Споразумението за обмен на недвижими имоти е двустранна сделка за покупко-продажба, в рамките на която всеки от контрагентите действа като продавач или купувач. Под замяната се разбира, че давате имота си на друг човек, като по този начин ставате собственик на неговия дом.
Каква е разликата между споразумение за обмен?
Основната разлика между провеждането на обменна сделка от процеса на покупка и продажба е, че самият обмен на жилища се осъществява без използването на пари. Примерно споразумение за обмен на недвижими имоти е представено по-долу.
В известен смисъл процедурата за обмен на недвижими имоти е много по-безопасна от покупката и продажбата:
- Не е необходимо да се притеснявате как да прехвърлите сигурно средства на продавача.
- Продавачът няма да се притеснява дали сметките са истински, когато става въпрос за пари в брой.
- Няма временен проблем с дългите преводи към сметката на продавача чрез банка. Условията на споразумението за обмен на недвижими имоти ще бъдат разгледани по-долу.
данъци
Безспорното предимство на такава сделка е и липсата на необходимост от заплащане на данък върху доходите на физическите лица по време на размяната на еквивалентни обекти на недвижими имоти.
Но в същото време това е и недостатък, тъй като няма начин да се използват данъчни облекчения, което би могло да се направи при продажба на апартамент.
Тоест съгласно споразумението за обмен на недвижими имоти данъци не се плащат.
Важно е да се отбележи, че въпреки използването на сходните думи „размяна“ и „размяна“ като синоними, юридически те не са еднакви:
- Например понятието „обмен“ се отнася до общинското жилищно пространство, техните граждани имат споразумение за социално наемане или поръчка за апартамент в случай, че помещенията все още са получени от родителите при съветския режим или от баби и дядовци и с течение на времето поради различни обстоятелства документите не са преиздадени.
- Терминът "бартер" се използва за означаване на сделки с приватизирани апартаменти, а собствениците им притежават сертификати, потвърждаващи собствеността им.
Няма да е възможно да се обменят жилища, които вече са приватизирани, за общински или обратно, тъй като от 2005 г. такива сделки бяха забранени. Възможно е да се сключи споразумение за обмен на недвижими имоти между юридически лица.
Важни нюанси на споразуменията
Има само два такива нюанса, но без тях процедурата за размяна на апартамент ще бъде невъзможна:
- Важно е да посочите предмета на споразумението. Струва си да се споменат точните характеристики по отношение на жилището, което трябва да бъде заменено, за да можете да определите имота по всяко време. Абсолютно цялата цифрова информация се дублира в скоби с думи, какво трябва да се направи, за да няма несъответствия. Трябва стриктно да се спазва формата на договора за замяна на недвижими имоти.
- Посочени са лицата, които имат право да ползват апартамента. Всички хора, регистрирани в конкретна област, са от значение за тях. Важно е също така да се посочат срокове в договора, според които те ще трябва да бъдат отменени.
Пример за договор за замяна на недвижими имоти може да помогне при проектирането.
Други допълнителни изисквания за споразумение
Всички останали условия подлежат на допълнителни условия. Но това не означава, че те могат да бъдат пропуснати. И така, тези изисквания обикновено включват:
- Страна. За физическите лица посочете пълното име, както и паспортните данни.Но в случай, че поне една страна действа като юридическо лице, ще е необходимо да се посочи пълното име на институцията, основните данни и нейният юридически адрес.
- На разходите. Традиционно се приема, че и двата апартамента са с еднаква стойност, поради което това условие не се отнася за значителни.
- Общото състояние, в което се намира имотът. Една фраза е достатъчна, че гражданите извършиха проверка на имота, който възнамеряват да получат, а състоянието й подхожда на всички. Всеки от тези участници трябва да даде апартамента си в състоянието, в което се е намирал директно към момента на проверката. Представен е и пример за договор за обмен на недвижими имоти с доплащане.
- Процесът на застраховане на недвижими имоти, който е посочен в договора за обмен.
- Времева рамка. Когато една от страните получи документите преди другата, тогава за втората трябва да се определи определен период, през който тя ще трябва да направи същото. В края на този период договорът изтича.
- Непредвидени причини, които могат да пречат на изпълнението на сделката, и това, което конкретно се счита за непреодолима сила, страните ще определят сами.
- Датата на сделката и подпис на всяка от страните.
Посочване на разходите за жилище и допълнителни такси за транзакции
Някои от нюансите на договора за замяна на недвижими имоти между физически лица ще бъдат разгледани по-долу.
Ако апартаментите са абсолютно еднакви, тогава в този случай всичко е просто. Необходимо е само да се посочи цената и да се подчертае, че транзакцията се извършва без извършване на допълнително плащане.
Когато разликата в цената показва цената на жилището, както и надценките, чийто размер зависи от решението на двете страни. В споразумението също трябва да се отбележи как и в какъв срок една от страните е длъжна да превежда пари на другата.
От тази сума тези, които я получават, ще трябва да платят данък върху доходите на физическите лица. А този, който е издал надбавката, има право да поиска приспадане на данъка. Разбира се, това е уместно, когато партията притежава сменяем апартамент повече от три години.
Това ще бъде възможно само ако са предоставени ценни книжа, потвърждаващи прехвърлянето на пари по сделката.
Ето защо не трябва да изхвърляте разписки или платежни нареждания, когато има безкасово прехвърляне на такса, те със сигурност ще ви бъдат полезни.
