При сключване на договор е необходимо да се провери какви са изискванията за формалната страна на сделката. Важно е да се установи дали се прилага за онези споразумения, които задължително изискват нотариална заверка. Факт е, че през 2017 г. имаше някои новости в тази област (например, влезе в сила законът за особеностите на регистрацията на недвижими имоти). Трябва също така да се отбележи, че нотариалното удостоверяване на сделката е посочено не само от закон, но и от условието, посочено в договора.
В какви случаи се изисква? Това е, което ще бъде разгледано в тази статия.
Видове сделки със задължително нотариално заверяване
Нотариалното удостоверяване на транзакции е задължително, ако има следните случаи:
- Пълномощното да извършва сделки, които изискват нотариална форма, да се разпорежда с правата, регистрирани в държавните регистри, да подава заявления за държавна регистрация на сделки и права, трябва да бъде удостоверено, с изключение на случаите, предвидени в закона. Пълномощното, издадено като тръст, също трябва да бъде нотариално заверено. Правилото за нотариално заверяване на онези пълномощни, които са издадени като уверение от физически лица, не се прилага за пълномощните, предоставени като уверение от юридически лица, както и от ръководителите на техните представителства и клонове.
- Нотариално заверено споразумение за залог. Тя може да бъде сключена в обичайната писмена форма, която е предвидена например в член 22, параграф 2 от Закон № 14 „За дружествата с ограничена отговорност“. Тук е посочено, че договорът за залог на дял или неговата част в уставния капитал на дружеството трябва да бъде заверен. Договор за залог за осигуряване изпълнението на задължения по споразумение, което трябва да бъде нотариално заверено, подлежи на нотариална заверка.
- Преотстъпването на иска, което се основава на удостоверяване на сделката в нотариална или проста писмена форма, трябва да се извърши в подходящата писмена форма.
- Прехвърляне на дълг, към който от формална гледна точка се прилагат правилата, установени на законодателно ниво.
- Анюитетният договор трябва да бъде нотариално заверен, споразумението за отчуждаване на недвижими имоти за анюитетни плащания трябва да получи и държавна регистрация.
- Завещанието трябва да бъде писмено и заверено от нотариус. Съставянето му в обичайната писмена форма може да бъде разрешено само в редки изключителни случаи, предвидени в закона.
- Съгласие на съпруга. За да може един от съпрузите да сключи сделка за разпореждане с такова имущество, за което се изисква държавна регистрация на права, транзакция със законно нотариално удостоверение или сделка, която подлежи на държавна регистрация, нотариусът трябва да получи съгласието на втория съпруг.
- Предварителното споразумение трябва да бъде сключено писмено и нотариално заверено.
- Споразумението за издръжка също е в писмена форма и трябва да бъде нотариално заверено.
- Сделки, отчуждаващи акции в правото на съвместна собственост върху недвижими имоти, включително отчуждаване от всички участници на собствените им акции в една сделка, трябва да бъдат нотариално заверени, с изключение на сделки, които са свързани с имущество, което съставлява инвестиционния фонд на дяловете, или са придобити за включване в него, транзакции по разпореждане с акции земя, при придобиване и отчуждаване на дялове в съсобственост след сключване на споразумение, предвиждащо прехвърляне на права на собственост върху жилищна сграда, както се изисква от законодателно ниво.
- Сделките, свързани с разпореждането с недвижимо имущество под запрещение, както и сделки за неговото отчуждение, ако недвижимият имот принадлежи на непълнолетно лице или на лице, което е признато като ограничено дееспособно, също трябва да бъде нотариално заверено.
- Сделката с акцент върху отчуждаване на дял или частта от него в упълномощения публичен капитал също попада в нотариалното заверяване чрез съставяне на един документ, който се подписва от страните.
- Споразумение за инвестиционно партньорство, което включва обща политика за дейност (инвестиционна декларация) и всички промени, направени в нея, приложения, допълнителни споразумения, споразумения за частично или пълно прехвърляне от страна на партньорите на техните собствени задължения и права съгласно това споразумение, предварителни споразумения за това също трябва нотариално заверено място на пребиваване на упълномощения ръководител на това партньорство.
