Коефициентът на капитализация е от голямо значение при планирането на финансови или инвестиционни дейности. В същото време в Русия процентът на капитализация не винаги може да бъде определен с надеждна точност. Това се дължи на факта, че информацията от различни пазари идва непълна. В допълнение, често това не е напълно вярно. Какво е процент на капитализация?
Какво е процент на капитализация?
Този показател е съотношението на стойността на имота към дохода, който може да носи през годината. Коефициентът на капитализация позволява на инвеститора да оцени перспективите за инвестиране на пари в определен актив. Има няколко вида на този индикатор. Анализирайки всеки от тях, можете по-добре да разберете характерните особености на процентите на капитализация.
Характерен индикатор
Например, безрисковият процент на капитализация предвижда посоката на инвестиции в тези активи, за които е гарантирана поне възвръщаемост на инвестицията. Доколкото знаем, инвестирането без рискове практически не съществува. В този случай имаме предвид инвестиции, така че вероятността от неприятни инциденти да бъде намалена до нула.
Пример за такава инвестиция е инвестиция, гарант за която е държавата или надеждна банка от Швейцария. В същото време пазарните рискове са неразривно свързани с финансови инструменти като акции, облигации и други ценни книжа. Приходите от такива инвестиции пряко зависят от успеха на емитиращата компания.
Инвеститорите бяха първите, които усетиха ниската рентабилност на бизнеса за инвестиране на собствени средства в ценни книжа. Но не само този вид финансиране е придружено от рискове. Например недвижимите имоти са традиционни и един от най-надеждните начини за инвестиране. Независимо от това, този актив също е предразположен към рискове като ниска ликвидност, амортизация по време на експлоатация, както и промени в законодателството, включително данъка.
Методи за изчисляване на процента на капитализация
Какви са методите за изчисляване на процента на капитализация? Има няколко от тях:
- кумулативна конструкция;
- свързани инвестиции;
- метод на пресоване на пазара;
- Методът на Индууд и други.
На практика най-разпространен е кумулативният метод на изграждане. Кои са компонентите на процента на капитализация? Този метод използва принципа на сумиране на безрисков индикатор за лихвен процент, премия за пазарен риск и рискова премия, свързана с инвестиране в конкретен актив. Какво означава това? С други думи, за да се предвиди вероятната печалба, е необходимо да се вземат предвид такива показатели като безрисковия процент, общото ниво на пазарните рискове и степента на риска спрямо конкретен актив.
Коефициент на капитализация на недвижими имоти
В процеса на анализ на вероятната рентабилност на инвестирането в недвижими имоти инвеститорите изчисляват печалбата, която могат да получат по време на нейната експлоатация. Този метод ви позволява да прогнозирате ефекта от инвестицията и да сравнявате покупната цена на обекта с приходите.
Коефициентът на капитализация на недвижими имоти се изчислява по формула, извлечена от следното уравнение:
V = I / R, където:
- V е стойността на имота;
- I - прогнозната рентабилност от експлоатацията на съоръжението;
- R е процентът на капитализация на недвижими имоти.
Съответно коефициентът на капитализация: R = I / V
Трябва да се отбележи, че коефициентът на капитализация на дохода понякога се нарича коефициент на капитализация, коефициент на капитализация или нетен мултипликатор на наема. Тези термини са синоними. Изчисляването на този показател е доста ефективно и обективно. Това се дължи на фиксираната цена на недвижимите имоти, която определя пазара и която може да бъде намерена от отворени източници. Освен това наемната цена на недвижимите имоти се регулира и от пазара, което опростява задачата.
Принципите за изчисляване на процента на капитализация на недвижими имоти
Трябва да се подчертае, че когато се изчислява рентабилността на даден обект, необходимите разходи трябва да се приспадат от общите приходи. Те включват:
- плащане за електричество;
- плащане за обектна сигурност;
- заплати на различни служители;
- други разходи, свързани с процеса на експлоатация на недвижими имоти.
В допълнение, от параметър I е необходимо да се извади загубената печалба поради отдаване под наем на не всичките 100% от сградата. Също така разходите, които намаляват общата рентабилност, включват данъци, лихви по заеми и други постоянни разходи. И само след приспадане на всички разходи, получаваме нетен оперативен доход, който се използва във формулата за изчисляване на процента на капитализация на недвижими имоти.
