Предприемачите по наше време активно превеждат жилищните помещения на жилищна сграда в нежилищни. Пазарът на такива недвижими имоти, подходящи за непроизводителен бизнес, е доста млад. Той е само на около 15 години, но е динамичен и жив.
Тази статия обяснява естеството и подробностите на процедурата за придобиване на жилище със статут на нежилищни помещения.
Ползи от превода
Промяната в жилището струва много по-малко от наемането на завършен офис. В Москва, близо до метростанции, наемателите плащат 250 000 рубли на месец за бивш двустаен апартамент. Предприемач, който оборудва нежилищни помещения в жилищна сграда, е много по-изгоден от човек, който е придобил търговски недвижими имоти. Цената на последната в Москва, съдейки по актуалните съобщения, варира от 350 хиляди рубли до 700 хиляди рубли на квадратен метър.
Чрез оборудването на нежилищни помещения в жилищна сграда предприемачите разумно инвестират в основни активи: минипазари, различни офиси и др. По този начин градската инфраструктура на малкия бизнес е значително развита.
Увеличението на нежилищния фонд поради жилищното строителство предполага значителна промяна в местоположението на офиси и магазини. Идеалната стая за това в жилищна сграда е апартамент, разположен на първия етаж на многолюдна улица в проход.
Благоприятно е разположението в близост до инфраструктурата на метрото, спирките на обществения транспорт, различни институции. Цената на апартаментите на приземния етаж в близост до метростанции и т.н., понякога удвоява цената на жилищните етажи по-висока. В жилищните райони, напротив: цената на първо ниво е с 10% по-ниска.
Някои предприемачи се трансформират за допълнително отдаване под наем на получените нежилищни помещения. Изгодно е. Преценете сами: за наема на двустаен апартамент в Москва собственикът му получава 40-50 хиляди рубли на месец, а за равностойните нежилищни помещения - 5-6 пъти повече.
Условия за успешен трансфер
Понякога първоначално е невъзможно да се прехвърли апартамент в нежилищни помещения. Лицето, което го изпълнява, трябва да спазва условията за успешна сделка, предвидени в Кодекса за жилищното настаняване на Руската федерация (член 22):
- Предпочитаното местоположение на апартамента е на партера. Ако е по-висока, жилищните апартаменти не трябва да са по-ниски от нея.
- Жителите, освободени от него.
- Състоянието на къщата не се признава за аварийно.
- Бъдещият собственик на нежилищни помещения в жилищна сграда получи съгласието на съседите. (Този субективен момент трябва да се вземе предвид, той често става фатален за предприемачите).
- Има архитектурна възможност за оборудването на отделен вход.
- Възможно преустройство на нежилищни помещения в жилищна сграда.
- Жилището не е изтеглено от жилищния фонд за отваряне на производство, баня, обществена тоалетна, химическо чистене, погребален дом, приемна за съдове, други съоръжения, които не са предвидени в жилищни сгради от SNIPs.
Ако в хола е бил доставен газ, той ще трябва да бъде вентилиран. Настоящата регулаторна рамка е забранена да използва газови уреди в нежилищни помещения. Значително предимство за бъдещия магазин ще бъде наличието на мазе в жилищна сграда. Той може да бъде прикачен законно към преобразувания апартамент под формата на склад.
Пречки за превода
Спомнете си „затрудненията“, срещани при оборудването на нежилищни помещения в жилищна сграда.Повечето от тях са свързани с трудности при реализирането на отделен изолиран допълнителен вход. Последното е необходимо за логистичното разделяне на ежедневния маршрут на движение на жителите на входа с потоците от клиенти или клиенти.
Жилищното законодателство на Русия предвижда задължителни градоустройствени норми и правила, които трябва да съответстват на нежилищните помещения, въведени в жилищната сграда. Имуществото от споделен характер на жителите има отделна правна защита, която предприемачът също трябва да вземе предвид.
Прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения (наричани по-долу Прехвърлянето) е неприемливо:
- в случай на съвместимост на достъпа до него с достъпа на други обитатели до техните жилищни помещения;
- ако е невъзможно да има отделен вход към него;
- ако потенциалните нежилищни помещения в жилищна сграда са част от жилищните помещения;
- ако се използва като място за постоянно пребиваване на собственика или на друг гражданин;
- ако някой има правата върху помещенията.
Уважение към жителите
Предприемачът, когато прехвърля жилищни помещения в нежилищни помещения, получава писмено съгласие на наемателите в следните случаи:
- Преоборудване на оградни конструкции.
- Класове за оборудване на входа на част от територията.
- Подреждане на табели (реклама).
Тези съгласие се изготвят от протокола от срещата на споделени собственици, докато са възможни нюанси. Съвсем спокойно жителите реагират на отварянето на аптека или център за развитие на децата в дома им. Те са относително толерантни в случай на оборудване на магазин там. Но подредбата в приземния етаж на бара ще срещне сериозната им съпротива. Съветът на жителите на къща има право да определя тарифи за комунални услуги, които са пет пъти по-високи от таксите на жителите за подобни услуги на „не-любимо“ предприятие.
За да успокоят своите съседи, предприемачите трябва да поемат социални тежести: озеленяване или асансьори. Известен факт е известен: една от денталните компании, която използва няколко апартамента на приземния етаж, за да разреши конфликта, определи 20% отстъпка от услугите си на жителите на къщата.
Документи за превод
Според Кодекса на жилищата, трансферът се извършва чрез одобрение от местната власт. Собственикът на нежилищни помещения в жилищна сграда или упълномощен от него предоставя за разглеждане от местните власти пакет от документи:
- Извлечение за трансфер.
