Развитието е вид бизнес с цел получаване на приходи от преобразуването, развитието на недвижими имоти: създаване, реконструкция или модификация на сграда или земя.
Концепция за развитие
„Развитие“ в превод от английски - „да се развива“, „да се развива“. Основни характеристики са качествената трансформация и повишаването на цената на строителните проекти. Разработката се използва като система за управление на процеса на създаване и развитие на недвижими имоти. Поради това има промяна в неговите свойства на физическо, икономическо и правно ниво.
Физическият процес на концепцията за развитие - нови потребителски качества на имота, отговарящи на нуждите на обществото:
- драматични промени - превръщане на земята в оборудвано вилно селище;
- незначителни процеси - промяна на предназначението на земята.
Икономически нива - увеличаване на цената на строителството поради физически промени. Увеличението на цената на обекта се осигурява от заявки, които отговарят на изискванията на пазара и неговите потребители.
Правен процес - правна регистрация на всички направени промени.
Задачи за развитие на недвижими имоти
За да разберем какво е развитието, е необходимо да се задълбочим в основните му задачи.
- Организация на процеса. Обсъждане и координация на бъдещия проект с държавните органи. Това предполага професионално представяне на плана и поддържане на неговите параметри, което помага да се намали времето за изпълнение и да се увеличи цената на проекта.
- Работете с изпълнител. Привличане на надеждни инвеститори с минимизиране на цените и условията за изпълнение на плана чрез наддаване по договор. Намалено време за строителство поради употреба финансов ливъридж да въздейства върху изпълнителите.
- Организация на финансирането на плана - формиране на оптимален проект за цената. Той комбинира различни източници на финансиране: собствени и привлечени средства на предприемача, инвестиции отвън, увеличаване на капитала на ценни книжа.
- Ефективна политика за продажби или отдаване под наем. Привличане на брокерски компании, увеличаване на капацитета на отделите за продажби: чрез интернет и социални мрежи, продажби на място.
Принципи на развитие
Развитието е създаването на професионален екип от консултанти, работещи на различни етапи от проекта. Привличането на специалисти е един от принципите на концепцията.
Етапът на разработване на плана включва следните точки:
- начално ниво - проучване на пазара, избор на местоположението на обекта;
- анализ на разходите за строителство;
- анализ на възможните рискове, методи за тяхното намаляване;
- схеми за финансиране на проекти;
- създаване и одобряване на архитектурния план.
Етапът на проектиране на недвижими имоти включва поддържане на контакти с правителствени агенции, свързани с строителството, и определяне на бюджет с грешка до 15%.
Видове развитие
Разграничават се основните видове развитие - таксово развитие (чисто) и спекулативно развитие (спекулативно).
Чисто развитие: дефиницията на концепцията включва някои от видовете строителни дейности на компанията от страна на собственика на бъдещото съоръжение. Тоест, компанията провежда политика на чисто развитие без функциите за инвестиране и поддържане на изградената структура в баланса.
В този случай организацията носи по-малък риск при изграждането на имота.Компанията извършва проектиране, съгласуване с държавните органи, строителство, отдаване под наем / продажба на сградата с парите на клиента и получава само такса от нея.
Спекулативно развитие - тази компания строи недвижими имоти, отговаря изцяло за организацията на проекта. Внася собствени средства в плана - ядрото на бъдещата финансова схема.
Концепцията варира в бизнес стратегията:
- ориентация към доходи - получаване на най-голяма печалба от съоръжението, на първо място е рентабилността на конструкцията по време на нейната експлоатация;
- ориентация към цената - максималната цена за обекта; целта на строителството е задължителното изпълнение на строежа.
Разработване по вид изпълнение на плана
Какво е развитие по вид ликвидност на проекта - четири етапа на развитие на етапа на плана:
- три нива - разработване на проект, подписване на договора и неговото изпълнение;
- три етапа с подфази - концепцията на плана и допълненията, договора, изпълнението и различни точки;
- четири нива - концепция на проекта, планиране, изпълнение и завършване;
- четири етапа с допълнения - предварителен етап, проектна дейност, строителство, въвеждане в експлоатация.
Разработване на недвижими имоти
Различават се видовете развитие в зависимост от вида на недвижимите имоти.
- Жилищен фонд. Голямо внимание се обръща на строителната площадка, мястото на областта в класацията за престиж, местоположението на инфраструктурните съоръжения и транспортния център. Маркетингът е насочен към лица с определено ниво на доходи.
- Търговското развитие е приоритет при избора на строителна площадка: център или квартали в бизнес частта на града. Факторът на околната среда отделя все по-малко внимание. Важно: в непосредствена близост са основните пътни артерии и паркинги. Маркетингът е фокусиран върху юридически лица.
- Държава недвижими имоти. Ключовият фактор е близостта на пътищата, жп гарите, метростанциите. Голямо значение се отдава на удобни пътища за достъп до сгради.
Концепцията за развитие - получаване на печалба от продажбата или отдаването под наем на недвижими имоти. Успешните компании за развитие са отговорни за всички пропуски и неуспехи: организацията проверява и изяснява подробности. В случай на грешка, самостоятелно или по вина на друг участник в строителството, фирмата-предприемач трябва да предотврати последствията.
