Търговските недвижими имоти могат да бъдат източник на доходи при различни схеми. Не последното място е спекулативно, когато даден предмет се купува и продава многократно. Освен това можете да получите добра печалба, като наемете собствеността на площ.
Недвижими имоти и бизнес
Не е тайна, че около пет пъти повече наематели се интересуват от жилищни имоти, отколкото от търговски помещения. Няма какво да се изненадате, защото инвестициите в търговски недвижими имоти в Москва се правят от предприемачи, често големи, средни. У нас има сравнително малко такива.
Пазарът на недвижими имоти, използван за генериране на доход, зависи от ситуацията в страната и по света, в частност, от негативните фактори. Веднага след като се наблюдава спад на бизнес активността, това се отразява в търсенето на квадратни метра. Неговото покачване води до активиране на наемателите. Следователно, ценовите скокове, характеризиращи този сектор. Напоследък инвестициите в търговски недвижими имоти в Русия рядко се характеризират като перспективни поради трудни икономически условия, тъй като това са по-скоро тясно фокусирани инвестиции.
Колко ще печелим?
Преди кризата колективните инвестиции в търговски недвижими имоти показват много високи нива на възвръщаемост. Водещи помещения:
- складове;
- офиси.
Известно е от няколко години, когато само за 12 месеца ръстът на печалбата се удвои, тоест собствеността върху малка площ се превърна в източник на стабилна значителна печалба. Но през последните няколко години инвестициите в търговски недвижими имоти не винаги носят реални доходи. Много зависи от избрания обект, което принуждава много отговорно отношение към вземането на решения в полза на една или друга възможност.
Един предприемач може да разчита на успех, ако първо е разработил стратегия за печалба, която отчита характеристиките на имота, който е харесал. В такава ситуация доходът от търговско пространство може да надвиши възможната печалба от операции с жилищни сгради. Това се основава на наемните цени: по отношение на обектите за постоянно пребиваване тези, които са предназначени за предприемачи, са два, а дори и два и половина пъти по-скъпи. Но първоначалната цена може да съвпадне.
Инвестициите в търговски недвижими имоти в Санкт Петербург, Москва и други градове по света също имат такава важна положителна характеристика: продължителността на печалбата във времето. Притежавайки определен обект, предприемачът има право да го наеме под дългосрочен договор. Това означава, че пасивният доход ще тече с години. Е, размерът му се определя както от града, така и от спецификата на определена сграда. Но жилищните помещения могат да се наемат скъпо само постоянно, което ви задължава постоянно да търсите нови клиенти.
Важно е
Ако възнамерявате да инвестирате в търговски имоти в Санкт Петербург, Москва и други градове по света, първо обърнете внимание на концепцията за „коефициент на капитализация“. Този термин се прилага към стойност, изчислена на базата на нетния годишен доход. Стойността му трябва да бъде разделена на сумата, инвестирана в имота при придобиването му.
Нормативни индикатори:
- за жилищни недвижими имоти - 3-7%;
- за търговски помещения - 8-12%.
В какво да инвестирате?
Както вече беше отбелязано по-горе, за търговските помещения ползите, получени от техните собственици, са по-високи от показателите, присъщи на жилищните квадратни метра. Но не всеки обект ще бъде толкова печеливш, колкото друг, предлаган на пазара.За да не направите грешка и да не инвестирате пари в неуспешен проект, трябва да знаете знаците, които отличават успешните и обещаващи варианти от тези, свързани с неоправдани рискове.
Най-популярни категории:
- складове;
- офиси;
- търговски площи;
- хотели.
Критерии за анализ:
- търсене, специфики на пазара и оферти;
- рентабилност, приблизителен период на изплащане в контекста на няколко варианта за инвестиране;
- общият резултат, който позволява да се определи кой от възможните ще донесе най-голяма печалба.
Ако се интересувате от офиси и сайтове за магазини, тогава за тях съотношението на изплащане е от пет години до десетилетие. За хотели и складове този период рядко е по-малък от 7 години, често се простира до 11-12.
От какво да се страхувам
Ако планирате да инвестирате в търговски недвижими имоти, на първо място е жизненият цикъл на обекта. Индикативните стандарти за изплащането на различни видове бизнес са вече посочени по-горе. Когато анализирате атрактивна опция, имайте предвид, че тези условия трябва да се комбинират помежду си. Не искате вашият хотел да бъде предаден за основен ремонт или дори разрушен, преди да се изплати?
