Купуването и продажбата на апартамент между близки роднини е сделка, която много хора познават от първа ръка. Особено в Русия. Работата е там, че понякога членовете на семейството искат да продават недвижими имоти на своите близки. Подобни операции повдигат много въпроси. И ние ще се спрем на тях днес. Трябва да разберем какви характеристики на покупката и продажбата на апартамент между роднини трябва да бъдат взети под внимание. Колко законни са тези транзакции?
Концепцията за близки отношения
Като начало не е ясно на всички, които са близки роднини. В руското законодателство има списък на лицата, които са надарени с подобно звание.
Кои са те? Например:
- родители;
- съпруга / съпруг;
- деца;
- баби и дядовци.
Всички тези категории граждани са близки роднини. Именно за сделките с тях ще бъдат обсъдени. Всички останали сделки с недвижими имоти нямат никакви функции.
законност
Доколко законна е покупката и продажбата на апартамент между близки роднини (примерно споразумение ще бъде представено по-долу)? Отговорът на този въпрос може да бъде проблематичен. Всъщност понякога подобни сделки включват не само продажба на собственост, но и някои неизречени правила и благословия.
В този случай транзакцията може да се счита за незаконна. Особено, ако е извършен под натиск или изнудване. Но като цяло търговията с недвижими имоти между близки хора е възможна. Това е напълно нормално и правно явление. Той има редица предимства и недостатъци.
Акценти
Какви функции трябва да вземат предвид всички граждани при решаването на задача? Купуването и продажбата на апартамент между близки роднини изисква спазване на определени правила. Без тях сделката няма да бъде регистрирана.
Неща, които трябва да вземете предвид, преди да сключите сделка:
- Купуването и продажбата на апартамент между съпрузите е възможно само когато имотът принадлежи изключително на един човек. Например, дарени или купени преди брака.
- Имущество, придобито по време на брака, се счита за съвместно придобито. Можете да продадете своя дял на съпруга / съпругата си само след развод.
Може би това са важни точки, които могат да доведат до някои проблеми на законодателно ниво. В противен случай всякакви операции, свързани с прехвърлянето или търговията с имущество между близки роднини, са напълно законни. Собствениците на жилища имат право на такива операции.
членски внос
Независимо от това, ние трябва да разгледаме споменатата операция от всички страни. Работата е там, че от обикновената сделка се отличава принципът на събиране на такси за регистрация на договора. За какво говориш?
При покупка и продажба на апартамент между близки роднини страните трябва да платят такса в определени суми. Изчислява се, като се отчита степента на родство. Колкото по-близо е, толкова по-малко ще трябва да плащате под формата на такса.
Относно данъчното облагане
В действителност всичко е много по-просто, отколкото изглежда. Всички изброени по-горе функции отличават покупката и продажбата между близки роднини от обикновената покупка на жилище (от трети страни).
Какво може да се каже за данъчното облагане при изпълнението на задачата? Всъщност именно този нюанс интересува мнозина. В Русия транзакциите с близки често имат данъчни облекчения и други бонуси.
За съжаление покупката и продажбата на апартамент между близки роднини не отменя данъка. Тоест продавачът ще трябва да заплати данък върху доходите на физическите лица в сумите, установени от закона. Изследваните операции са предмет на общите правила за данъчно облагане.
Какво означава това? Ако имотът е собственост на продавача за по-малко от 3 години (при регистриране на права преди 2016 г.) или 5 години (ако правата на собственост са възникнали след 2016 г. включително), тогава данъкът върху доходите на лицата трябва да се плаща 13% от стойността на „недвижимия имот“ над един милион рубли.
Всъщност всичко е просто. Ако роднина е собственик на имота съответно повече от 3 или 5 години, тогава при продажба на апартамента си човек не е длъжен да плаща данъци.
За нюансите на цените
Но това не е всичко! Някои хора се опитват да избегнат данъци и допълнителни разходи, предлагайки на роднините да прехвърлят пари по роднински, неофициален начин. Това не се препоръчва.
Защо? Първо, това е незаконно. Второ, данъчните власти могат да налагат глоби и санкции на продавача на недвижими имоти, ако цената на апартамента е значително подценена. Тя не трябва да бъде по-ниска от кадастралната цена с повече от 20%. В противен случай ще трябва да платите неустойка.
Покупката и продажбата на апартамент между близки роднини не отменя или намалява данъка. Този факт трябва да се вземе предвид във всяка клетка на обществото.
Накратко за алгоритъма на действията
И как става покупката и продажбата на апартамент между близки роднини. Плюсовете и минусите на операцията ще бъдат представени по-късно. Първо ще се опитаме да разберем алгоритъма на действията за легална регистрация на транзакция.
Напишете накратко процеса:
- Съставете договор. Тя е типична и няма характеристики.
- Подгответе пакет от документи. Списък на съответните документи ще бъде представен по-късно.
- Платете таксата за експлоатация в установените суми.
- Подпишете и регистрирайте споразумение с Rosreestr. Това се прави най-добре в присъствието на нотариус. Но можете да направите без него.
- Да издаде правото на собственост, а също и да получи сертификат, потвърждаващ този факт.
След като получи парите за операцията, продавачът ще трябва да издаде разписка на купувача, както и да плати данъка в установените суми. Всичко е абсолютно същото като при продажба на жилища на трети страни.
недостатъци
Малко за това, какви са плюсовете и минусите на изследваната операция. В крайна сметка всяка сделка с роднини предполага както предимства, така и клопки. Нека започнем с минусите на операцията. Не са много от тях, но те могат да бъдат изключително значими.
Купуването и продажбата на апартамент между близки роднини има следните недостатъци:
- Имуществото, придобито по този начин, се определя като съвместно придобито в брак. Когато се развеждат, той се разделя по общи принципи.
