Какво е наем за апартамент? Това понятие се отнася до процедурата за прехвърляне на определен имот от едно лице (получател) от личен характер на друг (платец), който в отговор редовно извършва парични плащания в конкретна (договорена предварително) сума за дадена материална стойност. В наши дни обикновено говорим за жилища под наем (най-често апартаменти). В повечето ситуации недвижимите имоти се прехвърлят от възрастен човек. В замяна той разчита на грижи и поддръжка до смъртта си. Този тип договор обаче е доста сложен и има голям брой нюанси.
Какво е наем за апартамент - нека поговорим подробно
Недвижими имоти могат да бъдат закупени съгласно споразумения под различни форми. Става въпрос за покупка и продажба, даряване или наследяване. В същия ред е опцията за доживотна поддръжка с зависима или доживотна рента в замяна на жилище. Какво е значението му? Какви са предимствата на договор за доживотна рента за апартамент на неговия собственик? Възрастен човек се осигурява финансово, получава необходимото съдействие и плаща за основния си имот - недвижими имоти.
Традиционната причина, поради която подобни сделки най-често се сключват със самотни стари хора, е трудността, понякога невъзможността за тяхното съществуване без грижи и прилична материална подкрепа. У нас стандартът на живот на възрастните хора е лош. Размерът на пенсията често е доста нисък, цените на сметките за комунални услуги непрекъснато растат, а възрастта изисква грижи и лекарства.
Веднъж попаднал в трудно финансово положение, самотен възрастен човек може да разчита само на собствените си ресурси. Най-често този имот е собственост. Мнозина, научили какво е наем за апартамент, решават да намерят заявител за имота си и сключват споразумение с него. В повечето случаи това помага да се преодолее материалното разстройство. Наемът, платен в резултат на офертата на апартамента, покрива голяма част от разходите на възрастния човек и им позволява да живеят сравнително комфортно.
Изяснете понятията
Каква е разликата между доживотна рента и т. Нар. Зависими договори за поддръжка? След като сключи първия от тях, възрастният собственик на апартамента може да разчита на месечно получаване на договорената сума. Вторият случай включва изпълнението от другата страна на задължението за пълно издръжка, физическа грижа и осигуряване на възрастния безпомощен човек с всичко, от което се нуждае. Какво е наем за апартамент в този случай? Договор, сключен със старец, е закупуване на храна и дрехи, ремонт и почистване на апартамент, заплащане на комунални услуги, закупуване на лекарства и заплащане на стационарно лечение, ако е необходимо. А също и ежедневни грижи (независимо или с помощта на медицинска сестра) и накрая организацията и плащането на процедурата за погребение.
За някои хора участието в живота на възрастен човек с финансова помощ за него е единствената възможност в бъдеще да решат сложен жилищен проблем. Страните се намират взаимно чрез уста на уста или чрез роднини, понякога благодарение на органите за социална защита. И едните, и другите искат да знаят с кого имат работа. Договор за наем на апартамент между роднини далеч не винаги се сключва. По-често - с добри приятели, доверени непосредствени съседи, бивши колеги.
Да предположим, че са се намерили един друг - възрастен мъж, който "узрял" да прехвърля недвижими имоти в замяна на грижи и поддръжка до смъртта си, и такъв, който може да поеме всички подобни отговорности в замяна на апартамент. Какви стъпки ще се изискват от страните за правилното формализиране на отношенията им?
Първа стъпка: важно е да обмислите всичко
Преди да направят анюитет за апартамент, страните формулират списък на важни и незначителни (до най-малките детайли) условия на бъдещ договор. Подробно, всеки детайл трябва да бъде съгласуван. Прибързаността в такъв случай е безполезна. Всички плюсове и минуси при наемането на апартамент трябва да бъдат обмислени предварително. И двете страни изискват обмислен подход към процеса на работа с документи. Такова споразумение отсъства в стандартна форма, съдържанието му винаги е индивидуално.