Най-важният риск обаче е инвестицията в изграждането на търговски недвижими имоти. Колкото и да е успешна конструкцията в момента, в който превеждате пари за квадратни метра, няма гаранции, че няма да бъде замразена след няколко години. Винаги има шанс въобще обектът да престане да бъде завършен. Много е трудно да се предвиди това, но практиката показва: при криза и след нея рискът от подобна ситуация е по-висок, отколкото в спокойно време. И сега, както знаете, пазарът на недвижими имоти все още е в състояние на шок след кризите 2008-2009 и 2014 година.
Въпреки това „вторичното жилище“ има и определени сложни аспекти, които правят рискови инвестиции в търговски недвижими имоти. Критериите, които трябва да се отбележат, са посочени по-горе. Ако даден обект се окаже обещаващ във всички отношения, тогава има смисъл да се рискува и да инвестира пари в него.
Пазарни тенденции
Експертите съобщават, че през последните години инвестициите в търговски недвижими имоти са нараснали със 71% в сравнение с кризисния период на 2009 г. В същото време пазарната активност все още се оценява като недостатъчна. Осезаемите промени настъпиха в периода 2014-2017 г. За този период по очевидни причини инвестициите в търговски недвижими имоти от чужбина намаляват. Руската икономика бавно изгражда своя темп, което плаши онези, които не се страхуват от нестабилността на политическата ситуация. Последният обаче се изправя вече две години, което се отразява в увеличаването на броя на хората, които се интересуват от квадратни метра.
Най-популярните области са тези, които могат да се използват за бизнес в сгради, изградени в големи градове. Традиционно водещи:
- Москва;
- Санкт Петербург
Трябва да кажа, че дори в кризисния период търсенето на пространство тук практически не спадна и сега пазарът редовно показва голям растеж. Водещите сектори са хотели, офиси.
Според експерти до края на 2018 г. ситуацията е абсолютно стабилизираща. Ако сега руските собственици на безплатни средства предпочитат инвестиции в немски търговски недвижими имоти, експертите прогнозират, че дотогава повечето от тях ще бъдат заинтересовани да правят бизнес в своята страна.
Правете пари правилно
Търговските помещения традиционно се търсят сред инвеститорите. Има три схеми:
- закупуване на прикачени, вградени помещения за последващо прехвърляне по договор за наем;
- придобиване на обект в нова сграда за препродажба при завършване на строителството;
- закупуване на обект, където в бъдеще ще се отвори собствен бизнес (вероятно би трябвало да се продава, докато расте).
Физическо лице има право да купува абсолютно всеки недвижим имот - това са действащите закони.В бъдеще обектът може да бъде прехвърлен на база наем или препродаден, както и представен. Но за да станете наемодател, трябва да запомните, че търговските недвижими имоти са малко по-различни от жилищните.
Обърнете внимание на този аспект: когато дадено лице прехвърли търговско помещение под наем, той по този начин провежда дейности, които допринасят за печалба. Според законите на страната в този случай не е необходимо да се регистрирате като предприятие. В същото време, ако подобна дейност е редовна или е било възможно да се сключи споразумение, продължило повече от година, тогава има шанс да бъдете признат за нелегален предприемач, за което можете да бъдете наказани. Как ще се окаже ситуацията в конкретен случай зависи от съда и действията на собственика.
Какво е по-изгодно?
Традиционно най-печелившите инвестиции в търговски недвижими имоти се извършват от механизма на "уличната търговия на дребно". Експертите на пазара на недвижими имоти казват, че през последните години тези, които имат средства в диапазона от 5-10 милиона, могат да си позволят точно такъв метод за увеличаването им.
Има само един недостатък на системата - високо ниво на конкуренция. Всички онези хора, които преди са инвестирали в жилища, но решиха да преминат към „по-сериозна риба“, преминаха към този формат, което не можеше да не повлияе на рентабилността. От една страна, обемът на офертите нараства бързо, от друга, търсенето не е толкова голямо до такава степен. В резултат наемателите могат да избират от голям брой оферти това, което е най-изгодно за тях, и да сменят наемодатели като ръкавици. Можете да оцелеете само като редовно понижавате процента, но не всеки хазяин е готов за това.
Най-добрите могат да разчитат на най-добрите
Според експерти трудната пазарна ситуация, довела до факта, че преди това съответните схеми губят своята ефективност, прави изгодно да инвестираме в търговски недвижими имоти в нов формат. Полза могат да получат онези, които са в състояние бързо да анализират от какво се нуждаят клиентите и да вземат решение въз основа на тази информация.