Действителен процес на оценяване
Тъй като реалната цена се определя от гражданите, при извършване на транзакция между добри приятели и близки роднини, в договора може да се отрази, че няма да има допълнителна такса, и след това да прехвърлите имота без никакви документи. Но дори и от страна на най-добрите приятели, предателството е възможно и те могат да хвърлят, без да дават пари, в тази ситуация не можете да докажете нищо.
Освен това е много лесно да се правят проблеми с данъчните власти. Ако доплащането е малко, например петдесет до сто хиляди рубли, можете да поемете риска и да не отразявате неговия показател в споразумението. Но, когато старият апартамент на Хрушчов внезапно бъде сменен за удобни недвижими имоти в нова сграда, всеки вече ще се досети, че надбавката трябва да бъде платена. Руският регистър има право да не пропуска такава сделка и данъчната такава също може да представлява интерес за нея. Ето защо съвместното плащане в големи количества трябва да бъде изготвено правилно в договора за замяна на недвижими имоти.
Нотариално заверяване на споразумение
Можете да направите без него само ако сте сигурни в приличието на противоположната страна, както и в познанията си за законите, тогава можете просто да отидете и да подпишете договора.
Но все пак би било по-добре да не пестите от нотариални услуги:
- Никоя от страните по сделката не би могла по-късно да твърди, че не е знаела за определен член от Гражданския кодекс на Руската федерация или е била в нетрезво състояние веднага след сключването на споразумението и следователно не е могла да си спомни нищо.
- Ако документите бъдат изгубени, нотариусът ще може да ги дублира, в противен случай възстановяването на документи ще бъде абсолютно невъзможно. Така протича регистрацията на споразумението за обмен на недвижими имоти.
Условия за прекратяване
Има два начина за прекратяване на споразумението за обмен на недвижими имоти:
- по взаимно съгласие;
- по предвидения в закона начин.
По взаимно съгласие споразумението може да бъде прекратено в следните два случая:
- Ако желанието всичко да се върне на местата си, двете страни на сделката се появиха едновременно. В тази ситуация няма да възникнат проблеми и договорът ще бъде прекратен и всички ще си възвърнат жизненото пространство.
- Когато инициативата за прекратяване на споразумението дойде от една страна. В този случай трябва да се направи писмено искане до противника на договора, където ще е необходимо да се посочи причината, поради която е било необходимо да бъде прекратено. В рамките на тридесет дни втората страна е длъжна да реши дали е съгласна да направи това или не. Ако все пак се постигне споразумение, транзакцията се прекратява, съгласно правилата на горната ситуация.
Основания за прекратяване
В случай, че страните все още не са постигнали взаимно споразумение за прекратяване на сделката, е необходимо да се обърне към съда и да посочи в исковата молба всички основания за прекратяване.
Сред тях може да присъстват:
- Неспазване от другата страна.
- Значителни промени в обстоятелствата. Това е възможно, когато ищецът знае за възможността за нещо, което би могло да му попречи да завърши сделката, например, ако жилищната площ е била повредена от пожар преди сключването на договора, а контрагентът е знаел за това, но не е уведомил другата страна.
- Договорът е подписан от една от страните под натиск или под принуда.
- Едната страна измами другата в нещо, например в споразумението се посочва, че никой няма права на жилище, въпреки че всъщност недвижимите имоти са заложени на банката поради ипотека.
- Договорът (извадката от съставянето на бартерното споразумение, която сме предоставили) съдържа значителни печатни грешки, които засягат неговото изпълнение, например номерът на апартамента и неговият адрес са неправилни. Можете да заведете дело в рамките на една или три години, в зависимост от това защо транзакцията е прекратена.
- В допълнение към горните условия за прекратяване, директно в текста на споразумението може да бъде всяка друга добра причина, например, неправилно спазване на някой от параграфите.
Обмяната на жилищни сгради като един от видовете сделки за мен
Договорите за обмен на жилищни сгради са форма на споразумение за обмен. Уникалността на такъв документ се крие във факта, че предмет на сделката са обекти на недвижими имоти, които са здраво свързани със земята.
Обменът на жилища, който се намира на сушата, се извършва само в тандем със земята. Собственикът има пълното право да прехвърли на противоположната страна не само самата земя, върху която се намира имотът, но и земя на всяка съседна с нея площ, ако не е заета от други сгради.
Права за ползване на земята
За гражданите в момента има 2 права за ползване на земята:
- лизинг;
- право на собственост.
В ситуации, когато поземлените територии под къщите, които ще бъдат разменени, са собственост на страните, тогава въз основа на споразумение за обмен на недвижими имоти федералната служба за регистрация прехвърля собствеността върху поземлената територия и сградата.
Но ако съществува парцел от едната страна в рамките на използваните права за наем, тогава обменът на жилищни помещения ще се извърши без този парцел. Новият собственик на сградата след процеса на регистрация и прехвърляне на правото на жилищна сграда, тъй като новият собственик на договора за наем на земята ще се пререгистрира в упълномощената местна власт.
Бившият собственик на прехвърлената собственост също ще трябва да подаде молба до упълномощения орган с изявление за отказ от права на наем върху поземлената територия, която преди това му е принадлежала. Споразумението за обмен на жилищни сгради, което служи като основа за регистрация съгласно закона за правото на собственост върху помещенията и земята, която заема, трябва да включва всички необходими елементи на регистрираното правоотношение, като например обект, предмет и власт.
Споразумение за обмен на недвижими имоти с движими вещи
По закон можете да обменяте недвижими имоти с движими вещи (например автомобил). Страните са задължени да се предупреждават взаимно за недостатъците на имота, който ще се заменя, за правата на трети лица върху него (наемател, залогодател и др.).
Разгледахме основните условия на споразумението за обмен на недвижими имоти.