Споразумение за съвместно инвестиране: извадка, характеристики

Договор за съвместно инвестиране в строителство, извадка от който ще бъде представен по-късно, обикновено се изпълнява от предприятия, ангажирани в изграждането на съоръжения с недостатъчни средства за продължаване на работата. Според такова споразумение, след приключване на мерките и получаване на разрешение за въвеждане на съоръжението в експлоатация, част от него се прехвърля на субекта, финансирал проекта, пропорционално на изплатената сума. Нека разгледаме допълнително характеристиките на такава транзакция.

Специфичност на данъчното облагане

На практика е широко разпространено мнението, че споразумение за съвместно инвестиране за изграждане на нежилищна сграда или многоетажна сграда спестява субекта, който е приел средствата от включването им в базата на ДДС. Тази позиция се определя от нормите на Данъчния кодекс. В частност член 39 от Кодекса гласи, че разпореждането с имущество с инвестиционен характер не се счита за продажба за данъчни цели. Съответната разпоредба е обезпечена в под. 4 с. 3 норми. Междувременно в тази алинея има списък на операциите, които имат инвестиционен характер. Сред тях:

1. Принос за капитала на бизнес партньорства и компании.
2. Взаимни вноски в кооперативни фондове.
3. Депозити по прости споразумения за партньорство (за съвместни дейности).

Тези операции имат дългосрочен характер. Споразумението за съвместно инвестиране за изграждане на жилищна сграда или промишлена конструкция включва прехвърляне на обекта в замяна на пари или друга собственост. В смисъла на правилата такава операция трябва да бъде призната като изпълнение за данъчни цели.

терминология

В закона няма разпоредби, които да разкриват ясно какво е споразумение за съвместно инвестиране в строителство. Примерният документ също не е описан от правилата. Сред цялото разнообразие от дефиниции, предложени от специалисти, най-подходящото е следното. Споразумение за съвместно инвестиране - споразумение, включващо инвестиране на пари и друга собственост с цел последваща печалба.

Обърнете се към закона. Както сочи законът на РСФСР № 1488-1, инвестициите се признават като инвестиции в обект на икономическа дейност с цел печалба. Това определение присъства в 1 статия. В параграф 2 от същата норма се посочва, че инвестицията се счита за практическа дейност, насочена към продажба на инвестирани средства. Федерален закон № 160 се отнася до чуждестранния капитал. Чуждестранните инвестиции, съгласно раздел 2 от закона, се считат за инвестиране на чуждестранна валута в обект на икономическа дейност в рамките на Руската федерация.

Някои експерти, анализирайки действащите стандарти, предлагат официално да се определи дефиницията на споразумение за инвестиция (съвместно инвестиране). Повечето експерти обаче смятат, че това е непрактично. Като се вземат предвид разпоредбите на закони № 1488-1 и 160, може да се каже, че всяко споразумение, насочено към печалба, се счита за споразумение за съвместно инвестиране.

Федерален закон № 39

Този нормативен акт определя инвестиционната дейност в тесния смисъл. Федерален закон № 39 се занимава с капиталови инвестиции, тоест действия, насочени към печалба в дългосрочен план чрез работа с ОС, създадена от организацията. Законът също не разкрива такова нещо като споразумение за съвместно инвестиране. Нормативният акт дава препратка към Гражданския кодекс. От това следва, че за образувание, което в крайна сметка ще регистрира изградено или придобито съоръжение като ОС, всяко споразумение, сключено по време на строителния процес, ще действа като споразумение за съвместно инвестиране.

