През 2014 г. Федералният закон № 294 беше изменян няколко пъти във връзка със споделеното строителство. По-конкретно, сега при изпълнението на споделено строителство предприемачът трябва да състави застрахователен договор, който ще осигури застраховка за отговорност на предприемача, докато не сключи първата си сделка с купувача. В противен случай той няма да може да регистрира тази транзакция с Rosreestr.
Същността на това задължение
От 2014 г. всяка строителна компания трябва безпроблемно да потвърди задълженията си, като издаде гаранция или сключи договор за застраховка на отговорност като предприемач, който се занимава със споделено строителство. Тези изменения, приети в законодателството, позволяват на купувачите да върнат парите си, инвестирани в строителството, в случай че предприемачът има непредвидени ситуации.
Защо иначе се нуждаете от застраховка за отговорност на програмисти?
Това изменение в закона също дава възможност да се установи отговорност, която може да възникне, ако:
- Ще се отклони от задълженията си.
- Той ще предаде предмет, който не е напълно готов.
- Той ще фалира, преди имотът да бъде предаден.
Икономистите обаче смятат, че тези мерки могат да доведат до увеличаване на стойността на недвижимите имоти. Правителството обаче настоява, че тези фактори не могат да бъдат взаимно свързани, тъй като дори най-голямата строителна компания харчи за застраховка не повече от 1% от сумата на всички свои транзакции. Следователно парите трябва да се разпределят от собствения му бюджет за застраховка гражданска отговорност на предприемача.
Обект на застраховане
При реализирането на споделено строителство отговорността на предприемача е застрахована. Това действие предполага, че имуществените интереси на предприемачите директно ще бъдат защитени. Тоест сключването на такъв застрахователен договор е от полза преди всичко за купувачите. В същото време на предприемача се дава право на избор: той може да застрахова както къщата като цяло, така и всеки апартамент поотделно.
клиенти
Договорът за застраховка отговорност на строителя се сключва в полза на участниците в споделеното строителство. В случай, че настъпят определени обстоятелства, те ще могат да получат съответното плащане. В съответствие с условията на застрахователния договор предприемачът е длъжен да предаде обекта, който ще отговаря на стандартите за качество и надеждност. Застрахователят от своя страна се задължава да уведоми купувача, ако настъпят промени в сделката, и след това да му изплати обезщетение. Ако участниците в споделеното строителство ще се променят още по време на строителния процес, тогава това си струва да се спомене в договора, тъй като всеки допълнителен акционер ще сключи отделен допълнителен договор за застраховка на отговорност на предприемача.
застрахователи
Не всяка застрахователна компания иска да сключи подобни застрахователни договори. Сред застрахователите има мнение, че подобна транзакция често причинява загуби. Освен това самото застрахователно дружество трябва да спазва следните изисквания:
- Трябва да е на застрахователния пазар най-малко 5 години.
- За бъдещия период трябва да има добра прогноза за развитие.
- Трябва да е в съответствие с изискванията за финансова устойчивост.
- Уставният капитал на тази компания не може да бъде по-малък от 120 милиона рубли, а оборотът му трябва да бъде най-малко 400 милиона рубли. Само при тези условия може да се осигури застраховка гражданска отговорност.
тарифи
Сключването на застрахователен договор, който застрахова предприемача, ангажиран със споделено строителство, е прекалено скъп. Например през 2015 г. средните ставки за сключване на такова споразумение се колебаеха на нивото от 0,5-0,8%. Ако договорът се сключи за дълъг период, тогава по свое усмотрение застрахователната компания може да намали тарифната ставка от 10 на 30%. По-изгодно е да се създават дружества за взаимноизгодни отговорности.
Определянето на лихвения процент, както и пълното изчисляване на годишните лихвени коефициенти, е оставено на преценката на самото застрахователно дружество, тъй като вероятността предприемач, ангажиран със споделено строителство, да започне да избягва задълженията си, е доста голяма.
