При извършване на отчуждаване на имот доста често страните използват авансово плащане като предварителна уговорка. Трябва обаче да вземете предвид някои нюанси на изготвяне на авансово споразумение при покупка на апартамент и да го направите правилно. Това ще разгледаме по-долу.
Необходимостта от предварителен договор
Много хора имат въпрос: "Наистина ли е необходим авансов договор при покупка на апартамент?" Отговорът е прост: необходимо е и има няколко причини за това: с негова помощ намерението на купувача да придобие този конкретен имот е фиксирано и намерението на продавача да не търси вече потенциални бъдещи собственици. След предварително споразумение и авансово плащане страните могат да започнат подготовка за основната транзакция. Така авансът потвърждава сериозността на намеренията и на двете страни.
Авансовият трансфер е особено подходящ в случаите, когато е невъзможно да се сключи сделка в рамките на няколко дни от момента на постигане на споразумение за придобиване на конкретен имот. Причините за такова забавяне могат да бъдат доста, например отсъствието на необходимата сума, документи и др. В момента, по-банални причини, например липсата на нотариус, също могат да играят роля.
За да могат страните по сделката да бъдат по-спокойни и да не се налага да се притесняват през времето, отделено за подготовка за транзакцията, купувачът превежда авансовото плащане на продавача, а последният от своя страна спира по-нататъшното показване на апартамента. Предварителното споразумение при закупуване на апартамент е важно преди всичко за купувача.
Предварителни функции
Гражданскоправните отношения не дават ясно дефинирано определение на понятието „аванс“. Гражданското право и други кодекси, които уреждат процеса на отчуждаване на собствеността, не покриват този термин. Авансът може да бъде разбран и определен само след изучаване на същността на това явление от икономическа гледна точка. Едва след това ще бъде възможно уверено да се разсъждават върху механизмите на правната регулация на това явление.
Аванс - колко?
Предварително може да се нарече авансово извършване на частично предплащане, тоест сумата пари, преведена на продавача преди подписване на споразумението. Най-често размерът на аванса е 10 процента от общата стойност на обекта. Останалата част от сумата се заплаща след подписване на договора за продажба, освен ако не изисква друго.
Пример за авансов договор за покупка на апартамент е представен по-долу.
Аванс и депозит
В областта на продажба на имущество авансовото плащане се намира в член 380 от Гражданския кодекс, който описва такова нещо като депозит. В статията се казва, че ако има съмнения дали да се разглеждат частично депозираните средства като депозит, особено без да се спазва писмената форма на споразумението, тогава тази сума автоматично се превръща в аванс. В резултат на това в този случай се прилагат подходящи санкции, ако не са изпълнени условията на подписания договор.
Трябва да се отбележи, че има значителни разлики между аванс и депозит. Те изпълняват различни функции, въпреки че се използват в идентични ситуации. Последиците от нарушаването на условията на авансовото споразумение при закупуване на апартамент и депозит ще бъдат различни.
Последствия от неспазване на условията на споразумението
Така, както бе споменато по-горе, между депозита и аванса има определени разлики.Основното е, че депозитът осигурява изпълнението на условията, предвидени в договора. Ако някоя от страните наруши задълженията си, депозитът ще действа като отговорна мярка. В случай на отказ от транзакцията, купувачът няма да получи депозита обратно и ако продавачът промени решението си относно продажбата на апартамента, ще трябва да върне получените средства в двоен обем. Наред с други неща, пострадалата страна може да се опита да възстанови загубите, възникнали в резултат на неуспеха на транзакцията.
Изисква се предварително споразумение при закупуване на апартамент в ипотека.
Последствията
В случай на аванс, анулирането на транзакцията ще има малко по-различни последици. Ако купувачът инициира анулирането, той ще понесе последствията според Гражданския кодекс. В този случай продавачът има право да изиска обезщетение за възникнали загуби. Ако анулирането на транзакцията е станало по вина на продавача, купувачът има право да върне аванса. Има и ситуации, при които продавачът забавя процеса на връщане на аванса. При такива обстоятелства неустойките подлежат на регламента за заема.
