Нотариалната сделка е законна операция, която се извършва в предписаната форма. Какво означава това? Тази процедура е предмет на сделки, за които съгласно законодателството е установена нотариална форма за тяхното изпълнение.
По-подробно ще се спрем на подробно разглеждане на концепцията за нотариална сделка. Също така ще говорим за продажбата и придобиването на недвижими имоти, за възможните рискове по време на регистрацията.
Задължителни нотариални сделки
Тази форма на документи се изисква в следните случаи:
- Всякакви сделки, които се извършват с недвижими имоти. В този случай имотът трябва да принадлежи на продавача или дарителя. Изключение правят имотите, включени в инвестиционен фонд за дялове. Друго изключение е регистрацията за отчуждаване на поземлени дялове.
- Процедури, които са свързани с разпореждането с недвижими имоти при условията на настойничество.
- Всички сделки, свързани с продажба на недвижими имоти, собственост на непълнолетен гражданин или юридически некомпетентно лице.
Повече за сделки
Така че в това отношение говорим за следните опции за транзакции:
- Дарение или продажба на всеки дял на собственика. Когато даряват, човекът, на когото дават, трябва да плати данък от тринадесет процента. Такава тарифа е приложима за жителите. Що се отнася до нерезиденти, те правят тридесет процента плащане от пазарната стойност на дарения дял. В случай, че отчуждението се извършва съгласно документа за покупко-продажба, отношенията с данъчния орган възникват директно от продавача.
- Даване на дял на неоторизирано лице, Съгласието на съсобствениците в такава ситуация абсолютно не се изисква. Нотариусът ще провери дали сделката е заверена. Например, той може да отхвърли подарък на малък дял като измамна сделка, за да избегне необходимостта съсобствениците да отказват правото на приоритетно изкупуване на отчуждената акция.
- Покупка и продажба на дял в полза на неоторизирано лице. Отчуждаването в тази ситуация се извършва при условие, че абсолютно всички съсобственици са отказали да придобият отчуждения дял и са го извършили в нотариална форма. В този случай се приемат отхвърляния от всички собственици съгласно извлечението от единния регистър на недвижимите имоти.
Покупка и продажба на недвижими имоти: нотариална сделка
Цената на недвижимите имоти предполага задължението на купувача да провери чистотата на сделката. Като част от прилагането на такава проверка те изискват информация от един регистър. Създава се и списък на лицата, които са регистрирани в къщата или апартамента. Освен това се проверява разрешението на продавача и други аспекти. Освен това и двете страни трябва да се споразумеят за цена и едва след това да продължат с изготвянето на документи за нотариално заверена сделка за покупко-продажба на недвижими имоти.
Колко е необходимо предварително споразумение?
Преди да подпишат основното споразумение, страните имат право да съставят предварително споразумение, което ще съдържа условията за последващо сключване на предстоящата сделка. Този етап освен това включва подготовката на набор от документи, необходими за нотариална подкрепа. Трябва да се каже, че като нотариална сделка трябва да се формализира и продажбата на акции от недвижими имоти.
Ами депозита?
Често на този етап купувачът прави депозит. Те издават сигурност по различни начини, понякога това се случва под формата на предварителен договор. Съдът няма единодушно мнение дали е разрешено да го направи. Поради тази причина, за да се избегнат ненужни спорове, депозитът е най-добре да се извърши в отделен ред. Нотариалните сделки с акции трябва да бъдат съставени по подходящ начин. Това беше законно одобрено от Съвета на федерацията.
Важно е да се отбележи, че ако срокът на основния документ изтече и процедурата за връщане на залога не е установена, тогава купувачът ще трябва да върне парите си чрез съда. Друг вариант е принудата да сключите основен договор.
Специализирана помощ
Следващата стъпка е да се състави основно споразумение от нотариус. И двете страни имат право да проверяват текста на споразумението, а също така, ако се налага, да правят корекции в него. Трябва да се обърне особено внимание на отговорността, която съществува за нарушение на установени задължения. Тези задължения се състоят в това, че функциите на специалист в рамките на нотариално заверена сделка за продажба на апартамент или друго недвижимо имущество се свеждат до гарантиране, че споразумението отговаря на изискванията на закона и не се отменя от съда в ситуации на оспорване.
За чия сметка изпълнението на сделката?
Договорът трябва да определи кой плаща за нотариалната сделка при продажба на недвижими имоти. Разходите се определят по споразумение на двете страни. Таксата за тези услуги може да бъде разпределена равномерно или изцяло прехвърлена на купувача.