счетоводство

В PBU 23/2011 има определение за инвестиционна дейност. В клауза 10 се посочва, че тези операции, свързани с придобиването, създаването, разпореждането с нетекущи активи, се признават като съответни операции. Те включват:

1. Разходи за покупка, строителство, модернизация, реконструкция, подготовка за експлоатация на активи. Те включват, наред с други неща, разходите за изследвания и разработки, технологична работа.
2. Продажба на нетекущи активи.
3. Изчисляване на лихвата по задължения, включени в цената на инвестициите, в съответствие с разпоредбите на RAS 15/2008.
4. Плащания, свързани с покупка / продажба на акции / акции в други компании. Изключение правят финансовите инвестиции, които включват препродажба в краткосрочен план.
5. Издаване на заеми на други предприятия или тяхното погасяване.
6. Придобиване / продажба на дългови ценни книжа, с изключение на инвестиции, придобити за последваща препродажба (в краткосрочен план).

По този начин, PBU се отнася до сделки с нетекущи активи. Те включват ОС, нематериални активи, дългосрочни инвестиции. Като се имат предвид разпоредбите на Федералния закон № 39, трябва да се отбележи, че споразумението за съвместно инвестиране за изграждане на жилищна сграда или индустриална структура е споразумение, включващо промяна в размера на дълготрайните активи, които са отразени в 1 част от актива.

нюанси

Не винаги споразумението за съвместно инвестиране е такова за партньор. Ако се закупи операционна система, тогава тя може да се продава не само (използвана), но и продукти (стоки). За приобретателя договорът във всеки случай ще бъде инвестиция. Що се отнася до продавача, всичко зависи от обекта, който той реализира.

При съставяне на договор за договор за изграждане на дълготрайни активи инвестиционен договор е необходим изключително за клиента. За изпълнителя няма значение как контрагентът ще приеме построеното съоръжение за счетоводство. Клиентът може да го отразява като дълготраен актив или като имот, предназначен за по-нататъшна продажба (т.е. като завършен продукт). За изпълнителя споразумението се отнася до обикновени дейности.

Ако говорим за учредителния договор за формиране на ново предприятие или за закупуване на дял в капитала на съществуващо дружество, то за собственика на средствата това ще бъде инвестиция. За самата компания споразумението може да бъде признато като такова само когато фондът му е изплатен от ОС. В тази ситуация дългът на учредителя ще бъде погасен от нетекущ актив.

МНОГО ВАС

В едно от решенията си съдът определи как е необходимо да се тълкува споразумението за съвместно инвестиране на жилищна сграда или промишлена структура. Струва си да се каже, че на практика това споразумение има най-различни имена. Тълкуването, предложено от ВАС, няма нищо общо с такова понятие като споразумение за съвместно инвестиране. Преквалификацията на споразумението се определя от редица обстоятелства. На първо място, това е причинено от необходимостта да се изясни целта на споразумението за данъчни цели. ВИ предложихте следното. Споразуменията, свързани с инвестициите в строителството, трябва да се наричат ​​договори за продажба на бъдещи недвижими имоти. Съответно данъчните власти разглеждат такива сделки като продажба на имущество. В резултат на това инвестиционната вноска се счита за авансово плащане, което впоследствие ще се облага с ДДС, съгласно член 154 от Данъчния кодекс (клауза 1).

Струва си да се каже, че преди приемането на решението на Върховния арбитражен съд, плащащите се ръководят от разпоредбите на член 4, параграф 3 от Федералния закон № 39. Нормата гласи, че клиент, който не действа като инвеститор, има право да използва, да притежава, да се разпорежда с капиталови инвестиции за период и в рамките на правомощията, предвидени в договора. Както се вижда от формулировката, предприятието не получава собственост върху получените средства отвън. Съответно беше установен и видът на споразумението - агентско споразумение.В резултат на това прехвърлянето на средства или друга собственост не е свързано с по-нататъшното прилагане на структурата и не действа като обект на данъчно облагане. Предоставянето на инвеститора на недвижимите имоти, в които той е инвестирал, също не се счита за продажба.

В момента ситуацията е друга. Трябва да се отбележи, че в решението на Върховния арбитражен съд са назначени няколко споразумения, които могат да се използват като част от отношенията за финансиране на изграждането на съоръжението. Споразумението за агенция обаче не е приложимо за тях. Това се дължи на факта, че според постановлението собствеността върху обекта може да възникне само от собственика на обекта.