- Удостоверението за регистрация на стаята.
- Правни документи - оригинали или нотариално заверени копия от тях.
- Етажен план на къщата, където се намират преведените помещения.
- Проект за преустройство или реконструкция на прехвърлените помещения, ако е необходимо.
Относно одобряването на проекта
Проектът задължително трябва да бъде координиран с определени служби, включително ведомствени: Роспотребнадзор, градска управа, архитектурен отдел (отдел), надзор на Министерството на извънредните ситуации, управляваща компания.
Той трябва да осигурява не само отделен вход, но и вътрешно преоборудване, преустройство на бившия офис апартамент, реконструкция, фасадно оборудване. В този случай стесняване на вентилационните канали не е позволено.
Процедура за преразглеждане
След като са получили документи от предприемача, местните власти ги разглеждат в рамките на месец и половина и решават дали да одобрят превода или да го откажат. Приетото решение се изпраща на предприемача в рамките на три дни.
Това е правното основание за прехвърлянето, ако не се изисква преустройство на нежилищни помещения в жилищна многоетажна сграда. В противен случай решението ви позволява да промените дизайна според проекта.
Изпълнението на преустройството се потвърждава с акт, подписан от приемателната комисия от органа на самоуправлението. Този акт ще бъде в основата на Превода за предприемач, променящ дизайна.
За отказа
Местните власти издават отказ за трансфер в следните случаи:
- Ако предприемачът не предостави необходимия списък с документи.
- Нарушения на съществените условия на Превода.
- Значително отклонение на действителната работа от параметрите на одобрения проект и договорената документация.
- Несъответствия в законопроекта.
- Липсата на протокол от общото събрание на жителите на къщата.
- Несъответствие с параметрите на одобрения проект и договорената документация.
Решението за отказа трябва да бъде обосновано и подробно, за да се посочат конкретни нарушени стандарти за превод. Заявителят го получава или му се изпраща по пощата в рамките на три дни. Предприемачът има право да го обжалва в съда в срок от три месеца.
Вече издадено разрешение може да бъде отменено, когато съседите-жители се обръщат към съда или до местните власти с жалба.
За сметките за комунални услуги
Предприемачът плаща за нежилищни помещения в комунални услуги за жилищна сграда по тарифите, предвидени за юридически лица. В същото време той има право или да сключи споразумение с управляващото дружество, или да сключи споразумения за обществени услуги с предприятия, доставящи ресурси, и да плаща за тях.
Във формулата при изчисляване на размера на сметките за комунални услуги у дома трябва да се използва общата площ на всички нейни помещения (както жилищни, така и нежилищни). Общата сума не включва общи части.
Грешката възниква, ако къщата е оборудвана с общи измерватели на къщи за определена услуга и като потребители са посочени само апартаменти. В същото време собствениците на нежилищни помещения неоправдано прехвърлят тежестта върху жителите. Жилищни и нежилищни помещения в жилищна сграда трябва да се вземат предвид по подходящ начин от доставчиците на ресурси и управляващите компании.
Къща от жилищна - в нежилищна
Ако малък бизнес не прехвърля нищо повече от апартаменти от жилища към нежилищни, тогава за големи и средни предприятия не е чудно, че по-мащабните операции. Например прехвърлянето на жилищна сграда в нежилищни помещения.
Ръстът на бизнеса изпреварва темповете на нежилищното строителство, често му липсват съществуващите офис центрове. В този случай жилищните сгради се превръщат в тях. Тази процедура е описана в чл. 22-24 от Кодекса за жилищното настаняване на Руската федерация.
За прехвърлянето предприемачът се свързва с местната администрация или MFC с пакет документи, включително:
- Заявление за трансфер.
- Документи, доказващи собствеността.
- План на къщата.
- Проектирайте, ако е необходимо преустройство.
В рамките на месец и половина те вземат решение по документите. Това прехвърляне обаче не е правно възможно, ако къщата е построена на място, отредено за индивидуално жилищно строителство.
Операции с нежилищни недвижими имоти
Договор за наем на нежилищни помещения в жилищна сграда или споразумение за неговата продажба и покупка - такива документи узаконяват основните операции с нежилищни недвижими имоти. При лизинг страните трябва да определят по договор договор следните условия на сделката:
- Ясно посочете обекта, който се дава под наем.
- Определете размера на наема и процедурата за индексирането му.
- Да се предвиди механизмът на амортизационните плащания.
- Процедурата за възстановяване на нает имот.
- Задайте условията за неговото обратно изкупуване.
Приходите от апартаменти на партерния етаж след прехвърлянето им в нежилищни недвижими имоти нарастват значително. Според последните документи на Министерството на финансите обаче разходите на предприемачите също могат да нараснат рязко. Например, един и същ данък върху имотите се предполага да се изчислява въз основа на кадастралната стойност. Съдейки по плановете на върховния финансов орган, данъчната ставка за нежилищни помещения ще надвиши пет пъти ставката на жилищните.
заключение
Предприемач, който преобразува апартамент на приземния етаж в нежилищна сграда в жилищна сграда, рискува да понесе неоправдани финансови разходи поради евентуален отказ на местните власти.Играта обаче си струва свещта: в крайна сметка той получава дълготрайни активи на изгодна цена, многократно по-ниска от покупката на търговски недвижими имоти.
Такава процедура обаче отнема около шест месеца във времето, което неминуемо поема начислените разходи. Той също така прикрива възможни клопки: скрити забраняващи обстоятелства, неадекватна реакция на съседите. Предвид гореизложеното предприемачите практикуват кандидатстване за услугите по превод при специализирани адвокатски кантори.