Възрастен човек (собственикът на апартамента) изброява изискванията, изложени в текста на договора: какво точно ще изисква плащащият наем, за да изпълни. Важно е да не пропускате някое от съществените условия и да формулирате очакваното с изключителна точност. Например, втората страна е длъжна да плати определена сума не по-късно от определен период. Паричното съдържание трябва да се индексира според инфлацията. Всяка от очакваните бъдещи услуги на втората страна за грижи, закупуване на лекарства, готвене, почистване и др. Трябва да бъде ясно отразена в текста на договора.
Бъдете предпазливи
В живота могат да възникнат най-различни ситуации. Да предположим, че по време на подготовката и подписването на договора здравето на възрастен човек като цяло не беше задоволително, но в бъдеще състоянието му сериозно се влоши. Но услугите на медицинска сестра и осигуряването на лекарства с анюитетен договор не бяха предвидени.
Друг случай. Всеки, който действа като платец, внезапно умира, преди да достигне желаното имущество. Кой наследява този договор? Текстът му не казва нищо по този въпрос.
Ще бъде по-добре, ако предвидите всички теоретично възможни ситуации. Ето защо, решавайки подобна сделка, определено трябва да включите адвокат в делото. Имайки богат опит, той ще обясни какви бъдещи наеми на апартамента плюсовете и минусите ще донесат на всяка от страните. Специалистът ще може да осигури максимален набор от мерки за защита на възрастния собственик на имота, ако платецът внезапно се държи недобросъвестно. От друга страна са възможни мръсни трикове от собственика на жилището. Тогава правно компетентен документ ще премахне възможните рискове за втората страна.
Стъпка втора: преминете към събиране на документи
Собственикът ще трябва да събере пълен пакет документи, които могат да потвърдят собствеността му върху този имот. Ще ви трябва сертификат за кадастрална стойност и данни за всички регистрирани в този апартамент лица. Не се справя без оригиналите на личните документи.
Някои опитни юристи препоръчват да се съхранява сертификат от невропсихиатричен диспансер. Нейната роля е да удостоверява, че собственикът на апартамента е имал правилния си ум в момента на сключване на договора. Тази стъпка не е задължителна от гледна точка на закона, но понякога може да спаси бъдещия платец от някои проблеми. Факт е, че ако собственикът е стар и със сериозни заболявания, наследниците могат да се опитат да оспорят сделката, позовавайки се на неговото безумие.
Трета стъпка: Отидете при нотариуса
След като сте събрали всичко необходимо, трябва да посетите нотариус, който ще прецени правоспособността на собственика на апартамента и степента на информираност за решението. Ако няма съмнения, специалистът е длъжен да състави и удостовери договор за доживотна рента за апартамента. Такова нотариално заверяване е задължително.
След като бъде заверен от нотариус, договорът се прехвърля на органа по регистрация, държавното мито се заплаща от страните, а когато сделката се регистрира, се издава удостоверение за собственост с тежест.
Условията на договора новият собственик ще трябва да изпълни до смъртта на първия. Едва след това той има право да подаде заявление за извеждане от апартамента на тежестта (въз основа на акт за смърт). И само след това с всякакви ограничения за използването на жилища ще приключи.
При какви условия договорът може да бъде прекратен?
Както рентата, така и издръжката през целия живот, изпълнени под формата на официално сключени споразумения, могат да бъдат отменени единствено по взаимно съгласие на двете страни или в съдебно производство. Една транзакция може да бъде обявена за нищожна само на две основания. Те включват липса на изпълнение на посочените условия или признаване на собственика на апартамента като юридически некомпетентен към момента на подписване на документа.
Ако точките му се спазват и възрастен човек е сключил сделка, като носи официална юридическа отговорност, признаването на такова споразумение като невалидно от правна гледна точка е практически невъзможно. В случай, че лицето, което получава наема, сериозно обосновава претенции относно изпълнението на предписаните условия, които могат да бъдат доказани в съдебната зала, такава сделка може да бъде прекратена.
Практиката показва, че има много такива ситуации. Юристите понякога приписват това на измама от страна на възрастните бивши собственици, но в по-голямата си част - прекратяване на действителната подкрепа и грижи от страна на новия собственик.