Застраховката за отговорност на предприемача за споделено строителство носи определен риск.
Фактори, влияещи върху лихвения процент
Лихвеният процент по застрахователната тарифа зависи от следните фактори:
- Присъства ли разработчикът на холдинга.
- Програмистът има ли успешни и положителни сделки в миналото? В този случай застрахователят може да вземе предвид всички критерии на минали сделки: сроковете за тяхното приключване, общият брой на обектите, наличието на представителства в различни региони на страната, пълното отсъствие на жалби и оплаквания.
- Финансова устойчивост.
- Правна поддръжка, тоест наличието на пълен пакет документация и разрешение.
- Етапи, на които е разделен напредъкът в строителството.
- Краен срок за текущия проект.
- Общият брой клиенти, участващи в споделеното строителство.
Регистрация на застрахователен договор
За да регистрира споразумение с Rosreestr, разработчикът е длъжен да предостави всички необходими документи. Техният списък включва:
- Декларация на проекта.
- Разрешение за извършване на строителни работи.
- Удостоверение за държавна регистрация.
- Договор за изпълнение на споделено строителство.
- Копия от всички нормативни документи.
- Обосновка от технически и икономически характер.
- Копия от финансовите отчети на предприемача.
- Информация за съществуващите кредитори.
- Удостоверение от банки, което показва липсата на забавяне в плащанията по заеми.
След разглеждане на ценните книжа се прави застраховка на отговорността на строителя за споделено строителство.
Какво трябва да бъде защитено?
Ако предприемачът не изпълни задълженията си и това се потвърди с решение на съда или факта на фалит, тогава застрахователният договор, сключен по време на изпълнението на споделено строителство, предполага, че обезщетението ще бъде изплатено на притежателите на акции. Заслужава да се отбележи обаче, че застрахователната компания не компенсира инвестицията, ако предприемачът е замразил периода на строителство или е удължил периода, през който обектът трябва да бъде въведен в експлоатация. Платената сума зависи изцяло от цената, посочена в договора, но не може да бъде по-ниска от цената на самия обект и по-ниска от средната пазарна норма, определена за квадратен метър жилищна площ в същия регион, в който е работил предприемачът.
Максималният обем бонус също е ограничен от закона.
Застрахователни събития
Следните случаи могат да бъдат причислени към застраховка:
- Строителството е прекъснато.
- Предприемачът е обявен в несъстоятелност.
- Притежателите на лихви не могат да получат жилища.
- Програмистът отказва да върне материалните ресурси.
Законодателни промени
Промените във Федералния закон № 294, за които говорихме в нашата статия по-рано, консолидираха задължителната застраховка "Гражданска отговорност" на фирмата строител.В същото време самият предприемач, който иска да извърши споделено строителство, е длъжен да търси застрахователя и директно да изпълнява договорите. Предприемачът може самостоятелно, по свое усмотрение, да избере с кого ще сключи застрахователен договор - с банка, специализирана застрахователна компания или с компанията.
Участниците, които са членове на застрахователно дружество (задължителна застраховка) носят еднаква отговорност. В случай, че застрахователният договор е сключен с банката, предприемачът ще трябва да отдели много време за събиране на документи. Банките също така изискват от строителния предприемач да заплати задължителна сума от 30% от общата стойност на строителното съоръжение. Тази сума ще послужи като гаранция за финансовата институция. Освен всичко друго, централната банка осигурява свои собствени изисквания, които се прилагат за банки, които сключват застрахователни договори. Тези банки трябва:
- Работете най-малко 5 години в съответната област.
- Имате регистриран капитал от най-малко 200 милиона рубли.
- Общата стойност на имота трябва да бъде най-малко 1 милиард рубли.
В тази връзка за предприемача е по-изгодно и по-лесно да получи заем, отколкото да издаде гаранция. Банките също така смятат, че застрахователната процедура за изпълнение на споделено строителство не е напълно изгодна.
