Споразумението за обмен на земя се отнася до прехвърляне на земя в собственост на една страна в замяна на друга земя. Тъй като бартерът е правоотношение на възстановима основа, тогава по отношение на него се използват общите правила, регулиращи сделките за покупко-продажба, със спецификата, която се дължи на самия характер на този вид сделки.
Спецификите на споразумението за обмен
Основната разлика от договора за продажба е, че за прехвърления имот страните получават не посочената в договора парична сума, а поземлен имот, който има сходни характеристики, свойства и цена. Двете страни едновременно действат като продавачи и купувачи.
Следователно зоните, които обменят, трябва да бъдат приблизително еднакви. Но в действителност често се случва, че един сайт е по-нисък от друг в някои имоти. В такъв случай страните имат право да установят необходимото плащане за разликата в цената, чийто размер е предписан в условията на споразумението за замяна.
Размяната се различава от споразумението за дарение с това, че естеството на сделката е обременително и не се извършва едностранно като прехвърлянето на земя като дар. Ако бъде сключен договор за обмен на земя, всяка страна получава или подобна собственост, или частично обезщетение, ако един парцел е по-нисък от другия.
Форми за транзакции
Във връзка с размяната на парцели в Руската федерация съществуват такива форми на сделки като:
- проста писмена форма, когато страните по договора трябва да го удостоверят само с подписи и да го прехвърлят допълнително на органите на Федералната служба за регистрация за държавна регистрация;
- нотариална форма, при която удостоверяването на този договор не се изисква, но в много случаи се предписва от регулаторен акт.
Кога се изисква нотариална заверка?
Нотариално заверяване се изисква в следните случаи:
- За сделки, свързани със сайта, принадлежащ на непълнолетно лице или гражданин, който е признат за ограничен дееспособен.
- В случай на размяна, ако има обща собственост върху парцела (включително случаите, когато всички страни разполагат с дяловете си в една сделка).
Няма значение под каква форма е сключена транзакцията, споразумението за обмен (извадка ще бъде представено по-долу) трябва да бъде регистрирано от държавните органи. Ако това изискване не е спазено, тогава документът е обявен за невалиден.
правилник
При сключване на споразумение за замяна на поземлени парцели и двете страни трябва да се съобразяват с регулаторните стандарти по отношение на закона, които разграничават споразумение от този тип от договор за продажба на една и съща земя. Например, ако в споразумението няма точни условия за цената на земята, която ще се обменя, или данни за разпределението на разходите на двете страни, трябва да запомните основното предположение за обмен на равностойни парцели.
Ако обаче за изпълнение на споразумението за обмен на земя са необходими разходи за прехвърляне на земята на другата страна или други действия, насочени към изпълнение на споразумението, те трябва да бъдат извършени от страната, която трябва да направи това в съответствие с предписаните задължения.
Процедура за компенсация за неравномерен обмен
Първоначално споразумението предполага равностойността на земята.Ето защо евентуалните бъдещи спорове на участниците относно стойността на прехвърлената собственост са много ограничени. Ако предмет на договора е размяната на неравностойни парцели, страната, която прехвърля парцела с по-ниска цена, получава друго задължение да плати разликата в стойността им.
Такова плащане трябва да се извърши преди или непосредствено след прехвърляне на контрагента на сайта с по-ниска цена. В същото време в споразумението за обмяна може да бъде установена различна процедура за компенсиране на съществуващата разлика в цените. Следователно е съвсем естествено, че всички необходими изисквания и формата на изплатеното обезщетение задължително трябва да бъдат отразени в самия текст при сключване на договора.
Едновременна размяна
Не е необходимо обменът на земя да се извършва едновременно. Има и случаи, когато споразумението определя различни дати за прехвърляне на разменените парцели. Първо една страна по договора изпълнява задълженията си, а след това друга. Ако според заверения договор за обмен условията за прехвърляне помежду си не съвпадат, тогава е необходимо да се прилагат установените от закона правила за насрещното изпълнение на техните задължения, които са залегнали в член 328 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
От неговото съдържание следва, че ако контрагентът не изпълни договорното задължение, друг контрагент има право незабавно да спре по-нататъшното изпълнение на собствените си задължения, които са посочени в споразумението (споразумение за обмен на проби може да се види и в този член), или по принцип да откаже да го изпълни. Той може също да изиска от другата страна да възстанови щети поради извършените от нея нарушения.
Моментът, в който правото на собственост върху парцелите за обмен директно преминава към неговия участник, е определен в член 570 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В него се казва, че собствеността върху земята, придобита чрез замяна, се прехвърля едновременно на всяка от страните, ако всички задължения, установени с договора, са били изпълнени преди това.
