Моментът на възникване на правото на собственост играе съществена роля в оборота на собственост. Случва се сделката да не приключи по причини, които са извън контрола на страните или някоя от страните отказва да участва в изпълнението. Въпросът не е сложен, но съдържа много нюанси.
Произходът на проблема
Моментът на възникване на собствеността е от съществено значение. Той определя кой има какви права на собственост и как да подходи към защитата на техните права.
В частност се засяга отговорността за безопасността на имуществото, рисковете от неговото унищожаване или повреждане. Смъртта на лице, което не успя да извърши сделката, поставя под въпрос съдбата на договора и правата на наследниците и другата страна по сделката.
законодателство
За да разберете проблема, трябва да разгледате казаното в Гражданския кодекс, КТ и закона „За регистрация на недвижими имоти и права върху него“.
Изброените законодателни актове разделят собствеността на две категории:
- прехвърлени без допълнително фиксиране от държавните органи;
- фактът на прехвърляне на права на собственост подлежи на държавна регистрация.
Други разпоредби допълват съществуващите правила.
Споразумение като основа за прехвърляне на права
Споразумение - споразумение на две или повече лица, в този случай включващо прехвърляне на права на собственост от едно лице на друго. Например продажба и покупка, бартер, подарък, преотстъпване на права и други.
Споразумението трябва да отговаря на редица изисквания, за да служи като източник на собственост. Става въпрос за съдържание и форма.
Неспазването на закона прави сделката частично или напълно оспорвана или дори невалидна, а несъответствието на съществените условия я прави незаключена. Тя връща страните по сделката в първоначалното им положение или изобщо не поражда последствия за тях.
Нарушенията, извършени от страните, изключват прехвърлянето на собствеността.
Моментът на възникване на собствеността на приобретателя на собственост е пряко свързан с изпълнението на договора и зависи от неговата законност.
Недействителността на договора или признаването на сделката като незаключена също означава незаконност на прехвърлянето на собственост. Заедно с това се отменя и протоколът за регистрация на правото, за да стане съдебното решение изпълнимо.
Начини за прехвърляне на собственост
На първо място, моментът на възникване на собствеността е свързан с реалното прехвърляне на собственост. Законът дава право на страните по сделката да определят различен момент на прехвърляне, като го свързват с факта на плащане или други важни събития.
Липсата на правила за трансфер в споразумението налага правовата държава.
Имотът се предава от ръка на ръка. Чест пример е покупката на неща в магазин, които купувачът веднага взема със себе си.
Вторият метод е прехвърлянето на пратки до пощенската станция или до организацията, която се занимава с превоз.
Трансфер Дизайн
По принцип прехвърлянето на имот се извършва чрез удостоверение за приемане. Вместо това могат да се използват и други документи.
Характеристиките на дизайна са предвидени в отделни разпоредби, по-специално в транспортното законодателство. Прехвърлянето на товари по време на превоз на кораби се фиксира чрез издаване на товарителница. Спецификите на документацията са достъпни за автомобилния и железопътния транспорт.
Приблизителното съдържание на акта:
- име на страните (име на организация, име на представител, име на физически лица - участници в сделката);
- описание на продукта, който се предава, неговите характеристики (количество, обем и др.);
- физически параметри на помещението;
- коментари по темата на трансфера.
Задължителен подпис на лица, прехвърлили и приели съответно имущество.
Актът е съставен в случаен ред, освен ако в законодателството няма указания по този въпрос. Сега се прилагат формулярите, одобрени от статистическата служба, но това обикновено не е необходимо.
Актът трябва да отразява информация по коя транзакция се извършва прехвърлянето. Описанието на недостатъците не забавя момента на възникване на правото на собственост по договора. Но прехвърлителят все още има задължения. Например, премахнете съществуващите недостатъци в помещенията, недостиг на прехвърлени стоки или замяната им с качествени стоки.
Актът за прехвърляне се съставя по време на прехвърлянето както на движимо, така и на недвижимо имущество.