Най-изгодно е сключването на договор за взаимно застраховане на гражданска отговорност на предприемачи със специализирана фирма. Поради наличието на значителна конкуренция, застрахователите с цел привличане на клиенти по-ниски тарифни ставки и цени на техните продукти. И те също могат да определят тарифната ставка за целия период на застрахователния договор. Друго предимство на сключването на договор със специализирана компания е, че документите се обработват възможно най-бързо. Съгласно такова споразумение предприемачът ще действа като застраховател, а участникът в споделеното строителство като бенефициент. Обезпечението за всяко конкретно жилище се избира индивидуално. Потребителските компании за взаимно застраховане на отговорност на предприемачите станаха уместни.
Процедура за застраховка на отговорност на споделена строителна компания
Застрахователите трябва да предоставят обезпечение. Често такава гаранция е парче земя, върху която се предполага изграждането на обект. Освен всичко друго, документът трябва да описва начина, по който са обезпечени посочените задължения. Всички ценни книжа трябва да бъдат подписани преди да бъде сключен първият договор за споделено строителство и ще бъдат валидни до действителната доставка на обекта. В случай, че транзакцията е прекратена, освобождаване от плащания на пасиви не става. Но това правило се прилага само когато застрахователното събитие е настъпило през периода на договора.
Застрахователят може да застрахова както цялата къща, така и апартаментите поотделно. Между другото, първият вариант не е напълно печеливш, защото тогава застрахованият трябва да направи залог, съизмерим с цената на цялото съоръжение, а също така да бъде сигурен, че всички помещения в това съоръжение ще бъдат продадени. Друг проблем при сключване на застрахователен договор за цялото съоръжение е трудността при определяне на бенефициента.
Договорът започва от момента на кредитирането на първата вноска. Подобно споразумение не предвижда такова нещо като франчайз. В противен случай условията на договора могат да бъдат наречени стандартни:
- Застрахователят поема задължения да информира притежателите на лихви за размера на изплатените обезщетения. Това е в основата на застраховката за отговорност на предприемача.
- Застрахователното дружество има право да се свърже с предприемача с изискване за тип регресия.
- Застрахователното дружество се задължава да уведоми притежателите на лихви, ако застрахователният договор е бил прекратен предварително.
- Споразумението е валидно за целия период на строителство и зависи от него. Тоест при удължаване на периода на строителство договорът автоматично се удължава.
Сумата, която ще бъде възстановена при настъпване на застрахователно събитие, напълно зависи от установените тарифи и цени. Размерът му трябва да бъде по-голям от стойността на общото жилищно пространство на определена стая. Освен това решението за това как ще се изплаща обезщетението - на вноски или наведнъж - остава изцяло на застрахователната компания.
Застрахователни въпроси
Какви са клопките на договора за застраховка гражданска отговорност на строителя?
Подобна застраховка е доста специфична, тъй като всъщност финансовите рискове са застраховани.
Такова споразумение има кумулативен ефект в случай на загуба. В случай на кризисна ситуация, загубите ще бъдат понесени от абсолютно всички разработчици, а не от някой конкретен. Кризисните ситуации тук се разбират като увеличение на ипотечните проценти или спад на търсенето на жилищни помещения. В крайна сметка това е застраховка за взаимна отговорност на разработчиците.
Друг проблем е, че няма начин да се презастраховат рисковете.
Поради факта, че Централната банка увеличи изискванията към застрахователните компании, техният кръг се стеснява значително. Решаващата роля тук изигра увеличаването на размера на уставния капитал, а на съвременния застрахователен пазар само 19 организации са подходящи за изискванията. В съответствие с измененията около 80% от организациите, които по-рано биха могли да сключат договор за застраховка отговорност на предприемача, загубиха способността си да извършват застрахователни дейности за разработчици.