Пожизнен наем на апартамент: възможни проблеми
Хората са свикнали да се отнасят към подобни споразумения с повишено внимание, а не напразно. В крайна сметка пазарът на недвижими имоти е пълен с измамници. Ето защо само известни хора най-често стават страни на подобни транзакции. Но адвокатите успокояват - условията и гаранциите за защита могат да бъдат посочени в самия договор и да бъдат подкрепени от нотариалното му удостоверяване.
В основата си тази сделка предполага липса на възможност новият собственик да продаде или отнеме дома си от стареца, да се премести там (освен ако не е уговорено специално). Той не може да откаже задължението да поддържа отделението.
Въпреки това рисковете са възможни и за двете страни. Едно от тях е грешният избор от възрастен човек на договорна партньорка. Тук доверието и правилно съставеният документ не са достатъчни. Възрастен човек може да прояви симпатия към другата страна, затваряйки очите си за някои прояви на забрава и незадължителност, но в крайна сметка получи редовно нарушение на условията на сделката.
Обратната ситуация е, когато характерът на партньора не отговаря на вкуса на стареца и той старателно търси най-малките недостатъци при изпълнение на договорените си задължения. С течение на времето и двамата научават за доживотния наем на апартамент, което не е толкова проста материя. За съжаление формулата "нищо лично" не работи в този случай. Всяка от страните ще трябва да обмисли усилено и да прецени дали ще можете в продължение на много години да поддържате отношения с избрания от вас партньор.
Други рискове
Рискът се крие в възможната неправилна оценка на собствените финансови и физически възможности от партньор на по-възрастен човек. Възможно е това (доживотен наем на апартамент) да е непосилна тежест за платеца. В крайна сметка разходите за поддържане и поддържане на възрастен болен човек ще се увеличават от година на година.
Друг риск - плащащият наем може да не чака апартамента. Понякога възрастните хора изпитват партньорите си един след друг. В този случай договорът трябва да определи кой апартамент е нает след смъртта на платеца - с прехвърляне на всички предишни права и задължения.
Един от възможните рискове за възрастен човек - новите собственици може да изискват неговото преместване.Ако отказът от възможни премествания е определен от договора, това действие се отнася до нарушаването на условията му, което дава право на възрастния човек да се обръща към съда. Основното е, че наемът на апартамент с доживотен престой трябва да бъде регистриран.
Какво рискува обикновено платецът? Възрастен човек, няколко години след подписването на договора, може изведнъж да иска да го прекрати едностранно. Юристите посочват, че ако платецът внимателно изпълни всички предписани условия, това не е възможно. Тоест получателят на наема в този случай няма право да промени решението си и да прекрати транзакцията, ръководен само от собственото си желание.
Кой ще надхитри кого?
Адвокатите отбелязват, че случаите на измама се случват както от страна на платци, така и от баби и дядовци, които под всяко правдоподобно извинение могат да провокират партньор да се откаже от официалното изпълнение на условията на договора, въз основа на което след това се опитват да прекратят сделката. Те могат да отказват пари или да възпрепятстват плащането на жилищни и комунални услуги. Тогава съдът заявява, че от няколко месеца не са виждали паричното съдържание. Ако съдът счете техните искания за основателни, тогава правото на собственост може да бъде върнато на стареца, но никой не компенсира по-рано изплатените средства на болногледача.
За да предотвратят подобни тъжни обстоятелства, адвокатите обикновено съветват платците незабавно да започнат специален журнал, в който да въвеждат всички разписки и проверки, потвърждаващи изразходваните и преведени суми. Ако старецът получи пари в ръка, задължително е всеки път да го подписва. Този документ може да играе много важна роля при евентуален процес.
И все пак, най-често срещаната ситуация е, когато плащащият наем постепенно престава да изпълнява задълженията си. Тук съветът към стареца изглежда недвусмислен - да се обърне към съда и да прекрати анюитетния договор за апартамент с доживотна издръжка.