След като сме получили всички необходими данни, можем да изчислим необходимия индикатор съгласно горната формула. Помислете за пример. Да предположим, че инвестирате във вид на недвижими имоти като пространство за съхранение. Цената на съоръжението е 50 милиона рубли. След приспадане на всички разходи, инвеститорът определя, че нетният оперативен доход ще бъде 13 милиона рубли годишно. За да определите процента на капитализация на недвижими имоти, трябва да използвате формулата: 13 милиона / 50 милиона = 0,26. Тази стойност показва, че всяка година инвеститорът ще получава 26% от инвестицията си от отдаване под наем на складови помещения.
Избор на имот с най-висока степен на капитализация
При избора на недвижим имот за инвестиране на пари трябва да се даде предпочитание на тези с най-висок процент на капитализация. Освен това трябва да се отбележи, че без да се вземе предвид такъв коефициент, е невъзможно да се предвиди ефективността на инвестициите и да се оцени обектът преди неговото придобиване. Той също така изисква анализ на пазара и проследяване на важни икономически показатели въз основа на наличните данни за инвестиции в недвижими имоти.
В процеса на пълен мониторинг получената информация трябва да се обобщи. В същото време е необходимо да се оценят различни сегменти на пазара на недвижими имоти. Впоследствие тази информация ще служи като ориентир и ще позволи правилна оценка на съоръжението. Освен това дава възможност да се извърши качествен сравнителен анализ на наличните изчислени показатели и средни цифри за пазара.
Метод на свързана инвестиция
Често сумата на собствения капитал и привлечения капитал се използва за закупуване на недвижими имоти. Следователно, за правилното изчисляване на процента на капитализация е необходимо да се вземат предвид и двата източника на инвестиции. Как да изчислим индикатора? В този случай методът за директни инвестиции или, както се нарича още, техниката на инвестиционната група, се използва за определяне на коефициента на капитализация. Освен това формулата за капитализация на кредитните фондове е следната:
Rm = DO / IR, където:
- Rm - коефициент на капитализация на привлечени средства или ипотечна константа;
- DO - годишни плащания по привлечени средства;
- IR е основната сума на ипотечния кредит.
В този случай процентът на капитализация за собствен капитал се изчислява по формулата, както следва:
Re = DP / K, където:
- Re е нормата на възвръщаемост на собствения капитал;
- DP - паричен поток за годината преди заплащане на всички данъци;
- K е сумата на собствения капитал.
Общият процент на капитализация при използване на метода на директните инвестиции се определя чрез изчисляване на среднопретеглената стойност на първите два показателя: P = M x Pm + (1 - M) x Re, където M е частта от заемните средства в общата стойност на обекта.
Метод на притискане на пазара
Този метод включва използването при изчисляване на процента на капитализация на показателя за нетния оперативен доход от дейността на подобно дружество или от неговото недвижимо имущество, както и от продажната стойност на неговите активи. За да се определи коефициентът на капитализация, използвайки метода на пазарното притискане, е необходимо нетният оперативен доход да се раздели на цената на подобен обект или компания.
Как да разбера това? С други думи, за да се определи процентът на капитализация на желаната компания, се използват показатели на основната формула за коефициента на капитализация, но за друга подобна компания, която заема същия пазарен сегмент и е сравнима по размер. Характерна особеност на този метод на изчисление е липсата на отчитане на възвръщаемостта на инвестициите и възвръщаемостта на инвестициите.
Тази техника има както предимства, така и очевидни недостатъци. Положителните характеристики включват относителната простота на определяне на коефициента на капитализация. Залог, изчислен по този начин, има своите недостатъци. Например, недостатъците включват липсата на необходимите данни относно нетния оперативен доход и стойността на продажбите на компанията, които се вземат като основа за анализа. Следователно не винаги е възможно да изберете правилните и подходящи примери.
Метод на дърво
Този метод се използва в случаите, когато според прогнозата по време на целия инвестиционен цикъл възвръщаемостта на инвестициите ще бъде равна. В същото време част от дохода представлява възвръщаемостта на инвестицията, а другата е възвръщаемостта на инвестирания капитал. Сумата за възстановяване на капитала се реинвестира. Това отчита степента на възвръщаемост на инвестицията. Възможно е да се определи процентът на капитализация при условие за получаване на равни приходи, като се получи сумата от нормата на възвръщаемост на инвестициите и коефициента на възвръщаемост на фонда за същия процент.