Освен това е необходимо да се отбележат спецификите на бартерното споразумение, което се отнася до отговорността за изземване на имущество, тоест земята, получена по споразумението за замяна. В случай на покупка и продажба, продавачът поема задължението да прехвърли на купувача такива стоки, които са свободни от представяне на права върху него от трети страни. Има само едно изключение от изискванията, установени от закона, когато самият купувач се съгласи да приеме стоки, които са обременени с правата на трети лица. Подобна разпоредба на законодателството в гражданската област се прилага за бартерното споразумение. Ако някоя от страните не изпълни това задължение, виновникът не само компенсира контрагента за понесените от него загуби, но и връща на добросъвестния участник получената чрез размяна земя. При какви условия се сключва договор?
Условия на договора
Основните условия на споразумението за обмен, които трябва да бъдат договорени и от двете страни, са:
- установяване предмета на договора, тоест парцелите, прехвърлени от двете страни;
- идентифициране на количествените характеристики на договорната собственост;
- определяне на еквивалентността на стойността и свойствата на парцелите или посочване на подходяща компенсация за постигане на еквивалентност.
Съществените условия на сделката са договорени директно на подготвителния етап и се основават на различни документи за право на собственост (например кадастрални паспорти, отчети за пазарна стойност и др.).
Как да съставим договор за обмен на земя за апартамент? За това по-нататък.
Как се съставя договорът?
В съответствие с член 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумението за продажба на недвижими имоти трябва да бъде в писмена форма. Договорът за замяна на земя също подлежи на изключително писмено сключване.Ако правните изисквания за формуляра не са спазени, тогава споразумението автоматично се счита за невалидно. Подобно споразумение задължава държавната регистрация на нови собственици и техните права в отдела на Rosreestr, който се намира на мястото на разменената земя.
Характеристики, които персонализират обменните обекти
Договорът задължително трябва да описва характеристиките, които персонализират парцелите, които ще бъдат разменени:
- площ на отчуждените парцели;
- техните кадастрални номера;
- целта, за която се експлоатират;
- недвижими имоти с посочване на принадлежността им, които се намират на тези сайтове.
Регистрацията на договор за обмен на земя е отговорен въпрос.
Също така чертежите на парцелите, които са предмет на договора, трябва да бъдат приложени към споразумението за обмен. Страните трябва да оценят съответните участъци по кадастрална стойност. Освен това е необходимо да се оценят различните структури и обекти на недвижими имоти, които се намират на тази земя. Оценката се извършва с помощта на актовете, определящи кадастралната стойност и консолидираните отчети за оценката на конструкциите. Тези документи са приложени към споразумението за обмен.
Когато е съставена, страните трябва да предоставят на контрагентите си следната информация:
- относно наличието или отсъствието на поземлени конфликти и спорове относно парцели, които ще бъдат разменени, както и техния правен характер;
- наличието на съществуващи сервитути;
- дали земята, която ще бъде разменяна, се дава под наем на трета страна;
- относно прехвърлянето на тази земя като залог.
Границите на територията, на която имат трети лица, и съдържанието на тези права трябва да бъдат посочени в графичния план на съответните сайтове. Споразумението посочва ограничения върху правата на собственост, които са свързани с технологичните, санитарните, защитните и други зони, установени на тази земя, както и с възлагането на земя на част или част от нея на тези, които имат екологични, развлекателни или културно-исторически цели.
Според федералния закон регистрацията се счита за извършване на определено правно действие от органи, които имат съответния орган. Така собствеността върху земята възниква едновременно с регистрацията на правата на една или друга страна във връзка с нея. Процедурата по регистрация и регистрация на споразумението за обмен на земя съгласно закона за земята е приключена в момента, в който информацията е вписана в единния правен регистър и документите се издават на кандидатите.
Спецификата на данъчното облагане на земята след сключване на договора
Тъй като, в съответствие с договорните изисквания, всяка от страните не само отчуждава земята, но и получава имот, идентичен по цена и характеристики, основанията за тяхното облагане възникват за всеки предмет на споразумението.
Въпреки факта, че има правило за еквивалентността на земите, които ще бъдат разменени, не си струва да мислите, че и двете страни ще плащат равни данъци за придобити от тях парцели. Размерът на определено плащане ще се изчислява от съответния данъчен орган въз основа на кадастралната стойност, която може да се различава дори за парцели от същия тип. При това положение страните имат право да оспорват оценяването на земята в съда и да се опитват да изчислят данъка по пазарната му цена.
Предвижданото използване на земята е съществена основа за възникването на правото на освобождаване от данъчни плащания.
Размяна на земя за други обекти
Възможно е да се приложи договор за обмен на автомобили за парцел. В този случай самите страни се определят с еквивалентността на сделката. Ако някой от обектите на обмен е по-евтин, тогава ще бъде извършена допълнителна такса. Ясно е, че собственикът губи собствеността върху автомобила и се придобива собствеността върху земята.
Също така често се сключва договор за обмяна на земя за къща или апартамент.