Споразумение за съвместно инвестиране: Публикувания

Помислете за ситуация, при която делът на завършеното съоръжение ще се управлява от предприятието, финансирало строителството му за производствени дейности, лизингови или управленски нужди. Как се отразява споразумение за съвместно инвестиране? Публикуванията ще бъдат както следва. По броя на db 08 формира стойността на обекта. Може да се начисли към сметката. 01 "ОС" или вж. 03 "Доходни инвестиции". Формирането на първоначалните разходи се извършва в съответствие с RAS 6/01. В някои случаи заетите средства се използват за създаване на обект. Тогава счетоводителят трябва да вземе предвид разпоредбите на PBU 15/2008.

Както посочва параграф 7 от правилата, цената на актив трябва да включва лихва, която се дължи за приспадане в полза на кредитора и е пряко свързана с придобиването, производството (изграждането) на обекта. Когато съставя публикации по споразумение за съвместно инвестиране с коинвеститор, счетоводителят трябва да помни, че разходите за заеми могат равномерно да се включват в други разходи през целия живот на дълга.

Специални случаи

Ако строежът на съоръжението е бил спрян за дълъг период (повече от 3 месеца), включването на дължимата на кредитора лихва в разходите за строителство се прекратява от първия ден на периода, следващ месеца, през който е настъпило събитието. За този период те трябва да бъдат отписани за други разходи. В случай на възобновяване на работата, начислената лихва се прехвърля към стойността на актива. Периодът, през който допълнителната координация на организационните / техническите въпроси, които се появиха след началото на изграждането на конструкцията, няма да се счита за период на спиране.

Споразумение за съвместно инвестиране: извадка

Споразумението се съставя в съответствие с общите правила, предвидени за документи от този тип. Стандартизираната форма не е одобрена от закона. Правилата обаче предвиждат задължителни подробности, които трябва да съдържат всички споразумения, включително споразумение за съвместно инвестиране. Примерен документ включва следната информация:

1. Имена на страните.
2. Дата и място на транзакцията.
3. Общи разпоредби
4. Предмет на споразумението.
5. Права и задължения на участниците.
6. Цената на споразумението.
7. Отговорност на страните, включително в случай на едностранно отказ за изпълнение на условията на сделката.
8. Форсмажор
9. Срокът на валидност на договора.
10. Заключителни разпоредби
11. Данни за страните по сделката, техните подписи, отпечатъци на печата. Ако с физическо лице е сключено споразумение за съвместно инвестиране, се посочват неговите паспортни данни, адрес на местоживеене, трите имена.

За да обявите транзакцията за валидна, трябва да се спазва писмено споразумение. Държавната регистрация на договор за съвместно инвестиране не е предвидена в закон. Без съмнение споразумението трябва да посочва всички съществени условия. Те включват по-специално определението на предмета на сделката. Например се съставя споразумение за съвместно инвестиране за изграждане на нежилищна сграда. Моделното споразумение трябва да включва информация, чрез която обектът може да бъде идентифициран по уникален начин.

Важен момент

Преди да сключи споразумение, предприятието, което планира да финансира изграждането на съоръжението, трябва да провери платежоспособността на контрагента.Ако вторият участник, сключил договор за съвместно инвестиране в строителство (строител), е в несъстоятелност, е необходим адвокат, който да разреши ситуацията с най-малко загуби. По правило проблемът няма да бъде разрешен по мирен начин. Ще трябва да се свържете със съда. В този случай е необходимо да се вземат предвид нормите на законодателството, уреждащи процедурата по несъстоятелност.