- Невъзможно е да се контролират по-нататъшни действия на новия собственик на апартамента. Например децата лесно могат да изгонят родителите си или да направят ремонт в новия си имот. И всичко това е абсолютно законно.
Може би това са всички недостатъци на изследваната операция. Ето защо на практика даренията се използват по-често. Те освобождават близките роднини от данъчно облагане и също се признават за лична собственост на стопанина.
Goodies
Купуването и продажбата на апартамент между близки роднини също има своите предимства. И както показва практиката, има повече от тях.
- Продавачът след сключването на споразумението няма да може внезапно да промени решението си. В крайна сметка той получи истински пари за операцията. В случай на дарения, можете да оттеглите договора.
- Трети лица и други роднини няма да могат да докажат правата си на наследство след смъртта на продавача. След продажбата имотът се прехвърля изцяло на купувача.
- Невъзможно е да се признае транзакцията за невалидна в съответствие с всички изброени по-горе правила и да се оспори.
Именно тези характеристики има изследваната операция. Въпреки това юристите все още спорят за ползите от последния параграф. Всъщност понякога такова обстоятелство причинява много неприятности и разваля отношенията в семейството.
Акции и цели
Сега е ясно какви са плюсовете и минусите на покупката и продажбата на апартамент между близки роднини. Връщането на имущество, прехвърлено по този начин, е невъзможно.Подобна ситуация се случва само ако гражданите са нарушили действащото законодателство и се принуждават взаимно от операцията. Или при фалшифициране на документи. Но това е изключително рядък сценарий.
Моля, обърнете внимание, че можете да продавате не само цели апартаменти, но и техните дялове. Няма ограничения по този въпрос. Основното нещо, което трябва да запомните е, че когато продават имот в споделена собственост, други собственици на апартамента имат право на приоритетна покупка. Ако откажат да осребрят дял в рамките на един месец, тогава можете да го представите за продажба и да сключите подходящо споразумение с близки роднини или трети страни.
Непълнолетни деца
Примерен договор за продажба на апартамент между близки роднини ще бъде представен на вниманието ни по-късно. Важно е да се отбележат някои особености на сделката, включваща непълнолетни лица. Но те се прилагат за всички правно значими операции с деца.
Работата е там, че когато продавате имота на детето (или неговия дял) дори на близки роднини, задължително се получава разрешение от „настойничеството“. В противен случай можете да забравите за сделката. Без подходящо разрешение на Rosreestr ще бъде отказана регистрацията.
Можете да си купите апартамент за дете без съдбата на органите по настойничество. В този случай най-често родителите купуват жилища за себе си и след това или разпределят дял на непълнолетния, или изготвят подаръци за деца.
документи
Какви документи са необходими за провеждане на проучването? Не е тайна, че повечето роднини охотно се доверяват един на друг. И следователно процедурата за продажба на имот анулира документи. Можете да направите без различни справки и извлечения от ОТИ.
Съответно договорът за продажба на апартамента между близки роднини е готов за подписване след представяне на следните документи:
- споразумения;
- паспорти на страните;
- документи за правото на собственост върху собствеността;
- кадастрален паспорт;
- брачни свидетелства.
Когато участват в транзакция, непълнолетните ще трябва:
- разрешения от органите по настойничество (не винаги);
- свидетелства за раждане;
- паспорт на един законен представител.
В някои случаи гражданите могат да бъдат помолени:
- съгласието на останалите собственици да продадат акцията;
- съгласието на съпруга / съпругата за сделката;
- отказ на други собственици на апартамента да изкупуват дял.
Препоръчително е да носите документи заедно с техните копия. Не е необходимо да се удостоверява хартията. Посочените ценни книжа трябва да са във всяка сделка със собственост.
При съставяне на договор
Няколко думи към наредбата за съставяне на договор за продажба на жилища с участието на близки роднини. Гражданите ще трябва да вземат предвид всички правила и характеристики на бизнес кореспонденцията. В противен случай няма специални изисквания към договора.
Той задължително предписва следната информация:
- описание на обекта;
- лични данни и данни за контакт на страните;
- стойност на имота;
- процедурата за прехвърляне на средства и времето за плащане на сметки;
- характеристики на разваляне и изменение на договора.
Можете или да напишете договора на ръка, или да го отпечатате. Основното е, че страните лично подписват споразумението и регистрират този документ. Както вече споменахме, за изпълнение на задачата е по-добре да се свържете с нотариус. Упълномощено лице не само ще може да провери валидността на сделката, но и ще допринесе за съставянето на компетентен договор, ако възникнат проблеми с него.
След подписването
Веднага след подписване на споразумение за закупуване на дом от близък роднина, е необходимо да се прехвърлят средства за операцията. Препоръчително е да направите това отново, в присъствието на нотариус. В замяна на пари продавачът ще издаде разписка при получаване на средства. Тя ще предпази близките от неприятни спорове.
След това можете да отидете до Rosreestr и да регистрирате отново правата върху недвижими имоти. Най-често от гражданите се изисква:
- стари документи за „недвижими имоти“;
- подписан договор;
- паспорт;
- получаване на получаване на средства от продавача.
След 10 дни можете да получите сертификат за собственост. От 2017 г. този документ е заменен с извлечение от Единния държавен регистър. Тя е аналог на доказателствата.
данни
Разбрахме как се извършва покупката и продажбата на апартамент между близки роднини. Формата на договора е представена на нашето внимание.
Всъщност изследваната операция няма съществени разлики от обичайната продажба на жилища. Ако искате да се отървете от недостатъците, изброени по-горе, се препоръчва да се даде предпочитание на подаръците. Те се считат за по-надеждна форма на прехвърляне на собственост между роднини. Особено по време на брака.