Апартамент, притежаван по-малко от 3 години, как да продавам? Купуване на апартамент: рискове

Купуването на апартамент е важен момент в живота на всеки човек. Тази инвестиция е не само голяма, но и е изложена на определен риск. „Жилището е собственост на по-малко от 3 години“ - подобни рекламни заглавия са много често срещани днес. Повечето хора не разбират защо продавачът посочва такива подробности в реклама. Как да избегнем грешки и да купим апартамент без риск? За да направите това, трябва да се запознаете подробно с всички формалности и условия на покупка и продажба.

Правила за безопасност при закупуване на имот

Рисковете, свързани с придобиването на апартамент, днес са много големи. Как да не попаднат на измамата на недвижимост и продавач? Как да се предпазите по време на покупката и продажбата на жилищни помещения? Потенциалният купувач, за да не бъде измамен, трябва да обърне внимание на такива подробности като историята на жилищен имот, документи за апартамент, кандидати за жилище, съответствие на жилището с документи.

Преди да обработите документите за покупка, е необходимо да се проучи подробно историята на жилищата. Трябва да знаете отговорите на редица въпроси:

• Кой е собственикът на апартамента;
• кой е бил собственик преди;
• кой е регистриран в този апартамент;
• колко нерегистрирани жители живеят.

Що се отнася до документите, преди регистрацията е необходимо внимателно да се проучат документите за помещенията. Много често измамниците използват фалшиви документи.

Освен това купувачът трябва да е сигурен, че придобива апартамента законно, а жилището трябва да отговаря на документите. Например, ето някои изясняващи въпроси, които трябва да бъдат зададени на собственика, ако апартаментът е реконструиран: „Законно ли е преустройството на апартамента?“, „Управляващите услуги се съгласиха да прехвърлят комуникации?“.

Необходими документи за апартамента

Купуването на апартамент е сериозна транзакция, затова е важно да сте наясно с необходимия пакет документи, когато съставяте споразумение. Повечето купувачи смятат, че всички въпроси по продажбата могат да бъдат прехвърлени на агент по недвижими имоти. Трябва да се помни, че той не носи финансова и правна отговорност за подписване на сделката. Агентът за недвижими имоти предоставя само информационни услуги.

Обикновено апартаментите могат да бъдат първични или вторични. По време на покупката в нова сграда клиентът може да закупи жилище, което вече е в наетата къща, или да участва в споделено строителство. Процедурите за закупуване на жилище във вече въведен в експлоатация нов дом и процедурите за придобиване на жилища на вторичния пазар са еднакви.

Ако клиентът участва в споделено строителство, тогава първо сключва споразумение за споделено участие (DDU) с него, а след изграждането на сградата купувачът съставя правото на собственост. За да регистрирате DDU, клиентът трябва да:

• заявление (формуляр за кандидатстване може да се получи на място);
• споразумение DU;
• чек за заплащане на държавно мито в размер на 100 рубли плюс копие от чека.

Капки при закупуване на имот

По време на продажбата основната цел на продавача е да печели колкото е възможно повече от сделката. За да не купувате жилища, които няма да съответстват на цената, трябва да се пазите от обикновени грешки. Чести грешки по време на покупката:

1. Купете апартамент набързо. Не е необходимо да се бърза с този въпрос и трябва да се обмислят най-малко десет варианта, преди да завършите документите.
2. Придобиването на жилища през лятото. За да идентифицирате грешките в стаята, трябва да разгледате опции през есента или зимата.Тогава можете да разберете колко добре се отоплява стаята, дали покривът тече, проверете стените за мухъл.
3. Windows и изглед от тях. Трябва да обърнете внимание дали под прозорците има строителна площадка или шумна магистрала.
4. Преустройство на стаята. За да избегнете проблеми със закона, планът на апартамента трябва да отговаря на паспорта на ОТИ.
5. Помещения за захранване. Според законите на Руската федерация, за да прехвърли контактите, собственикът трябва да има проект за захранване на жилищно съоръжение.
6. Оглед на жилищата вечер. Експертите съветват да инспектират жилищата през деня, за да видят всички грешки в стаята.
7. Отказ от помощта на адвокат. Когато купувате имот, трябва да използвате услугите на адвокат. Това ще помогне да се избегнат проблеми в бъдеще.

Възможни методи за измама по време на покупка и продажба на квартира

Как да се защитим и да не попаднем в измамник? Днес мошениците на апартаменти работят по такива схеми:

1. Множество домашни продажби. По време на подобна транзакция измамниците дават фалшиви документи и изискват пълно плащане след регистрация от нотариус.
2. Продажба на апартамент на някой друг Мошениците подготвят неистински пакет документи за нает апартамент и се опитват да го продадат.
3. Авансово плащане. Мошеникът изисква аванс от купувача, след което мошеникът бързо изчезва.

За да не изпадате в заблуда, трябва да следвате някои препоръки:

1. Трябва да сключите договор за продажба в присъствието на адвокат.
2. Необходимо е да поискате всички копия на подписаните документи на собственика на апартамента.
3. Преди да подпишете договора, трябва да научите колкото е възможно повече за собственика.
4. Купувачът към момента на сключване на договора има пълното право да прави промени. Ако продавачът ще забрани въвеждането на промени, тогава такъв договор трябва да се откаже.
5. Към момента на сделката трябва да присъстват две лица. Те могат да бъдат свидетели в съда, ако възникнат някакви проблеми.

