сключване на трудов договор
Жителите финансират съществуването на борда и месечните плащания на служителите се извършват въз основа на нивото на персонала. Ако на общото събрание собствениците решиха, че е необходим председателският пост, тогава от това произтичат определени договорни отношения. В този случай трудовите правоотношения възникват по трудов договор, който се сключва със служителя, избран на поста председател. Въобще няма значение, че и той е собственик на къща в същата къща. Той по силата на договора изпълнява определени трудови функции, които се регулират от трудовия договор. Липсата на трудов договор, подписан от двете страни, ще се счита за нарушение на трудовото законодателство. Подобно споразумение е необходимо и защото председателят от името на собствениците подписва споразумения с доставчици на услуги, изпълнители, както и различни счетоводни документи.
Председателят на партньорството е отговорно лице, поради което сключването на трудов договор с него със степента на отговорност, посочена в него, е задължително. Жилищният кодекс не предвижда необходимостта от официален договор в този случай, но не казва, че той не е необходим. Но в същото време кодексът на труда конкретизира, че ако в къщата има HOA, с председателя се сключва трудов договор, а ако специална фирма се занимава с управление на къщата, тогава дейността на председателя се регулира от устава.
Последствия от неподписване на трудов договор
Ако собствениците са решили да не сключват трудов договор, в този случай и двете страни могат да загубят. В случай на съдебно дело, собствениците на жилища няма да могат да спечелят делото, например, ако е имало разхищение на средства по вина на председателя, тъй като няма договор, няма и отговорност. От своя страна интересите на ръководителя на HOA също не са защитени.
Ако той се яви в съда, но от другата страна на барикадите, тогава правата му ще бъдат невъзможни за доказване: да изплати просрочени възнаграждения, да възстанови длъжността си при незаконно уволнение.Така виждаме, че липсата на трудов договор лишава и двете страни от лоста на правното влияние един върху друг. Не е трудно да се намери образец за попълване на трудовия договор на HOA с председателя. В допълнение към гореизложеното, договорът съдържа и условия на труд, и предоставяне на отпуск, и размера на заплатите. Неползването на правото да подпишете трудов договор ще бъде много късоглед в този случай. Освен това собствениците на жилища могат да загубят в много по-голяма степен.
Структурата на трудовия договор с председателя на HOA
Извадката ясно отразява следното: договорът е двустранен, разделен на раздели и включва: общи разпоредби, периодът на валидност, продължителността на изпитателния период, датата, от която лицето трябва да започне работа, правата и задълженията на двете страни, размера на възнаграждението, работния график и почивка, социалноосигурителни гаранции, компенсационни плащания, клаузи, установяващи отговорността на страните, данни и подписи. Датите и подписите трябва да присъстват и договорът трябва да има регистрационен номер, записан в книгата за регистрация на споразуменията за партньорство. Договорът не трябва да съдържа празни колони. Този документ може да бъде сключен само по спешна форма, като максималната продължителност е две години.
Това се потвърждава от формата на попълнената HOA с председателя.
Подписване на трудов договор
По правило текстът на договора се съставя и регистрира в книгата за регистрация от секретаря на жилищния съвет, който обикновено изпълнява функциите на инспектор по персонала. Кой подписва трудовия договор с председателя на HOA? Договорът се подписва от името на собствениците от лице, упълномощено да го направи от чартъра. Този тип споразумение има своите специфики: няма други висши служители в партньорството, председателят на съвета е негов собствен шеф, въпреки че все още не може да подпише споразумението със себе си. Важно е статутът и другите регламенти на партньорството в достъпна форма да решават въпроса за лице, което ще действа като работодател и подписва трудов договор с председателя. Позоваването на този параграф се съдържа в текста на договора. Освен това споразумението се договаря с независим адвокат по труда, местните власти, към който принадлежи тази къща.
Кой сключва трудов договор с председателя на HOA, вече е ясно.