Прехвърлянето на ключове, даващи достъп до склада, в който се изпращат стоките, също се счита за прехвърляне на собственост. Не може да се съставя удостоверение за приемане между страните, опис на имота се прави от собственика на склада, който получава имота.
Липсата на коментари в акта лишава купувача от правото да поиска отстраняване на дефекти или обезщетение. Изключение правят скритите недостатъци, които стават очевидни с течение на времето.
Регистрация на прехвърляне на права
Законодателството задължава да регистрира прехвърлянето на права върху определени видове собственост. Това се отнася главно за недвижими имоти и съоръжения, приравнени към него, по-специално морски и речни плавателни съдове.
Законът изрично посочва, че моментът на възникване на правото на собственост върху недвижим имот е свързан с неговата регистрация. Няма значение във връзка със сключването на договора или други основания (приемане на наследство).
Регистраторът проверява законността на сделката и коректността на документацията, само проверките на сделката, сключена от нотариус, се заобикалят. Такива договори се регистрират автоматично, необходимо е само да се предостави набор от надеждни документи.
Общата процедура предвижда всички страни по сделката да участват в регистрацията, но нотариалните сделки могат да бъдат регистрирани по искане само на един участник.
Моментът на възникване на правото на собственост на купувача е обвързан с регистрация, но реалното изпълнение на сделката - прехвърляне и приемане на средства или изпълнение под различна форма - превръща регистрацията във формалност.
Ако транзакцията не е приключила
Между действителното подписване на договора и регистрацията на прехвърлянето на права минава значителен период от време - поне месец. През това време продавачът или купувачът може да пожелае да откаже транзакцията или може да умре. Как се решава ситуацията?
В разпоредбите на договора за продажба купувачът има право да подаде иск, задължаващ регистрационната услуга да регистрира транзакцията. Защо? Процесът на регистрация е официалното признаване от държавата на транзакцията.
Моментът на възникване на правото на собственост върху недвижими имоти възниква след официалната процедура. Всъщност имотът беше придобит, втората страна получи пари за него. Следователно е справедливо процедурата да бъде завършена в присъствието на първоначалната воля.
Въз основа на съдебно решение, получено от ищеца, прехвърлянето на собствеността се регистрира по договор, сключен по-рано от страните.
В обясненията на въоръжените сили на Руската федерация се отбелязва, че за неоторизирани лица правото на собственост възниква от момента, в който в регистъра се появи запис на собственика, ако говорим за имот, подлежащ на регистрация.
Кой е застрашен от смърт или материални щети по време на продажбата?
Между плащането на стоките и реалното им предаване може да изтече значителен период от време и съществува риск от повреда или загуба на имущество. Въпросът е сложен, ако стоките са били притежание на трета страна, отговорна за тяхното транспортиране или прехвърляне. Така моментът на възникване на собствеността и рискът от случайна загуба са взаимно свързани.
Отговорите на тези въпроси са доста прости. Всички рискове преминават към приобретателя на имота от момента на прехвърлянето му.
Договорът или други правила могат да включват прехвърляне на рискове към продавача. Споразумението поставя рискове за купувача от момента на прехвърлянето. Купувачът има право да оспори този параграф, доказвайки, че продавачът е знаел или е трябвало да знае, че стоките са развалени или напълно негодни за употреба.
Риск от смърт или повреда в договора
Ситуацията е различна в отношенията между изпълнителя и клиента.
Рискът от унищожаване на материала се носи от този, който го е предоставил. Отговорността за обекта преминава от момента на подписване на акта за прехвърляне. Приемането на резултата от работата със закъснение води до факта, че последствията от риска са изцяло на клиента.
Ако работата е поетапна, могат да възникнат спорове. Но като цяло всичко, което се случва на строителна площадка, е зоната на отговорност на изпълнителя.
Изпълнението на договора на няколко етапа усложнява производството. Съдът ще трябва да установи точно кой е виновен за инцидента. Причината може да са действията на клиента.
Правото на собственост възниква, както знаете, от момента на създаване на обекта, преди това се счита за обект на незавършено строителство. Законът дава право да регистрира права върху него.