Когато избирате обект за инвестиция, не забравяйте да анализирате всички негови параметри. Помислете за коя категория наематели разчитате и се опитайте да предвидите какви параметри ще изискват от обекта, за който искат да плащат добре. Въз основа на това изберете конкретна опция. По-специално, има голямо търсене на тези помещения, които са разположени в условия на голям трафик. В същото време високата цена с вече голямата способност за преминаване в страната е доказателство за ниска възвръщаемост на инвестициите, така че избягвайте подобни съоръжения.
И ако в чужбина?
Инвестициите в германски търговски недвижими имоти са традиционно популярни, тъй като обикновено се смята, че тази страна е най-уверената икономика на крака. Дори в условията на световната криза, която разтърси предприятията на различни страни, германските недвижими имоти запазиха своята водеща позиция и доказаха надеждността на инвестирането в нея.
Как изглежда съвременният пазар на търговски недвижими имоти в Германия? До 40% от неговите участници са инвеститори от други страни. В същото време годишната рентабилност на повечето обекти варира между 3-9%. Експертите твърдят, че до края на 2016 г. в германските търговски недвижими имоти са инвестирани над 50 милиарда евро, които надхвърлят последното десетилетие. По отношение на средните параметри, това почти се е удвоило.
Най-голямото търсене на германските офиси е, че те се купуват от 47% от инвеститорите. Годишна доходност - до 6%. Различните търговски площи през 2016 г. привлякоха вниманието на 18% от предприемачите със средства. За такива съоръжения годишният добив е 4-8%. Хотелите и складовете се превърнаха в сферата на дейност на една десета от чуждестранните инвеститори в Германия. Тези лица могат да очакват печалба до 6% годишно.Апартаментите за студенти, институциите за грижи за възрастни осигуряват годишен доход от 9%, а това заинтересува около 15% от предприемачите.
Външен вид и пароли
Ако погледнете опита на инвеститорите през 2016 г., можете да видите, че най-атрактивната зона е т. Нар. „Големи седем“, тоест най-големите германски градове. Ако смятате да се възползвате от опита на вече успели предприемачи, тогава трябва да обърнете внимание точно на тези населени места:
- столицата на страната е Берлин;
- Кьолн;
- Дюселдорф;
- главният ханзейски град Хамбург;
- бира световна столица Мюнхен;
- Щутгарт;
- най-големият в Хесен и петият по големина в щата Франкфурт.
Според анализатори през 2016 г. в Мюнхен са получени инвестиционни фондове от над седем милиарда евро. И това е спрямо целия обем на страната - около 13,5%.
Няма нищо изненадващо в привлекателността на Германия за инвеститорите, тъй като и до днес, въпреки доста големия брой обекти, практически няма безплатни офиси. В големите градове около 2% от помещенията са празни, в малките градове тази цифра нараства до 5%, но рядко я надвишава. Защо ситуацията е толкова розова за инвеститорите? Това се следи от държавата. Това се изразява не само в конкурентоспособността на пазара, но и в намален кредитен процент и атрактивен финансов, икономически климат. Лихвата по заемите варира в рамките на 1,5-2,8%. Колко мога да взема заем, за да инвестирам тези пари в недвижими имоти? Според законите на Германия - до 70% от разходите. Съгласен ли, звучи примамливо?
Има фина точка. Германските кредитни компании много внимателно анализират всеки потенциален клиент, неговите намерения, а също така оценяват колко голяма ликвидност на обекта е привлекла вниманието на потенциален инвеститор. Ако активът е рисков, вероятността за отказ е висока. В случай, че банката сключи сделка, купувачът може да бъде сто процента сигурен, че това е отлична и обещаваща инвестиция, която ще се превърне в средство за просперитет за него.
За да обобщим
Според резултатите от проучвания, проведени от VTsIOM не толкова отдавна, повече от 50% от населението на Русия са сигурни, че купуването на недвижими имоти е най-ефективният метод за запазване и увеличаване на паричните им резерви. Тоест, въпросът не звучи „струва ли си да купите?“, А „Какво да купя?“.
Когато избирате обект, в който ще бъдат инвестирани средства, опитайте се внимателно да анализирате всички характеристики на недвижимите имоти и да не рискувате отново. Не забравяйте за високата конкуренция на пазара, оценете я в различни сектори на търговски недвижими имоти и изчислете какъв годишен доход можете да предоставите на опцията, която харесвате. Никога не вземайте решение набързо.