Купуване на дом, който е собственост за по-малко от 3 години

Продажбата на апартамент за по-малко от 3 години в имота се дължи на условията и процедурите, които са предписани в член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Ако цената на жилището е повече от един милион рубли, тогава законът изисква от продавача да плаща данък върху дохода от продажбата на жилища. Ако апартаментът за продажба е собственост на по-малко от 3 години, данъкът е тринадесет процента от общата цена на жилището.

Много продавачи могат да се опитат да надхитрят закона и да не платят дължимия данък. Те предлагат на купувача да подпише споразумение в размер на по-малко от един милион рубли и да плати липсващата част неформално. Такива сделки не трябва да се приемат, тъй като можете да изпаднете в големи проблеми. Например, продавачът може да прекрати договора за покупко-продажба и по време на съдебното заседание продавачът ще му върне апартамента, а купувачът ще получи посочените в договора пари. Ако апартаментът е продаден за по-малко от 3 години в имота, данъкът трябва да бъде платен по закон. В противен случай това ще доведе до законно наказание.

Типични рискове

Купуването на апартамент под 3 години в имота може да доведе до големи рискове. Има няколко причини за безпокойство:

1. Дарен апартамент на по-малко от 3 години в имота може да се върне на собственика обратно, ако от момента на дарението не са минали повече от три години.
2. Договорът може да бъде анулиран, ако в апартамента са регистрирани непълнолетни или нетрудоспособни лица.
3. Не е възможно да получите данъчно облекчение от жилищен имот, ако апартаментът е собственост на по-малко от 3 години.

Такива рискове са възможни, но не във всички случаи. Днес апартамент, притежаван по-малко от 3 години, като правило, не носи със себе си проблеми и притеснения на купувача. Въпреки че, разбира се, винаги има изключения. Можете да влезете в измамници, жилища с дългове или като обезпечение.

Рискове при закупуване на жилища чрез пълномощник

По време на закупуването на апартамент чрез пълномощник има рискове. Три основни заплахи:

1. Покупката на апартамент чрез фалшиво пълномощно.
2. Отчуждаване на собственост поради изтекла или оттеглена пълномощна.
3. Смъртта на собственика, от когото пълномощникът действа. В този случай е по-добре да се срещнете със собственика и да се съгласите, че купувачът ще бъде ангажиран с регистрация без посредник.

Ако има няколко собственици на имота, тогава е необходимо да се получи писмено отказ от всеки собственик.

От какво трябва да се състои истинско пълномощно

За да се провери истинността на пълномощното, тя трябва да бъде проверена за валидност. В истински документ трябва да е посочено:

• Данни за паспорта на Главния (име, дата на раждане, място на регистрация, серия и номер на паспорт);
• данни за упълномощения представител;
• адрес на отчужденото жилище;
• подпис на лицето, издало това пълномощно;
• надпис за удостоверяване и нотариален печат.

Рискове по време на покупка на имущество, получено чрез наследяване

Продавачът може да бъде лице, което наследи апартамент от друго лице. Трябва да знаете нюансите на такова наследство:

• наследството може да премине заедно с дългове;
• наследството може да бъде прехвърлено на наследника, като е в залог; в такава ситуация той няма право да се разпорежда с наследството;

Няколко проблема, които могат да възникнат:

• завеждане на дело за разваляне на наследствената сделка;
• обременяване на апартамента, например, ако е бил подписан дългосрочен договор за наем, тогава такова споразумение остава законно, дори ако собственикът се промени.

Правна чистота на апартамента

За да се защитите и да не изпаднете в измама на измамник, трябва да проверите апартамента за законна чистота. Новият собственик се нуждае от:

• научете за времето на влизане на правото на наследство;
• свържете се с нотариуса, който е извършил наследството, за да се предотврати появата на други правоприемници.

Оспорване на транзакция

Има случаи, когато купувачът инициира прекратяването на договора за продажба. В съответствие със закона (член 450 от Гражданския кодекс на Русия) сделка може да бъде прекратена законно:

• ако продавачът е нарушил сериозно подписания договор;
• в случай, че условията на сделката противоречат на регулаторните правни актове;
• в случай на нарушаване на правата на трето лице (наследник);

Този въпрос може да бъде решен по два начина: по взаимно съгласие на страните или в съда, ако някоя от страните не иска да развали договора.

Обмяна на апартамент, собственост на по-малко от 3 години

Обменът на жилища стана актуален днес. Много хора имат въпроси:

• Апартамент, собственост на по-малко от 3 години, подменя ли се?
• Изисква ли се собствениците да плащат данък по време на размяната?

Ако имотът е бил във владение по-малко от 3 години, тогава собственикът е освободен от данък по време на размяната на жилища, като се иска данъчно облекчение. Това приспадане е равно на тринадесет процента от общото жилище.

Но ако наемът надвишава поне един месец, собственикът трябва да плати държавния данък, за да може сделката да се счита за валидна и регистрирана.

Всички закони на Руската федерация относно обмена на апартаменти са предписани в Гражданския кодекс (член 567), а в член 217 от Данъчния кодекс е посочена данъчната сума за плащане.