Преоценка на данъчни задължения

Ако взаимоотношенията не са уредени с договор за съдружие и обикновено партньорство, стойността на имота, който се прехвърля от инвеститора за изграждането на съоръжението, подлежи на облагане с ДДС, изчислен при ставка 18%. В този случай могат да възникнат въпроси при отчитането на разходите и данъчното облагане от собственика на сайта. Контролните органи могат да считат преведените от инвеститора средства като доход на предприемача. Според закона те могат да бъдат намалени чрез документирани разходи. От това следва, че субектите, участващи в такива транзакции, трябва да преоценят своите данъчни задължения за ДДС и приспадане от печалбата. Такива операции трябва да се извършват както по планираните, така и по вече сключени споразумения, като се вземе предвид давността (три години) за извършване на проверки на Федералната данъчна служба.

Особеностите на отразяването на средствата при получателя

При разглеждането на този въпрос трябва да се обърне внимание на алинея 23.1 от член 149 от Данъчния кодекс. В съответствие с него ДДС не се начислява върху услугите на предприемача, предоставени от него, съгласно договора за споделено участие в строителството. Това споразумение е съставено, като се вземат предвид разпоредбите на Федералния закон № 214. Изключение прави работата, която субектът извършва като част от изграждането на производствени мощности. Средствата, получени от съинвеститора, не трябва да се отразяват под формата на целево финансиране, инвестиционна вноска и др. По балансовите сметки 76/86, а като авансово плащане по договора за покупко-продажба по сметката. 62. Тези пари трябва да бъдат включени в данъчната основа за ДДС.

Хармонизиране на условията

Има случаи, когато към момента на подписване на споразумението страните не са решили коя част от структурата ще бъде прехвърлена след приключване на работата на спонсора на проекта. Изпълнителите могат да решат, че разделянето ще се извърши след приключване на строителството. Така предприятието, което е превело средствата, научава за параметрите на реално купения от него обект, само в момента на изпълнение на сертификата за приемане. В този случай споразумението за съвместно инвестиране, което са сключили, все още трябва да се тълкува като споразумение за продажба на бъдещ обект.

Въпроси за счетоводители на получатели

След съставяне на споразумение за съвместно инвестиране, предприемачът по време на изграждането на конструкцията провежда два вида дейности. Той създава част от обекта за себе си. С други думи, разработчикът прави капитални инвестиции в ОС. Втората част на съоръжението се изгражда за последваща възстановима продажба на трета страна. В този случай можем да говорим за създаване на готови продукти (макар и неподвижни). Ако стриктно спазвате изискванията на счетоводството, разходите за изграждане на дълготраен актив трябва да бъдат концентрирани в баланса. 08, а разходите за производство на продукта - по сметката. 20.

Междувременно такова разделяне в процеса на изграждане може да се извърши само теоретично. На практика подобно разграничаване е невъзможно, особено когато партньорите не са решили кои стаи ще отидат при кого. Освен това, съгласно условията на споразумението, може да се предвиди, че всички разходи за съоръжението се приемат от предприемача след получаване на разрешение за въвеждане на съоръжението в експлоатация.

Дотогава счетоводните регистри ще отразяват сумите, преведени за финансиране на работата. Според някои експерти тези средства трябва да бъдат отразени в баланса. 60.

заключение

Правните конструкции на различни споразумения, включително съвместни инвестиции, бяха създадени главно за избягване на субектите от плащането на ДДС. Ситуацията е променила ВАС.Преквалифицирайки споразуменията за съвместно инвестиране в споразуменията за покупко-продажба на бъдещия обект, съдът всъщност предостави на данъчните власти възможност за попълване на бюджета със средства, получени от разработчиците от техните партньори. Междувременно, както казват експертите, въведените промени се отразиха на последствията, произтичащи от подобни сделки, както за ДДС, така и за приспадане на печалбата.

Основната особеност на споразуменията за съвместно инвестиране е фактът, че получените средства в полза на предприемача не стават негова собственост. Той няма право да ги разпорежда по свое усмотрение, но е длъжен да ги изпрати при изграждането на съоръжението. Съответно полученото финансиране е насочено. По смисъла на нормите на Данъчния кодекс тези средства не променят основата за приспадане от печалбата и не се вземат предвид при изчисляване на ДДС. Изглежда, че законодателството трябва да изясни този въпрос.