По този начин продавачът е за предпочитане пред условията на аванса, а не върху депозита, тъй като в случай на неблагоприятни обстоятелства той ще трябва само да върне получените пари, а не да плати два пъти повече, отколкото с депозита.
Помислете за пример на договор за авансово плащане, когато купувате апартамент по-подробно.
съгласие
Регистрацията на предварително споразумение трябва да се извърши в писмена форма. Преди да го подпишат, страните трябва да постигнат съгласие по следните точки:
1. Сумата на аванса. Тъй като авансът е авансово плащане, неговото изчисляване се основава на стойността на предмета на договора. Тоест, първо, страните трябва да определят окончателната цена на договора за покупко-продажба, а след това да решат предварително сумата, която трябва да бъде платена. Предварителното законодателство не е уредено по никакъв начин и се определя по преценка на страните. Основното тук е да се постигне компромис, който да удовлетворява интересите на всички страни. Не винаги е възможно това да стане бързо, тъй като купувачът иска да депозира по-малко пари, а продавачът, напротив, е заинтересован да получи по-голяма сума.
2. Методът за прехвърляне на аванса. В този случай трябва да се определи следното:
- Парите ще бъдат преведени в брой или по банков път.
- Краен срок за получаване на пари.
- Писане на допълнителна разписка за получаване на пари от продавача.
- Всички такива нюанси трябва да бъдат посочени в споразумението за извършване на авансово плащане при закупуване на апартамент, така че в случай на конфликт да бъде представено доказателство за плащане.
3. Обект на договора за продажба. В този параграф се посочва не само действителният адрес на имота, но и подробно описание на състоянието към момента на сключване на споразумението за изплащане на аванса. Необходимо е също така да се посочат лицата, регистрирани на този адрес, наличието на непълнолетни деца, обременяването с права на собственост и др. Всички тези нюанси обикновено се изясняват по време на стандартна проверка на апартамента.
4. Отговорност на страните за неизпълнение на условията на договора. Тук е необходимо да се предвиди максимален брой опции, които могат да доведат до анулиране на транзакцията, и внимателно да се опише отговорността на всяка от страните.
В авансовото споразумение се посочва и датата на сделката за покупко-продажба, а паспортните данни на страните по споразумението се записват. В някои случаи могат да бъдат направени определени изменения в договора, които трябва да бъдат договорени и от двете страни. След това предварителното споразумение се удостоверява с подписите на участниците.
Ако сделката се извършва от трета страна, представлявана от недвижимост, той предлага стандартен договор за авансово плащане за покупка на апартамент, който отчита изискванията и интересите на двете страни.
нюанси
С подписването на договора за покупко-продажба се обръща голямо внимание на законната чистота на апартамента.Това включва проверка на точността на предоставените данни за имота, автентичността на документите, наличието на преустройство и тяхната законност, самоличността на продавача, обременяването на апартамента и много други фактори.
Подписването на предварително споразумение при закупуване на апартамент (шаблон може да бъде направен предварително) не означава прехвърляне на апартамента, но в този случай си струва да проверите всички горепосочени точки. В крайна сметка размерът на аванса, макар и не всички разходи за недвижими имоти, все още е доста голям и купувачът едва ли ще иска да го загуби.
Пълна проверка
Поради тази причина още на етапа на изплащане на авансовото плащане трябва да се извърши щателна и задълбочена проверка на придобитото имущество. Това може да стане и чрез брокера. По този начин можете да получите списък на всички бивши собственици на апартамента, както и различни фактори, които могат да доведат до недействителност на сделката. Ако има съмнение, че продавачът може да бъде обявен за некомпетентен в момента на сделката, той трябва да бъде изоставен дори на етапа на авансовото плащане.
Необходимо е също така да се провери дали продавачът е законно женен без маркировка в паспорта. Съгласието на съпруга се счита за предпоставка за сделки с недвижими имоти. В противен случай съпругът може да оспори сделката и да я признае за невалидна, което ще доведе до неприятни последици за купувача.