Наследниците не спят
Проблемите могат да бъдат от роднини. След смъртта на възрастен получател на наем, последният много често се опитва да постигне прекратяването на сделката, позовавайки се на предполагаемата неработоспособност на последния. Именно за такъв случай е по-добре гореспоменатото удостоверение от невропсихиатричен диспансер. Ако тя отсъства, теоретично е възможно да се проведе цялостно изследване от психологически и психиатричен характер, извършено посмъртно, въз основа на документи и показания. Но този процес е много сложен, скъп и понякога не носи никакви резултати.
При условие, че текстът на договора е правилно съставен, всички рискове се елиминират, с изключение на възможното неизпълнение на определени клаузи от „договора“. Проблеми възникват, когато например не се споменава задължителното индексиране на парите във връзка с инфлацията или липсва важен момент относно наемането на медицинска сестра за болест. Ако документът не предвижда конкретен метод и срок за изплащане на паричните суми, старецът може да ги получава несистематично, от случай до случай. В резултат на това почти не се говори за подобряване на финансовото му състояние и жилищата вече не са собственост. Затова отново повтаряме - услугите на адвокат ще се изискват от двете страни преди сключването на сделката, а не при възникване на проблеми.
Допълнителни подробности
Сега нека се докоснем по-подробно характеристиките на такива споразумения и някои важни правни въпроси. Какви параграфи от документа се считат за задължителни? Има само два от тях: указание за отчуждената собственост с подробности за конкретния апартамент и определяне на задълженията на получателя. Вече сме обмислили необходимостта от подробно декодиране на втория параграф.
Получателят може да бъде или гражданин (физическо лице), или организация с нестопанска цел. Платецът може да бъде и лице, както физическо, така и юридическо.Няма ясно определение на страните по сделката в законодателството. Задължителната писмена форма на сключване на анюитетен договор се урежда от член 584 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и от нотариалната му заверка. Ако това условие не е изпълнено, всеки съд обезсилва такава сделка.
Ако участниците са физически лица, техните паспортни данни трябва да бъдат посочени в документите. Ако това е търговска или друга организация, ще трябва да предоставите информацията, съдържаща се в учредителните документи, с адресите за регистрация. Всички данни с подробно описание на отчуждения корпус също трябва да бъдат изброени подробно. Специален момент са не само задълженията, но и отговорността на всяка от страните в случай на забавяне на плащанията. Договорът за доживотна рента за апартамента трябва да бъде запечатан с подписите на всички участници.
Какви документи са необходими
Списъкът на тези документи, които се изискват, може да бъде различен. Помислете за основните от тях, без които не можете да направите. Като такова трябва да се нарече обяснението на имота да бъде отчуждено с етажен план. Можете да го поръчате в BTI, като подадете подходящо заявление и платите за тази услуга. Ще бъдат необходими редица сертификати от MFC: лична сметка, извлечение от домашната книга. В допълнение към личните документи за самоличност на страните ще ви трябва и кадастрален паспорт за споменатите жилища и удостоверение за размера на прогнозната му стойност.
Ако една от страните действа чрез представител, в допълнение към собствения си паспорт, той е длъжен да представи пълномощно за правото да извърши сделка. Вече споменахме документите за собственост на отчуждената собственост, както и основанията за първоначалното възникване на такива права (например акт за подарък, завещание или договор за продажба). Както вече споменахме, удостоверение за правоспособност от медицинска институция няма да навреди. Друг задължителен документ е удостоверение относно липсата на тежести или финансови дългове на обекта от Единния държавен регистър на предприятията и разписка за заплащане на държавно мито за процедурата по сертифициране. Три копия от самия анюитетен договор са приложени към пакета.
Колко може да струва подобен договор?
Независимо дали апартаментът се дава под наем на роднина или на външен човек, участниците ще трябва да платят определена сума пари за прехвърлянето на отчуждения имот. Както е посочено в глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация, гражданин (физическо лице) го внася в размер на 2000 рубли. За юридическо лице тя е много по-висока - 22 000 рубли. Сключването на такъв договор с нотариус изисква плащането на такса, чийто размер зависи от отчуждението на стойността на имота в размер на 0,5%. Горната и долната граница на тази сума са ограничени, съответно, до цифрите от 20 000 рубли. и 300 рубли, което е посочено в съответния член на Гражданския кодекс.