- Споразумението за управление на партньорството, както и всички промени, направени в него, трябва да бъдат нотариално заверени и трябва да се съхраняват на мястото на пребиваване на партньорството при нотариус, влизат в сила за тези, които участват в споразумението и трети лица от момента на получаване на удостоверението , Споразумението за управление на партньорството, както и всички промени, които са направени в него, също трябва да бъдат регистрирани в държавата, а информацията за него и включените в него разпоредби не попада в единния държавен регистър на юридическите лица.
- Сделката, насочена към отчуждаване на дял в съвместен капитал на съдружника, включително и задължение за приключване на сделка, която е насочена към отчуждаване на дял в нея, когато възникнат някакви задължения или когато втора страна изпълни насрещно задължение, трябва да бъде извършена в нотариално заверена форма. По принцип транзакцията за отчуждаване на дял трябва да има нотариално удостоверение, както се изисква.
Защо може да се нуждае от страна на споразумението този сертификат?
Нотариално заверяване на споразумение от нотариус може да се изисква не само от държавното законодателство, но и от страните по споразумението, които имат пълно право да определят такова условие. Възможността за включване на такова изискване в текста, който нотариално заверява транзакцията, е задължителна и не се определя от това дали документът ще трябва да бъде регистриран след това или не.
Когато страните избират нотариално заверена форма на споразумение, те получават някои предимства. В този случай нотариусът ще опише на страните по договора условията и условията, както и техните задължения и права. При наличие на дисбаланс на интереси в него той със сигурност ще посочи това. Освен това нотариалното удостоверяване на споразумението ви позволява да получите допълнителна гаранция срещу евентуален спор. След потвърждаване от нотариус на факт, вече няма да е необходимо да го доказвате в съдебното заседание.
Кога съдът не може да вземе предвид документ от нотариус?
Изключение са ситуациите, при които автентичността на такъв факт или документ се опровергава по установения начин. Нотариус, чиято практика е частна, носи абсолютна имуществена отговорност в случай на нарушение на закона по време на извършване на действията си и причиняване на имуществени вреди поради това.
Лек нюанс
При избора на нотариално заверена форма на споразумение обаче има и отрицателна страна. В този случай са необходими допълнителни разходи както на финансови средства, така и на време. Факт е, че преди да се извърши сертифицирането, задължение на специалист е да провери правоспособността на две страни по сделка, подлежаща на нотариална заверка, и авторитета на техните представители. Самите участници или представители ще трябва да посетят лично нотариалната кантора.
Какви могат да бъдат последиците от нарушение на задължителното нотариално заверяване?
Ако на законодателно ниво или по споразумение нотариалното удостоверяване на сделката е задължително, тогава в този случай е невъзможно да се наруши установената форма. В случай на неспазване договорът му става невалиден. Ако една от страните избегне нотариално заверяване на сделката, втората има право да получи в съда признаването на такова споразумение за валидно. В този случай страната, неоснователно избягвайки нотариалното заверяване на споразумението, трябва да компенсира загубите на своя контрагент, възникнали поради забавянето на обработката на тяхната транзакция. Ако контрагентът избягва спазването на предписаната форма на сключване на договора и втората страна иска да заведе дело, човек трябва да обърне внимание на давността за този вид спор.
В какви случаи се изисква нотариална заверка?
Трябва да знаете и такива ситуации, при които не се изисква нотариална заверка. Те включват следното:
- продажба на апартамент, съвместно собственост на съпруг и съпруга;
- продажба на апартамент, ако има само един собственик.
Какво друго не можете да сертифицирате?
В допълнение към изброените по-горе случаи, от списъка, който попада под задължителното нотариално заверяване, се изключват онези сделки, които са свързани със собствеността на инвестиционния взаимен фонд или с придобитото от този инвестиционен взаимен фонд. На законодателно ниво се определя, че този имот е съвместна собственост на всички представители на взаимния фонд, докато те се контролират от Централната банка и следователно не се нуждаят от допълнително сертифициране. Той беше отменен, защото някога съществуващата норма по своята същност беше излишна.
Цената на нотариалните услуги
Нотариалните услуги имат цена, състояща се от два компонента:
- държавно мито за действия, извършени от нотариус;
- такси за технически и правни дейности, установени от нотариалната камара на даден регион централизирано.
В заключение
Нотариалното удостоверяване на сделката дава големи гаранции за защита правата на страните в сравнение с проста писмена форма. Нотариалното удостоверяване е доживотна гаранция за правата на собственика в правната, вътрешната и финансовата сфера на живота.