Страните подписват споразумението в присъствието на нотариус. След това договорът с пакета документи се изпраща за държавна регистрация. Някои нотариуси предлагат услуги за изпращане на пакет документи в електронен вид самостоятелно. Този начин на контакт значително спестява време и от двете страни, намалявайки времето за обработка на заявката от регистъра.
Какви документи са необходими за споразумение за недвижими имоти?
За нотариално удостоверяване на транзакция може да се изискват следните документи:
- Предварително споразумение, което ще включва основните условия на сделката.
- Всички документи за недвижими имоти, въз основа на които продавачът е получил правото на собственост, например сертификат и извлечение от единен регистър.
- Съгласие на съпруга за продажба, както и за покупката на лицето, което възнамерява да закупи имота.
- Разрешението на органите по настойничество, ако собственикът на имота е непълнолетен.
- Документи, които потвърждават получаването от съсобственици на оферти за продажба на акции. Това е уместно, ако транзакцията включва споделена собственост.
- Удостоверение за лица, които са регистрирани в този апартамент или къща, както и къща книга.
- Документ, който ще потвърди липсата на дълг за комунални услуги.
- Удостоверение за майката заедно с извлечение от личната сметка на притежателя му. Това се изисква в случаите, когато се използват средства за семеен капитал.
- Договори за кредит и ипотека в случай, че се използват заемни средства.
- Сертификати и споразумения за използване на бюджетни средства.
Всички горепосочени опции за документи трябва да се предоставят в копия, както и в оригинали, за да удостоверят автентичността на нотариално заверена сделка с недвижими имоти.
Нотариална заверка: рискове
Въпреки процедурата по нотариално удостоверяване и двете страни все още имат известни рискове. Факт е, че процесът на регистриране на нотариално заверена сделка за продажба на апартамент или друго недвижимо имущество е ограничен до съставянето на споразумение, което е трудно да се признае като противоречащо на приложимото законодателство. Но използваните формулировки далеч не винаги са успешни от гледна точка на документалната сигурност на страните.
Един от рисковете е липсата на установена процедура при изчисленията. Този аспект е изключително важен, тъй като стойността на недвижимите имоти винаги е много висока. Самата процедура за сетълмент всъщност определя коя страна е отговорна за паричните средства. В случай, че в текста на документа е посочена стандартната фраза: „Разплащанията между двете страни са приключили изцяло преди сключването на договора“, може да възникнат рискове за продавача.
В ситуация, в която парите всъщност не са изплатени и прехвърлянето на собствеността е регистрирано, купувачът има право да не плати на продавача, тъй като вече е получил имота и според споразумението той вече е платил абсолютно всички пари за него.
Друг риск е фактът, че няма акт за прехвърляне заедно с включването му в текста на договора, докато реалното прехвърляне на недвижими имоти се извършва след регистрация. В такава ситуация съществува риск от повреждане на имущество, което пряко се поема от купувача му. Той вече не може да отправя никакви изисквания към качеството на закупения обект поради факта, че с подписването на договора е приел обекта.
Непредвидени трудности
Следващият риск е несъвършенството на самата нотариална процедура. Този минус се състои в това, че при удостоверяването на сделката страните остават сами при нотариуса. Присъствието на други консултанти често не се приветства или дори се одобрява. Всичко това в резултат води до факта, че условията, договорени от двете страни, не се променят към по-добро. В резултат купуването и продажбата на недвижими имоти чрез нотариус не улеснява, а напротив, значително усложнява живота както на продавача, така и на купувача.
И накрая, последният риск са грешки в споразумението, направени от технически експерти, които са основно нотариални асистенти. Поради наличието на някакви грешки, такова споразумение просто няма да премине през по-нататъшна държавна регистрация.
По този начин нотариалното удостоверяване е необходимо при извършване на сделки с акции и в допълнение с участието на непълнолетни лица и настойници. В други ситуации нотариално заверяване се извършва изключително по лична молба на всички страни по споразумението. Цената на такава услуга зависи от цената на документа, освен това включва заплащане за технически услуги. Прехвърлянето на права на собственост съгласно документ, заверен от нотариус, отнема малко време, но не гарантира абсолютната честота на сделката, тъй като винаги има рискове, които трябва да се вземат предвид преди подписването на документи, за да не се налага да се обръщате по-късно към съда.