Срок на годност
Както казахме, този договор е спешен, а максималният срок на валидност е 2 години. Документът се съхранява с други лични документи на партньорството в огнеупорен шкаф или сейф в продължение на пет години и след това се изпраща в архива на партньорството. Трябва да се отбележи, че след като председателят е изпълнил задълженията си, той може да бъде преизбран или да подаде оставка сам.
Правяне на промени
Ако възникнат обстоятелства, които изискват изменения в трудовия договор с председателя на HOA (например, преразгледа таблицата на персонала, в резултат на което председателят е увеличил заплатата), тогава в този случай се правят промени чрез съставяне на допълнително споразумение. В допълнителното споразумение се посочва нова версия на остарялата клауза на договора.
Отговорности на председателя на HOA по трудовия договор
Председателят на управителния съвет на HOA е лице, което представлява и защитава изцяло интересите на собствениците във всички случаи. Председателят се ръководи в своята дейност от жилищното законодателство и длъжностната характеристика, одобрена от членовете на съвета.
Според трудовия договор задълженията на председателя включват:
- познаване на законодателството на Руската федерация, законодателството на техния регион на пребиваване, както и навременното запознаване с всички изменения и допълнения;
- наблюдение на навременното преизчисляване на наемателите за комунални услуги, ако е необходимо;
- контрол върху работата на счетоводителя на партньорството;
- контрол върху изпълнението на разпоредбите на устава на HOA и протоколите от общите събрания, което пряко отразява дейностите на партньорството;
- наблюдение на изпълнението на решенията, взети на заседания от членове на HOA;
- наблюдение на санитарното състояние на общите части;
- управление на персонала, обслужващ къщата (планиране, проверка на ведомостта);
- проследяване на напредъка на работата по споразумения, сключени от името на партньорството;
- подписването на договори за ремонт и поддръжка на жилища;
- наблюдение на изпълнението от страна на собствениците на задълженията им по поддържане на общите помещения в съответствие с техните дялове на собственост;
- наблюдение на спазването на правата на собственост;
- предотвратяване на конфликти, както и тяхното навременно отстраняване в случай на възникване;
- Документация за партньорство (доклади, документи, статистика, банкови документи);
- предоставянето на доклад за извършената работа на събранието на членовете на партньорството е добре, когато с председателя на HOA се сключи трудов договор.
Трябва също така да се каже, че след като встъпи в длъжност, председателят трябва да уведоми данъчните власти за своите данни. Тъй като партньорството на собствениците на жилища е юридическо лице, трябва да се направят промени в USRLE. Ако обобщим всички тези отговорности, функциите на председателя могат да бъдат определени по следния начин. На първо място, председателят трябва компетентно да отговаря на искания, оплаквания и изявления на жители на жилищна сграда. Освен това председателят трябва да контролира производството на всички домакински работи и навременното извършване на всички обществени услуги. Трето, сътрудничество с доставчици на ресурси, които своевременно осигуряват на жителите на къщата топлина, електричество и вода.
Членовете на партньорството могат да оспорват действията и решенията на председателя и членовете на съвета чрез подаване на жалба до прокуратурата, тъй като председателят на HOA работи по трудов договор.
Права и правомощия
В сравнение с ръководителите на други организации председателят на съвета има изключително ограничени правомощия, в съответствие със закона, на който има право:
- заверяват документи от финансов характер;
- да контролира поведението или да води счетоводството на HOA без съдействие;
- сключват онези договори, които в съответствие с приложимото законодателство не изискват съгласието на собствениците и членовете на съвета;
- подписват административни и други документи, обвързващи членовете на HOA;
- определя датата на срещата на участниците в HOA и я провежда;
- изпълнява инструкции HOA без пълномощно;
- кандидатстват за работа и служители на пожарната, назначават бонуси и глоби;
- разполага с жилищен и нежилищен фонд;
- ако на събранието избирателите бяха разделени на равни групи, тогава заемете нечия позиция, като гласувате решаващо;
- сключи договор за имуществено застраховане на партньорство.
В допълнение към горните правомощия собствениците на жилища могат да го дарят с други, необходими за извършването на определена работа.
Проверихме защо се нуждаем от трудов договор с председателя на HOA. Изпратена проба
